La fiscalité immobilière désigne les impôts qui frappent un bien à chaque étape de sa vie : achat, location, détention et revente. En 2026, la plus-value de revente reste taxée au taux global de 36,2 %, après abattements. Les loyers nus gardent 17,2 % de prélèvements sociaux, et l'IFI vise les patrimoines immobiliers nets supérieurs à 1,3 million d'euros.
Mis à jour le 21/10/2026
L'essentiel
- Plus-value immobilière : 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, avec exonération d'impôt après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans de détention.
- Revenus fonciers : micro-foncier jusqu'à 15 000 € de loyers avec 30 % d'abattement, ou régime réel avec déficit imputable jusqu'à 10 700 € par an.
- Location meublée : seuil micro-BIC relevé à 83 600 € pour les recettes 2026 ; les amortissements LMNP sont réintégrés dans la plus-value depuis le 15 février 2025.
- IFI 2026 : dû au-delà de 1 300 000 € de patrimoine immobilier net, avec un abattement de 30 % sur la résidence principale.
- Droits de mutation : jusqu'à 6,32 % du prix dans les départements qui ont relevé leur taux, du 1er avril 2025 au 31 mars 2028.
Ce guide de la fiscalité immobilière 2026 couvre les cinq situations qu'un propriétaire rencontre : vendre, louer nu, louer meublé, détenir un patrimoine important et acheter. Chaque taux est daté et relié à sa source officielle. Un exemple chiffré de plus-value montre l'effet de la durée de détention sur l'impôt dû.
Fiscalité immobilière : quels impôts s'appliquent en 2026 ?
La fiscalité immobilière regroupe cinq familles d'impôts. Les droits de mutation sont payés à l'achat. L'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux frappent les loyers. L'IFI et la taxe foncière portent sur la détention. L'impôt sur la plus-value s'applique à la revente.
Chaque impôt a son assiette et son calendrier. Les loyers sont déclarés chaque printemps avec les autres revenus du foyer. La plus-value est calculée et payée chez le notaire, le jour de la vente. L'IFI se déclare avec l'impôt sur le revenu, sur la valeur des biens au 1er janvier.
Les prélèvements sociaux méritent une attention particulière en 2026. La loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026 a porté leur taux général à 18,6 %. La fiche prélèvements sociaux de service-public.gouv.fr, vérifiée le 30/06/2026, maintient toutefois 17,2 % pour les revenus fonciers et les plus-values immobilières.
| Étape | Impôt principal | Taux ou seuil 2026 | Moment du paiement |
|---|---|---|---|
| Achat | Droits de mutation | Jusqu'à 6,32 % du prix dans l'ancien | Signature de l'acte |
| Location nue | Impôt sur le revenu et prélèvements sociaux | Barème et 17,2 % | Déclaration annuelle |
| Location meublée | Impôt sur le revenu (BIC) et prélèvements sociaux | Barème après abattement ou amortissement | Déclaration annuelle |
| Détention | IFI | Au-delà de 1 300 000 € net | Déclaration annuelle |
| Revente | Impôt sur la plus-value | 19 % et 17,2 %, après abattements | Chez le notaire |
À retenir : en 2026, les revenus fonciers et les plus-values immobilières restent soumis à 17,2 % de prélèvements sociaux, alors que la plupart des revenus de placement passent à 18,6 %.
Fiscalité immobilière et plus-value : comment calculer l'impôt en 2026 ?
La plus-value immobilière est la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition, majoré de certains frais. Elle est imposée à 19 % d'impôt sur le revenu et à 17,2 % de prélèvements sociaux, après un abattement qui grandit avec la durée de détention.
Le prix d'acquisition peut être majoré de deux forfaits, selon la fiche plus-value immobilière de service-public.gouv.fr, vérifiée le 15/04/2026. Les frais d'acquisition sont retenus pour 7,5 % du prix d'achat, sauf frais réels plus élevés. Les travaux sont retenus pour 15 % du prix d'achat lorsque le bien est détenu depuis plus de 5 ans.
Les abattements pour durée de détention diffèrent selon l'impôt. Pour l'impôt sur le revenu, ils atteignent 6 % par an de la 6e à la 21e année, puis 4 % la 22e année. Pour les prélèvements sociaux, ils sont de 1,65 % par an de la 6e à la 21e année, 1,60 % la 22e, puis 9 % par an jusqu'à la 30e.
| Durée de détention | Abattement impôt sur le revenu | Abattement prélèvements sociaux |
|---|---|---|
| Moins de 6 ans | 0 % | 0 % |
| 10 ans | 30 % | 8,25 % |
| 15 ans | 60 % | 16,5 % |
| 22 ans | 100 % | 28 % |
| 30 ans | 100 % | 100 % |
Une surtaxe de 2 % à 6 % s'ajoute lorsque la plus-value imposable dépasse 50 000 €. Elle est calculée sur la plus-value après abattement pour l'impôt sur le revenu.
Exemple illustratif, calculé avec les règles 2026 citées : un appartement acheté 130 000 € est revendu 200 000 € après 15 ans de détention. Les forfaits de 7,5 % (9 750 €) et de 15 % (19 500 €) portent le prix d'acquisition à 159 250 €.
| Étape du calcul | Impôt sur le revenu | Prélèvements sociaux |
|---|---|---|
| Plus-value brute | 40 750 € | 40 750 € |
| Abattement pour 15 ans | 60 %, soit 24 450 € | 16,5 %, soit 6 723,75 € |
| Plus-value imposable | 16 300 € | 34 026,25 € |
| Taux | 19 % | 17,2 % |
| Impôt dû | 3 097 € | 5 852,52 € |
L'impôt total atteint 8 949,52 €, sans surtaxe puisque la plus-value imposable reste sous 50 000 €. Après 22 ans de détention, la même vente ne paierait plus d'impôt sur le revenu, et 5 046,48 € de prélèvements sociaux.
À retenir : la plus-value immobilière est calculée deux fois, une pour l'impôt sur le revenu et une pour les prélèvements sociaux, avec deux barèmes d'abattement distincts.
Quelles exonérations de plus-value immobilière existent en 2026 ?
Plusieurs exonérations de plus-value immobilière existent, et la plus connue vise la résidence principale. D'autres cas exonèrent la vente d'une résidence secondaire sous conditions, ou les petites cessions.
La fiche F10864 de service-public.gouv.fr liste les principaux cas :
- la vente de la résidence principale, sans condition de durée ;
- la première vente d'un logement autre que la résidence principale, si le prix est réinvesti sous 2 ans dans la résidence principale du vendeur, non propriétaire de celle-ci depuis 4 ans ;
- la vente d'un bien dont le prix ne dépasse pas 15 000 € ;
- la vente par un retraité ou un titulaire de la carte mobilité inclusion invalidité, sous conditions de ressources.
Pour une vente en 2026, ce dernier cas exige un revenu fiscal de référence 2024 de 12 793 € au plus pour la première part, majoré de 3 428 € par demi-part. Le vendeur ne doit pas non plus avoir été redevable de l'IFI l'avant-dernière année précédant la vente.
La loi de finances pour 2026 a prorogé jusqu'au 31 décembre 2027 deux régimes ciblés, selon l'analyse de l'ANIL à jour au 20/02/2026. Il s'agit de l'exonération des cessions au profit du logement social (article 52) et de l'abattement de 70 % sur les biens bâtis situés dans certaines zones de renouvellement urbain (article 54).
Comment la fiscalité immobilière traite-t-elle les revenus fonciers ?
Les revenus fonciers sont les loyers d'un logement loué vide. Ils sont soumis au barème de l'impôt sur le revenu et à 17,2 % de prélèvements sociaux, selon deux régimes au choix : le micro-foncier ou le régime réel.
Le micro-foncier s'applique lorsque les loyers bruts du foyer ne dépassent pas 15 000 € par an. Un abattement forfaitaire de 30 % couvre toutes les charges. La fiche revenus fonciers de service-public.gouv.fr, vérifiée le 15/04/2026, précise que le régime réel s'applique au-delà, ou sur option.
Le régime réel permet de déduire les charges réelles : intérêts d'emprunt, travaux d'entretien, taxe foncière, assurance, frais de gestion. Lorsque les charges dépassent les loyers, un déficit foncier apparaît. Il s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an, hors intérêts d'emprunt. Le solde se reporte sur les revenus fonciers des 10 années suivantes, ou sur le revenu global des 6 années suivantes si celui-ci est insuffisant.
Ce plafond passe à 21 400 € pour des travaux de rénovation énergétique qui sortent un logement des classes E, F ou G vers les classes A à D. Les dépenses doivent être payées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2027. Notre article sur l'imputation du déficit foncier détaille la règle des 3 ans de location.
Depuis le 21 février 2026, le dispositif Jeanbrun crée un amortissement déductible des revenus fonciers pour certains logements neufs ou rénovés loués 9 ans. Il est décrit dans la fiche relance logement de service-public.gouv.fr et dans notre guide de la loi Jeanbrun. Notre article sur les exemples chiffrés du statut du bailleur privé applique ce calcul à plusieurs cas types.
Location meublée : quelle fiscalité immobilière pour le LMNP en 2026 ?
La location meublée non professionnelle (LMNP) relève des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non des revenus fonciers. Elle permet d'amortir le bien au régime réel, mais cet avantage est réduit à la revente depuis 2025.
Pour les recettes 2026, la fiche micro-BIC de service-public.gouv.fr, vérifiée le 15/04/2026, fixe trois cas :
| Type de location meublée | Plafond de recettes micro-BIC | Abattement forfaitaire |
|---|---|---|
| Location meublée de longue durée | 83 600 € | 50 % |
| Meublé de tourisme classé, chambre d'hôtes | 83 600 € | 50 % |
| Meublé de tourisme non classé | 15 000 € | 30 % |
Au régime réel, le loueur déduit un amortissement du bien et du mobilier. Depuis la loi de finances pour 2025, ces amortissements sont réintégrés dans la plus-value lors des ventes réalisées à compter du 15 février 2025. La page impots.gouv.fr dédiée, modifiée le 10/07/2026, détaille ce calcul. Selon la synthèse du budget 2025 d'economie.gouv.fr du 17/02/2025, les résidences étudiantes, les résidences seniors et les résidences pour personnes handicapées échappent notamment à cette réintégration.
Le projet de loi de finances pour 2027 (n° 3210, article 7) prévoit de plafonner l'amortissement LMNP à 2,5 % par an et 7 000 € par foyer, selon la synthèse d'economie.gouv.fr du 07/10/2026. Ce texte reste en discussion au Parlement et peut évoluer. Notre comparatif du passage de la location nue à la location meublée aide à choisir entre les deux régimes.
Quand l'IFI s'applique-t-il au patrimoine immobilier ?
L'impôt sur la fortune immobilière (IFI) est dû par les foyers dont le patrimoine immobilier net dépasse 1 300 000 € au 1er janvier 2026. Il frappe les biens détenus en direct et les parts de sociétés immobilières, comme les SCPI ou les SCI, à proportion de leur actif immobilier.
Le barème 2026, publié sur la fiche IFI de service-public.gouv.fr vérifiée le 06/03/2026, est progressif. Une fois le seuil franchi, le calcul part de 800 000 €.
| Fraction du patrimoine net taxable | Taux IFI 2026 |
|---|---|
| Jusqu'à 800 000 € | 0 % |
| De 800 001 € à 1 300 000 € | 0,50 % |
| De 1 300 001 € à 2 570 000 € | 0,70 % |
| De 2 570 001 € à 5 000 000 € | 1 % |
| De 5 000 001 € à 10 000 000 € | 1,25 % |
| Au-delà de 10 000 000 € | 1,50 % |
La résidence principale bénéficie d'un abattement de 30 % sur sa valeur, selon la fiche abattement de service-public.gouv.fr vérifiée le 06/03/2026. Une décote réduit l'impôt entre 1,3 et 1,4 million d'euros : elle est égale à 17 500 € moins 1,25 % du patrimoine net taxable. Notre guide de l'IFI 2026 détaille les dettes déductibles et la déclaration.
Combien coûtent les droits de mutation à l'achat en 2026 ?
Les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) sont la principale composante des « frais de notaire » dans l'ancien. Depuis le 1er avril 2025, chaque département peut relever son taux de 4,50 % à 5 %, ce qui porte le taux global maximal à 6,32 % du prix.
Selon la page frais d'achat d'economie.gouv.fr du 06/06/2025, cette hausse vaut pour les actes signés jusqu'au 31 mars 2028. Les Notaires de France retiennent la même période, en citant l'article 116 de la loi de finances pour 2025.
Les primo-accédants échappent à la hausse lorsqu'ils achètent leur résidence principale. Ils ne doivent pas avoir été propriétaires de leur résidence principale au cours des 2 années précédentes. Ils paient alors les droits au taux antérieur, et les départements peuvent leur accorder une réduction supplémentaire. Notre article sur l'augmentation des frais de notaire précise les départements concernés.
À ces droits s'ajoute ensuite la taxe foncière, payée chaque année par le propriétaire. Ses règles de calcul et de plafonnement sont présentées dans notre fiche taxe foncière.
Quels leviers pour alléger sa fiscalité immobilière ?
Alléger sa fiscalité immobilière passe d'abord par le choix du régime et du calendrier. La durée de détention, le régime fiscal des loyers et le mode de détention pèsent davantage que les dispositifs de défiscalisation.
Quatre leviers légaux reviennent le plus souvent :
- Comparer micro et réel chaque année : le réel devient intéressant lorsque les charges dépassent 30 % des loyers en location nue, ou 50 % en meublé.
- Programmer les travaux : un déficit foncier réduit le revenu global jusqu'à 10 700 €, ou 21 400 € pour une rénovation énergétique éligible.
- Anticiper la date de vente : passer de 21 à 22 ans de détention efface l'impôt sur le revenu de la plus-value.
- Choisir le mode de détention : une SCI à l'impôt sur le revenu, une SCI à l'impôt sur les sociétés ou des parts de SCPI n'ont pas la même fiscalité à la revente.
Pour autant, aucun levier ne convient à tous les profils. Un déficit foncier n'apporte rien à un foyer peu imposé, et une SCI à l'impôt sur les sociétés alourdit souvent l'impôt à la revente. Un placement immobilier non garanti, comme une SCPI, comporte aussi un risque de perte en capital.
Questions fréquentes
Quel est le taux d'imposition d'une plus-value immobilière en 2026 ?
La plus-value immobilière est imposée à 36,2 % en 2026 : 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux. Ces taux s'appliquent après les abattements pour durée de détention. Une surtaxe de 2 % à 6 % s'ajoute lorsque la plus-value imposable dépasse 50 000 €. La résidence principale reste exonérée.
Au bout de combien d'années la plus-value immobilière est-elle exonérée ?
La plus-value immobilière est exonérée d'impôt sur le revenu après 22 ans de détention, et de prélèvements sociaux après 30 ans. Entre la 6e et la 22e année, des abattements annuels réduisent progressivement la base imposable. Avant 6 ans de détention, aucun abattement ne s'applique, sauf exonération particulière.
Les revenus fonciers sont-ils soumis à la CSG à 18,6 % en 2026 ?
Les revenus fonciers restent soumis à 17,2 % de prélèvements sociaux en 2026, comme les plus-values immobilières. La hausse à 18,6 % décidée par la LFSS 2026 vise le cas général des revenus du patrimoine et des placements. Elle exclut aussi l'assurance vie et l'épargne logement.
Faut-il choisir le micro-foncier ou le régime réel ?
Le micro-foncier convient lorsque les charges réelles restent inférieures à 30 % des loyers, puisque son abattement forfaitaire est de 30 %. Au-delà, le régime réel devient plus favorable. L'option pour le réel engage le propriétaire pour 3 ans. Le micro-foncier n'est ouvert que jusqu'à 15 000 € de loyers bruts annuels.
La résidence principale entre-t-elle dans le calcul de l'IFI ?
La résidence principale entre dans le patrimoine taxable à l'IFI, après un abattement de 30 % sur sa valeur au 1er janvier. L'IFI n'est dû que si le patrimoine immobilier net du foyer dépasse 1 300 000 €. Les dettes liées au bien, comme le capital restant dû d'un emprunt, sont en principe déductibles.
Sources
- Plus-value immobilière sur la vente d'un logement, service-public.gouv.fr, vérifiée le 15/04/2026, consultée le 21/10/2026.
- Prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine et de placement, service-public.gouv.fr, vérifiée le 30/06/2026, consultée le 21/10/2026.
- Revenus fonciers : micro-foncier et régime réel, service-public.gouv.fr, vérifiée le 15/04/2026, consultée le 21/10/2026.
- Ce qui change avec le budget 2025, economie.gouv.fr, 17/02/2025, consultée le 21/10/2026.
- IFI : abattement sur la résidence principale, service-public.gouv.fr, vérifiée le 06/03/2026, consultée le 21/10/2026.
- Location meublée : régime micro-BIC, service-public.gouv.fr, vérifiée le 15/04/2026, consultée le 21/10/2026.
- Vente d'un bien loué en meublé : calcul de la plus-value, impots.gouv.fr, modifiée le 10/07/2026, consultée le 21/10/2026.
- Impôt sur la fortune immobilière (IFI), service-public.gouv.fr, vérifiée le 06/03/2026, consultée le 21/10/2026.
- Relance logement (dispositif Jeanbrun), service-public.gouv.fr, vérifiée le 21/07/2026, consultée le 21/10/2026.
- Achat d'un bien immobilier : quels frais, economie.gouv.fr, 06/06/2025, consultée le 21/10/2026.
- Hausse des droits de mutation, Notaires de France, 26/02/2025, consultée le 21/10/2026.
- Loi de finances pour 2026 : mesures logement, ANIL, à jour au 20/02/2026, consultée le 21/10/2026.
- PLF 2027 : les principales mesures, economie.gouv.fr, 07/10/2026, consultée le 21/10/2026.
- Projet de loi de finances pour 2027, n° 3210, Assemblée nationale, 01/10/2026, consulté le 21/10/2026.
Vous préparez une vente, un investissement locatif ou une déclaration d'IFI ? Un conseiller Hexa Patrimoine peut examiner votre fiscalité immobilière lors d'un bilan patrimonial, confidentiel et sans engagement.
