Comment changer son régime fiscal de location nue en meublée ?

Vous avez mis votre bien immobilier en location nue et vous souhaitez changer de mode de location en le transformant en location meublée ? Il est tout à fait possible de faire basculer la location d’un régime à un autre, à condition de respecter scrupuleusement certaines règles. Voici un éclairage sur la règlementation applicable pour changer un régime fiscal d’une location nue à meublée.

 

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Location meublée : une déclaration des revenus aux BIC

En tant que propriétaire-bailleur vous êtes dans l’obligation de déclarer fiscalement vos revenus fonciers. Auparavant, sous le régime de la location nue, les revenus étaient déclarés dans la catégorie des revenus fonciers. Si vous souhaitez changer de régime fiscal et basculer en location meublée, vous devrez déclarer les revenus au titre des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).

En pratique, vous pourrez choisir entre le régime réel ou micro BIC. Ce choix dépend de plusieurs critères, notamment du montant total des revenus issus de la location. En pratique, le régime micro-BIC est souvent plus simple pour le contribuable qui profite d’un abattement forfaitaire de 50 %. Néanmoins, ce dernier ne peut pas déduire de charges réelles. Le bénéfice obtenu est ensuite soumis aux prélèvements sociaux (17,2 % depuis 2018) et à l’impôt sur le revenu.

Quand pouvez-vous changer du nu au meublé ?

Quand vous est-il possible de changer d’une location nue en une location meublée ? Vous pouvez procéder à ce changement de plusieurs façons. D’une part, en cours de bail. Le propriétaire propose au locataire déjà en place de passer à une location meublée. Dans les faits, le locataire peut refuser ces modifications, surtout lorsqu’on sait que cela entraîne une réduction de la durée du bail, de 3 ans à 1 an ainsi que la hausse du dépôt de garantie. Si le locataire accepte ces termes, le propriétaire résilie l’ancien bail et en signe un nouveau. Si le locataire refuse, le bailleur doit attendre qu’il quitte volontairement les lieux.

L’autre solution possible (et généralement la plus simple) est d’opérer le changement lorsque le locataire quitte les lieux. Le propriétaire meuble le logement et signe un bail de location meublée avec le nouveau locataire présent.

Attention toutefois : si vous avez déclaré un déficit foncier au cours des 3 dernières années précédant le changement, le Fisc peut demander un remboursement ou réintégrer le déficit dans les recettes locatives pour les imposer.

Location meublée : quels avantages d’un point de vue fiscal ?

Nombreux sont les propriétaires bailleurs à choisir la location meublée. Cette dernière présente en effet des avantages, notamment la possibilité de demander un loyer 20 % plus élevé en moyenne. Cela vous offre ainsi une meilleure rentabilité brute.

En outre, si vous relevez du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) vous bénéficiez d’avantages fiscaux intéressants. Soit vous êtes imposé sur la moitié de vos recettes (micro-BIC), soit vous choisissez le régime réel. Dans ce dernier cas, il vous est possible de déduire des charges diverses comme des intérêts d’emprunt et d’appliquer des amortissements chaque année. Cela allège votre impôt sur le revenu.