Loi Jeanbrun : Le nouveau levier de l’investissement locatif en 2026
L’année 2025 et 2026 marquent un tournant majeur pour le marché immobilier français. Avec la fin programmée de certains dispositifs historiques, la Loi Jeanbrun s’impose comme la solution de relance attendue par tout investisseur souhaitant optimiser son patrimoine. Ce nouveau dispositif vise à fluidifier le secteur du logement tout en offrant un cadre fiscal attractif pour le bailleur privé.
Qu’est-ce que le dispositif Jeanbrun ?
Le dispositif Jeanbrun est une mesure législative conçue pour encourager l’investissement dans l’immobilier résidentiel. Contrairement à d’anciennes mesures, cette loi s’articule autour d’un mécanisme d’amortissement accéléré, permettant de déduire une partie du prix d’acquisition de ses revenus imposables.
Que vous visiez un appartement de grand standing ou une résidence de services, la Loi Jeanbrun a pour vocation de soutenir la construction de neuf tout en intégrant des volets sur l’ancien rénové.
Quand le dispositif Jeanbrun entre-t-il en vigueur ?
Porté par le député Vincent Jeanbrun, le texte a été pensé pour une mise en œuvre progressive. La loi prévoit une entrée en vigueur pleine pour l’année 2026, avec des mesures de transition dès la fin de l’année 2025 pour éviter toute vacance sur le marché de la construction.
Quels sont les avantages du dispositif Jeanbrun pour les investisseurs ?
L’avantage principal de la Loi Jeanbrun est de réduire l’assiette taxable. Pour chaque investisseur, elle offre :
- Un amortissement puissant : Déduction d’un pourcent annuel du prix d’achat (souvent 2% à 3% par an), réduisant ainsi l’impôt sur le revenu de manière drastique.
- Une fiscalité optimisée : Les revenus issus de la location sont compensés par l’amortissement, créant parfois un revenu net d’impôt pendant plusieurs années.
- Une protection du bailleur : Le dispositif renforce la sécurité juridique du contrat de location pour encourager les investisseurs à revenir sur le marché priver.
Grâce à ce système, le rendement net d’un investissement est largement supérieur à celui d’une location nue classique, car la pression fiscale sur le revenu locatif est quasi neutralisée par l’exercice comptable de l’amortissement.
Comment le dispositif Jeanbrun impacte-t-il le marché locatif en 2026 ?
En incitant les propriétaires à proposer des biens de qualité à un loyer dit « intermédiaire », la loi répond à une urgence de mixité sociale. Elle permet aux ménages qui travaillent (le travail étant au cœur du dispositif) de se loger à des tarifs inférieurs au marché libre, tout en garantissant au bailleur une rentabilité sécurisée.
Quelles sont les conditions d’éligibilité au dispositif Jeanbrun ?
Pour bénéficier de la Loi Jeanbrun, plusieurs critères doivent être respectés par le propriétaire et le futur locataire :
- Plafond de loyer : Le montant réclamé ne doit pas excéder un certain seuil au mètre carré.
- Durée d’engagement : Le bien doit être mis en location pour une durée minimale (souvent 6, 9 ou 12 ans).
- Performance énergétique : Une condition sine qua non pour l’immobilier neuf et l’ancien réhabilité.
Qui peut devenir bailleur privé sous cette loi ?
Tout contribuable français peut prétendre à ce statut. Il n’est pas nécessaire d’être un professionnel de l’immobilier ; le dispositif est ouvert aux particuliers souhaitant préparer leur retraite ou générer un revenu complémentaire.
Quels sont les biens concernés par la Loi Jeanbrun ?
Contrairement aux anciens dispositifs, le statut de bailleur privé s’applique sur l’ensemble du territoire national. Il n’y a plus de zonage géographique restrictif (A, Abis, B1), ce qui offre une liberté totale à l’investisseur pour saisir des opportunités sur tout le marché français.
L’immobilier Neuf
Le dispositif cible prioritairement les appartements situés dans des immeubles collectifs neufs ou en VEFA. L’objectif national est clair : stimuler la construction pour atteindre 400 000 nouveaux logements par an.
L’immobilier Ancien avec travaux
Le dispositif est également une aubaine pour la rénovation. Pour être éligible, le montant des travaux doit représenter au moins 30 % de la valeur du bien.
À noter : Un projet de loi prévoit d’abaisser ce seuil à 20 % prochainement pour faciliter la réhabilitation des « passoires thermiques ».
Comment fonctionne l’amortissement comptable ?
C’est la grande révolution de la Loi Jeanbrun. On ne parle plus seulement de réduction d’impôt, mais d’amortissement. Ce mécanisme considère que votre logement perd de la valeur « comptable » chaque année, ce qui crée une charge déductible de vos revenus.
1. Amortissement du bâti
Vous pouvez déduire jusqu’à 12 000 € par an de vos revenus locatifs. Ce calcul se base sur la valeur du bâtiment (généralement 80 % du prix total, le terrain n’étant pas amortissable).
2. Déduction des charges au réel
En plus de l’amortissement, vous déduisez l’intégralité des frais réels :
- Travaux de rénovation et d’entretien.
- Intérêts d’emprunt immobilier.
- Taxe foncière et frais de gestion locative.
3. Impact sur le revenu global
Si vos charges et votre amortissement dépassent vos loyers, vous créez un déficit. La Loi Jeanbrun permet de déduire jusqu’à 10 700 € de ce déficit directement de votre revenu global (salaires, pensions), réduisant ainsi immédiatement votre impôt sur le revenu.
Tableau comparatif : Jeanbrun vs Pinel / Denormandie
| Caractéristiques | Loi Pinel / Denormandie | Dispositif Jeanbrun |
|---|---|---|
| Type d’avantage | Réduction d’impôt (One-shot) | Amortissement (Long terme) |
| Cible fiscale | Impôt sur le revenu global | Revenus locatifs + Revenu global |
| Zonage | Zones tendues uniquement | Partout en France |
| Plafond annuel | Limité par les niches fiscales | Jusqu’à 12 000 € d’amortissement |
| Déficit reportable | Non (réduction sèche) | Oui (10 700 € sur revenu global) |
Bon à savoir : Ce mécanisme est particulièrement avantageux pour les investisseurs ayant une tranche marginale d’imposition (TMI) élevée, car il permet de neutraliser la fiscalité des loyers sur une très longue durée.
Questions fréquentes
Qu’est-ce qui change pour les propriétaires en 2026 ?
En 2026, la Loi Jeanbrun remplace les anciens mécanismes d’incitation. Elle introduit un taux de déduction plus souple et permet une meilleure gestion de l’amortissement comptable du bien.
Quelle est la nouvelle loi pour les propriétaires de maison en 2025 ?
Il s’agit de la phase d’amorçage de la Loi Jeanbrun qui facilite l’acquisition de maisons individuelles sous conditions de performance thermique, visant une relance du secteur pavillonnaire.
C’est quoi la loi 1948 ?
À ne pas confondre avec la Loi Jeanbrun, la loi de 1948 est un ancien régime de réglementation des loyers pour des bâtiments construits avant cette date. Le nouveau dispositif Jeanbrun est, au contraire, tourné vers la modernité et le marché priver libre mais régulé.
À propos de l’auteur
Sébastien MARTINEZ – Fondateur Associé d’HEXA PATRIMOINE Professionnel de la gestion de patrimoine depuis 2003, Sébastien MARTINEZ fonde en 2008 le cabinet EXCELLIS, devenu aujourd’hui HEXA PATRIMOINE, un acteur indépendant reconnu en Rhône-Alpes Auvergne. Titulaire du Diplôme d’Expert en Gestion de Patrimoine de Clermont-Ferrand et de l’ensemble des cartes professionnelles du secteur, il place l’intérêt de ses clients au cœur de sa démarche. En 2022, avec son associée Laurence MARTINEZ, il initie le développement d’un réseau d’agences à l’échelle nationale. Sébastien MARTINEZ signe ici un article nourri de son expérience terrain et de sa vision durable de la gestion patrimoniale.
Ce contenu ne constitue en aucun cas un conseil personnalisé en investissement, une recommandation fiscale ou un engagement contractuel. La législation étant susceptible d’évoluer, cet article ne saurait remplacer l’accompagnement et l’analyse d’un professionnel qualifié. Nous vous recommandons vivement de consulter un expert en gestion de patrimoine pour toute décision relative à votre situation financière.