La fin de la loi Pinel est intervenue le 31 décembre 2024 pour les nouveaux investissements. Les logements achetés avant cette date conservent leur réduction d'impôt jusqu'au terme de l'engagement de location, de 6, 9 ou 12 ans. À l'échéance, le propriétaire peut continuer à louer, occuper le bien, le meubler ou le vendre.
Mis à jour le 14/10/2026
L'essentiel
- Le dispositif Pinel couvre les acquisitions réalisées du 1er septembre 2014 au 31 décembre 2024 ; aucun nouvel achat n'ouvre droit à la réduction depuis le 1er janvier 2025.
- L'engagement de location dure 6 ou 9 ans au départ, prorogeable jusqu'à 12 ans ; la réduction atteint au plus 21 % du prix pour un achat avant 2023 (ou en Pinel+), 14 % pour un achat Pinel classique en 2024.
- Une vente avant le terme entraîne la reprise des réductions obtenues, sauf invalidité de 2e ou 3e catégorie, licenciement ou décès.
- À la revente, la plus-value d'un logement loué supporte 19 % d'impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux, réduits par des abattements à partir de la 6e année de détention.
- Le dispositif Relance logement prend le relais pour les achats réalisés du 21 février 2026 au 31 décembre 2028.
En octobre 2026, les premiers engagements Pinel de 6 et 9 ans, signés à partir de 2014, sont arrivés à échéance et les suivants s'enchaînent. Cet article détaille la durée de chaque engagement et les cas de sortie anticipée sans pénalité. Il chiffre la fiscalité de la revente sur un exemple et présente les options ouvertes après la fin de la loi Pinel.
Fin de la loi Pinel : que s'est-il passé au 31 décembre 2024 ?
La fin de la loi Pinel est intervenue le 31 décembre 2024. Le dispositif de l'article 199 novovicies du Code général des impôts ouvrait une réduction d'impôt aux particuliers qui achetaient un logement neuf, ou assimilé, pour le louer nu en résidence principale à un loyer plafonné. Selon la fiche du ministère de l'Économie publiée le 11/03/2026, les investissements éligibles sont ceux réalisés entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2024.
La disparition du dispositif ne touche pas les investisseurs déjà engagés. Un logement acquis avant le 1er janvier 2025 continue d'ouvrir droit à la réduction, année après année, tant que les conditions de location sont respectées. Les dernières réductions seront donc imputées jusqu'à la fin des années 2030.
Le dispositif s'était resserré avant de s'éteindre :
- depuis le 1er janvier 2021, seuls les logements situés dans un bâtiment collectif étaient éligibles ;
- les taux de réduction ont baissé en 2023 puis en 2024 ; les logements « Pinel+ » ont conservé les taux antérieurs, s'ils étaient situés en quartier prioritaire de la ville ou respectaient des critères de qualité et de performance énergétique ;
- l'investissement était plafonné à deux logements par an, 300 000 € par contribuable et 5 500 € par m² de surface habitable.
Quelle est la durée d'un engagement Pinel : 6, 9 ou 12 ans ?
La durée Pinel se choisit à l'achat : 6 ans ou 9 ans de location nue en résidence principale. L'engagement peut ensuite être prorogé par périodes de 3 ans, dans la limite de 12 ans au total. Le logement doit être loué dans les douze mois suivant l'achèvement ou l'acquisition.
Le taux de la réduction dépend de l'année d'acquisition et de la durée retenue. Il s'applique au prix de revient du logement, dans la limite des plafonds, et se répartit sur la durée de location.
| Durée d'engagement | Achat avant 2023 | Achat en 2023 | Achat en 2024 |
|---|---|---|---|
| 6 ans | 12 % | 10,5 % | 9 % |
| 9 ans | 18 % | 15 % | 12 % |
| 12 ans (après prorogations) | 21 % | 17,5 % | 14 % |
Source : ministère de l'Économie, fiche Pinel du 11/03/2026. Taux cumulés sur la durée totale.
Pour un achat antérieur à 2023, la réduction est de 2 % par an pendant les neuf premières années, puis de 1 % par an pendant la dernière période de trois ans. La prorogation n'a rien d'automatique : elle suppose de maintenir la location et les plafonds de loyer et de ressources pendant la période supplémentaire.
Le loyer reste plafonné au mètre carré selon la zone (A bis, A, B1, B2 et C). Pour un bail signé en 2024, le plafond mensuel hors charges atteignait 18,89 € en zone A bis et 11,31 € en zone B1, selon la même fiche. Les ressources du locataire étaient elles aussi plafonnées.
Que faire à la fin de la loi Pinel : garder, occuper, meubler ou vendre ?
À la fin de l'engagement Pinel, le propriétaire retrouve une liberté complète d'usage, sans démarche auprès de l'administration fiscale. Quatre options se présentent, chacune avec ses conséquences fiscales et pratiques.
| Option | Conditions pratiques | Fiscalité | Point de vigilance |
|---|---|---|---|
| Continuer la location nue | Le bail en cours se poursuit ; le loyer suit les règles de révision du bail | Revenus fonciers (micro-foncier ou réel) et prélèvements sociaux à 17,2 % | Plafonds Pinel levés, mais encadrement des loyers maintenu dans certaines communes |
| Occuper le logement ou y loger un proche | Congé délivré à l'échéance du bail, avec 6 mois de préavis | Plus de revenus locatifs ni de charges déductibles ; aucune reprise des réductions obtenues | Congé pour reprise soumis à conditions |
| Passer en location meublée (LMNP) | Nouveau bail meublé, mobilier conforme | Bénéfices industriels et commerciaux, régime micro-BIC ou réel | Amortissements réintégrés dans la plus-value lors d'une vente future |
| Vendre le logement | Vente libre ou occupée ; congé pour vendre à l'échéance du bail | Plus-value immobilière à 19 % + 17,2 %, avec abattements | Droit de préemption du locataire |
La location nue reste l'option la plus simple. Le bail en cours continue et le loyer évolue selon les règles de révision prévues au contrat. Les loyers relèvent ensuite des revenus fonciers, imposés au micro-foncier ou au régime réel. Le régime réel permet de déduire les charges et intérêts d'emprunt, notamment pour constituer un déficit foncier.
Le passage en meublé change de régime fiscal. Le logement relève alors des bénéfices industriels et commerciaux, avec un statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Les règles de ce changement sont détaillées dans notre article sur le passage de la location nue à la location meublée. Pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits en LMNP sont, sous conditions, réintégrés dans le calcul de la plus-value, précise service-public.gouv.fr. Cette règle résulte de la loi de finances pour 2025 (article 150 VB du CGI).
La vente occupée peut entraîner une décote sur le prix, car l'acquéreur doit respecter le bail en cours. Pour vendre libre, le propriétaire délivre un congé pour vendre au moins 6 mois avant l'échéance du bail. Ce congé vaut offre de vente : le locataire bénéficie d'un droit de préemption, rappelle service-public.gouv.fr.
Peut-on sortir du Pinel avant la fin de l'engagement ?
Une sortie anticipée du Pinel reste possible, mais elle a un coût fiscal. La vente du logement, l'arrêt de la location ou l'occupation par le propriétaire pendant l'engagement entraînent la reprise des réductions d'impôt déjà obtenues. Le BOFiP (BOI-IR-RICI-360-40) prévoit que l'impôt de l'année de l'événement est majoré du montant de la réduction.
L'administration dispose d'un délai pour opérer cette reprise : jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant l'événement. Des intérêts de retard peuvent s'ajouter. Une vacance locative de plus de douze mois entraîne aussi la remise en cause, au titre de l'année où expire ce délai.
Trois situations permettent de vendre ou d'arrêter la location sans reprise, selon le BOFiP (BOI-IR-RICI-230-60) auquel renvoie la doctrine Pinel :
- Invalidité du contribuable ou de son conjoint soumis à imposition commune, classée en 2e ou 3e catégorie de la Sécurité sociale.
- Licenciement du contribuable ou de son conjoint, à l'initiative de l'employeur ; une rupture intervenant alors que le contribuable peut bénéficier d'une retraite à taux plein n'est pas assimilée à un licenciement.
- Décès du contribuable ou de son conjoint soumis à imposition commune.
Hors de ces trois cas, la décision de vendre avant le terme se chiffre. Il faut comparer le prix obtenu aujourd'hui, la reprise des réductions et l'impôt sur la plus-value. Une séparation ne figure pas parmi les exceptions. Le BOFiP admet toutefois le maintien de l'avantage pour des ex-époux qui restent en indivision après un divorce.
Quelle fiscalité à la revente d'un logement après la fin de la loi Pinel ?
La revente d'un logement Pinel relève du régime des plus-values immobilières des particuliers. Selon service-public.gouv.fr, page vérifiée le 15/04/2026, la plus-value d'un logement autre que la résidence principale supporte 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux. Les plus-values immobilières restent au taux de 17,2 % en 2026, alors que la plupart des revenus du capital passent à 18,6 %, précise la fiche prélèvements sociaux de service-public.gouv.fr.
Des abattements pour durée de détention réduisent la base imposable :
| Durée de détention | Abattement impôt sur le revenu | Abattement prélèvements sociaux |
|---|---|---|
| Jusqu'à 5 ans | 0 % | 0 % |
| De la 6e à la 21e année | 6 % par an | 1,65 % par an |
| 22e année | 4 % | 1,6 % |
| De la 23e à la 30e année | Exonération | 9 % par an |
| Au-delà de 30 ans | Exonération | Exonération |
Une surtaxe de 2 % à 6 % s'ajoute lorsque la plus-value imposable dépasse 50 000 €. La réduction Pinel obtenue pendant la location ne modifie pas le calcul de la plus-value.
Exemple illustratif, construit pour le calcul : un appartement acheté 200 000 € en 2016, détenu dix ans, est revendu 240 000 € en 2026, à l'issue de l'engagement. Par simplicité, aucun frais ni travaux ne sont ajoutés au prix d'acquisition. Les forfaits de 7,5 % pour frais d'acquisition et de 15 % pour travaux, ouverts sous conditions après cinq ans de détention, réduiraient la plus-value imposable.
| Étape | Impôt sur le revenu | Prélèvements sociaux |
|---|---|---|
| Plus-value brute | 40 000 € | 40 000 € |
| Abattement (5 années au-delà de la 5e) | 30 %, soit 12 000 € | 8,25 %, soit 3 300 € |
| Plus-value imposable | 28 000 € | 36 700 € |
| Taux | 19 % | 17,2 % |
| Impôt dû | 5 320 € | 6 312 € |
L'impôt total atteint 11 632 €, sans surtaxe puisque la plus-value imposable reste sous 50 000 €. Conserver le même logement jusqu'à 22 ans de détention supprimerait l'impôt sur le revenu, mais pas les prélèvements sociaux.
Second exemple illustratif, pour une vente anticipée : un logement acheté 250 000 € en 2019, avec un engagement de 9 ans à 18 %, procure 5 000 € de réduction par an. Vendu en 2025 sans motif d'exception, il entraîne la reprise des 30 000 € de réductions obtenues sur six ans, ajoutés à l'impôt de l'année de la vente.
Déficit foncier et revente d'un logement Pinel : quelle règle des trois ans ?
Le déficit foncier est la perte constatée lorsque les charges déductibles d'un logement loué dépassent ses loyers. La fraction hors intérêts d'emprunt s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an, selon le BOFiP (BOI-RFPI-BASE-30-20), version du 16/09/2025.
Cette imputation impose de maintenir le logement en location nue jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit l'imputation. Une revente, une occupation personnelle ou un passage en meublé avant cette date entraînent la reconstitution du revenu global des années concernées. Les déficits imputés à tort ne restent alors reportables que sur les revenus fonciers des dix années suivantes. L'invalidité, le licenciement ou le décès du contribuable ou de son conjoint soumis à imposition commune écartent cette remise en cause. Le plafond de 10 700 € est porté à 21 400 € pour certains travaux de rénovation énergétique payés de 2023 à 2025.
La revente reste donc possible, contrairement à une idée répandue : elle coûte le bénéfice de l'imputation. Le propriétaire qui a réalisé des travaux importants après la fin de l'engagement Pinel a intérêt à caler la date de vente sur ce délai. Notre guide sur les règles d'imputation du déficit foncier et sa réintégration détaille le calcul.
Après la fin de la loi Pinel, quel dispositif pour investir en 2026 ?
Le dispositif Relance logement, aussi appelé statut du bailleur privé ou dispositif Jeanbrun, succède à la loi Pinel pour l'investissement locatif. Créé par la loi de finances pour 2026, il remplace la réduction d'impôt par un amortissement déductible des revenus fonciers, selon le dossier du Gouvernement mis à jour le 16/09/2026.
| Critère | Loi Pinel | Relance logement |
|---|---|---|
| Période d'achat | 01/09/2014 au 31/12/2024 | 21/02/2026 au 31/12/2028 |
| Mécanisme | Réduction d'impôt, en % du prix | Amortissement déduit des revenus fonciers |
| Logements visés | Neuf ou assimilé, en zones éligibles | Neuf ou ancien rénové (travaux d'au moins 30 % de la valeur, DPE A ou B), en immeuble collectif |
| Zonage | Zones A bis, A et B1 principalement | Tout le territoire |
| Durée d'engagement | 6, 9 ou 12 ans | 9 ans |
| Plafond annuel | 300 000 € d'investissement par an | 12 000 € d'amortissement par an |
Le nouveau dispositif s'adresse à un nouvel achat ; il ne prolonge pas un logement Pinel existant. Ses conditions de loyer, de travaux et de remise en cause sont présentées dans nos articles sur le statut du bailleur privé et sur la loi Jeanbrun. Pour les investissements plus anciens, notre page consacrée à la loi Duflot rappelle le fonctionnement du dispositif qui a précédé le Pinel.
Pour autant, un avantage fiscal ne garantit ni la valeur de revente ni le niveau des loyers. Tout investissement immobilier comporte un risque de perte en capital, de vacance et d'illiquidité.
Questions fréquentes
Quelle est la date de fin de la loi Pinel ?
La loi Pinel s'applique aux acquisitions réalisées jusqu'au 31 décembre 2024. Depuis le 1er janvier 2025, un nouvel achat n'ouvre plus droit à la réduction d'impôt. Les logements achetés avant cette date continuent à bénéficier de la réduction jusqu'au terme de leur engagement de location, soit jusqu'à la fin des années 2030 pour les derniers achats.
Quelle est la durée minimale d'un engagement Pinel ?
La durée minimale est de 6 ans de location nue en résidence principale. L'investisseur pouvait aussi choisir 9 ans dès l'achat. L'engagement se proroge ensuite par périodes de 3 ans, jusqu'à 12 ans au total. Le taux maximal atteint 21 % pour un achat avant 2023 ou en Pinel+, et 14 % pour un achat Pinel classique en 2024.
Que se passe-t-il en cas de vente du logement Pinel avant la fin de l'engagement ?
Les réductions d'impôt déjà obtenues sont reprises et ajoutées à l'impôt de l'année de la vente, avec d'éventuels intérêts de retard. La reprise est écartée en cas d'invalidité de 2e ou 3e catégorie, de licenciement ou de décès du contribuable ou de son conjoint soumis à imposition commune. La plus-value éventuelle est imposée selon le régime de droit commun.
Peut-on habiter son logement à la fin de la loi Pinel ?
Le propriétaire peut habiter le logement ou y loger un proche une fois l'engagement terminé, sans conséquence sur les réductions obtenues. Il doit toutefois respecter le bail en cours : le congé pour reprise se délivre pour l'échéance du bail, avec un préavis de 6 mois, et le locataire peut être protégé dans certains cas.
Faut-il déclarer la fin de l'engagement Pinel aux impôts ?
Aucune déclaration spécifique n'est demandée à l'échéance de l'engagement. La réduction cesse d'être reportée sur la déclaration de revenus. Les loyers perçus restent déclarés en revenus fonciers, ou en bénéfices industriels et commerciaux en cas de passage en location meublée. En cas de vente, le notaire calcule, déclare et paie l'impôt sur la plus-value lors de l'acte, en le prélevant sur le prix revenant au vendeur ; le montant est ensuite reporté sur la déclaration de revenus.
Sources
- Le dispositif Pinel d'investissement locatif, ministère de l'Économie, 11/03/2026, consultée le 14/10/2026.
- BOI-IR-RICI-360-40 : Pinel, remise en cause de la réduction d'impôt, BOFiP-Impôts, version du 10/05/2019 en vigueur, consultée le 14/10/2026.
- BOI-IR-RICI-230-60 : exceptions à la remise en cause (invalidité, licenciement, décès), BOFiP-Impôts, version du 11/06/2015 en vigueur, consultée le 14/10/2026.
- BOI-RFPI-BASE-30-20 : imputation des déficits fonciers, BOFiP-Impôts, version du 16/09/2025, consultée le 14/10/2026.
- Plus-value immobilière sur un logement autre que la résidence principale, service-public.gouv.fr, vérifiée le 15/04/2026, consultée le 14/10/2026.
- Prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine et des placements, service-public.gouv.fr, vérifiée le 30/06/2026, consultée le 14/10/2026.
- Congé donné par le propriétaire pour vendre un logement loué vide, service-public.gouv.fr, vérifiée le 01/06/2026, consultée le 14/10/2026.
- Relance logement, Gouvernement, mise à jour le 16/09/2026, consultée le 14/10/2026.
- Code général des impôts, articles 150 U à 150 VH, 156 et 199 novovicies, sur Légifrance.
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