Investir dans les terres agricoles consiste à acheter du foncier rural, en direct ou via des parts de groupement foncier agricole (GFA), pour le louer à un exploitant. En 2025, l'hectare de terres et prés libres valait 6 460 € en moyenne selon la Safer. Le placement est peu liquide et non garanti en capital.
Mis à jour le 22/10/2026
L'essentiel
- En 2025, les terres et prés libres se sont vendus 6 460 €/ha en moyenne (+0,9 %) et les terres louées 5 350 €/ha (+2,5 %), selon le Groupe Safer.
- L'indice national des fermages 2026 s'établit à 127,04, en hausse de 3,23 % sur un an (arrêté publié le 13 août 2026).
- À l'IFI, les biens ruraux loués par bail à long terme et les parts de GFA sont exonérés à 75 % jusqu'à 101 897 €, puis à 50 % au-delà.
- Pour les donations et successions depuis le 15 février 2025, l'exonération de 75 % s'applique jusqu'à 600 000 € par bénéficiaire, sous conditions.
- Le fermage est encadré, le bail rural protège l'exploitant et la revente peut prendre du temps : ce placement se pense sur 15 à 20 ans.
Les terres agricoles attirent les épargnants qui cherchent un actif réel, transmissible et utile à l'agriculture française. En octobre 2026, cet article vous donne les prix de marché, les façons d'investir dans les terres agricoles, le fonctionnement d'un GFA, la fiscalité applicable et les risques à connaître avant de vous engager.
Pourquoi investir dans les terres agricoles en 2026 ?
Investir dans les terres agricoles répond à trois motivations : détenir un actif tangible, faciliter la reprise des exploitations et préparer une transmission à fiscalité allégée. Le rendement locatif reste modeste, autour de 3 % brut.
Le renouvellement des générations agricoles est le premier enjeu. Selon l'Insee, l'âge moyen des exploitants atteignait 51,4 ans lors du recensement agricole de 2020, contre 50,2 ans en 2010. Le ministère de l'Agriculture estime que près d'un agriculteur sur deux partira à la retraite d'ici 2030. Il recensait 13 621 installations en 2023, en baisse de 3,6 % sur un an.
Le portage foncier est l'achat de terres par un investisseur qui les loue à un exploitant. Il évite au jeune agriculteur d'immobiliser son capital dans le foncier et lui permet de financer son matériel et son cheptel. Le Groupe Safer souligne toutefois, dans son communiqué du 21 mai 2026, que la transmission porte sur des exploitations entières : terres, bâtiments, matériel et animaux.
À retenir : investir dans les terres agricoles finance la reprise des exploitations par des agriculteurs qui n'achètent pas le foncier, en échange d'un fermage encadré et d'une fiscalité patrimoniale favorable.
Combien coûtent les terres agricoles en France ?
Le prix des terres agricoles est la valeur moyenne de vente à l'hectare relevée chaque année par les Safer. Il reste bas en France comparé aux autres actifs immobiliers. En 2025, les terres et prés libres non bâtis se sont échangés 6 460 €/ha en moyenne, selon le Groupe Safer.
| Marché foncier rural (2025) | Prix moyen | Évolution sur un an |
|---|---|---|
| Terres et prés libres non bâtis | 6 460 €/ha | +0,9 % |
| Terres et prés loués non bâtis | 5 350 €/ha | +2,5 % |
| Vignes AOP (hors eaux-de-vie) | 171 400 €/ha | −2,9 % |
| Vignes hors AOP | 12 800 €/ha | −7,7 % |
| Forêts | 4 950 €/ha | +2,5 % |
Source : Groupe Safer, Le prix des terres, édition 2026 (données 2025).
Une terre louée se vend moins cher qu'une terre libre, car l'acquéreur ne peut pas l'exploiter lui-même avant la fin du bail. Pour un investisseur qui cherche un revenu, c'est la catégorie pertinente. Selon le Groupe Safer, cité par Terre-net le 21 mai 2026, le rendement locatif brut des terres louées est resté stable à 2,88 % en 2025.
Les écarts régionaux sont forts. Les terres de grandes cultures libres atteignaient 8 150 €/ha en 2025, contre 4 740 €/ha en zones d'élevage. Le marché viticole traverse une restructuration profonde, avec près de 30 000 hectares arrachés selon la Safer.
Comment investir dans les terres agricoles : achat direct, GFA ou unités de compte ?
Quatre voies permettent d'investir dans les terres agricoles. Elles diffèrent par le ticket d'entrée, la liquidité, la gestion et la fiscalité.
| Voie d'accès | Actif détenu par l'investisseur | Liquidité | Gestion | Fiscalité des revenus |
|---|---|---|---|---|
| Achat direct de terres louées | Parcelles en pleine propriété | Faible : vente soumise au droit de préemption du fermier et de la Safer | Relation directe avec le fermier | Revenus fonciers |
| Parts de GFA | Parts d'une société civile propriétaire des terres | Faible : cession encadrée par les statuts | Assurée par le gérant du groupement | Revenus fonciers |
| Unités de compte investies en foncier agricole | Parts d'un support logé dans un contrat d'assurance vie ou un PER | Variable selon le support et le contrat | Société de gestion | Régime de l'enveloppe |
| Financement participatif agricole | Prêt ou titre émis par un exploitant, sans propriété foncière | Faible avant l'échéance | Plateforme agréée | Revenus de capitaux mobiliers |
L'achat direct suppose de trouver des parcelles, de passer par un notaire et d'accepter le droit de préemption. Le fermier en place bénéficie d'un droit de préemption prioritaire sur la vente (article L. 412-1 du Code rural et de la pêche maritime). La Safer dispose aussi d'un droit de préemption (article L. 143-1 du même code).
Les unités de compte foncières permettent d'entrer avec un montant plus faible. Leur valeur fluctue, et les conditions de rachat dépendent du document d'information du support. Avant toute souscription, lisez le document d'informations clés et vérifiez les frais à chaque niveau.
À retenir : l'achat direct et le GFA donnent accès aux avantages fiscaux des biens ruraux loués à long terme ; les unités de compte et le financement participatif suivent leur propre régime.
Qu'est-ce qu'un groupement foncier agricole (GFA) ?
Un groupement foncier agricole (GFA) est une société civile formée pour créer ou conserver une ou plusieurs exploitations agricoles, prévue par l'article L. 322-1 du Code rural. Il détient les terres et les loue à des exploitants ; les associés détiennent des parts.
Le GFA non exploitant, dit aussi GFA bailleur ou d'investissement, ne cultive pas lui-même. Ses statuts interdisent l'exploitation en faire-valoir direct, condition rappelée par le formulaire IFI 2026 d'impots.gouv.fr. Les terres sont données à bail rural, souvent un bail à long terme d'au moins 18 ans.
Trois profils de GFA coexistent :
- le GFA familial, qui regroupe les membres d'une famille autour des terres héritées ou achetées ;
- le GFA mutuel ou d'investissement, qui collecte l'épargne de plusieurs associés pour acheter des terres louées ;
- le GFA exploitant, dont les associés exploitent eux-mêmes les terres.
Le revenu des associés provient des fermages, après déduction des charges du groupement comme la part de taxe foncière non refacturée et les frais de gestion. La cession des parts suit les statuts, qui prévoient souvent un agrément des nouveaux associés. Chez Hexa Patrimoine, la lecture des statuts d'un GFA (agrément, gérance, durée des baux, frais) précède toute recommandation de souscription.
À retenir : un GFA non exploitant est une société civile qui possède des terres louées par bail rural ; ses associés perçoivent une part des fermages et cèdent leurs parts selon les statuts.
Quel rendement attendre des terres agricoles louées ?
Le rendement des terres agricoles louées tourne autour de 3 % brut avant impôts. Le fermage est le loyer annuel versé par l'exploitant ; son montant est encadré par arrêté préfectoral selon la qualité des terres.
Le fermage évolue chaque année avec l'indice national des fermages. L'arrêté publié au Journal officiel le 13 août 2026 fixe cet indice à 127,04, soit +3,23 % par rapport à 2025 (123,06). Il s'applique aux échéances à partir du 1er octobre 2026.
Exemple illustratif, calculé à partir des données Safer et des règles fiscales citées : un épargnant achète 20 hectares de terres louées au prix moyen de 5 350 €/ha, soit 107 000 € hors frais d'acte.
| Étape du calcul | Montant annuel |
|---|---|
| Fermage brut (rendement de 2,88 %) | 3 082 € |
| Base imposable au micro-foncier (abattement de 30 %) | 2 157 € |
| Impôt sur le revenu (tranche marginale de 30 %) | 647 € |
| Prélèvements sociaux (17,2 %) | 371 € |
| Revenu net avant taxe foncière et frais | 2 064 €, soit 1,93 % |
Le revenu net reste inférieur à 2 % dans cet exemple. La valorisation des terres dépend du marché foncier local et peut aussi baisser, comme pour les vignes en 2025. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
À retenir : une terre louée rapporte environ 2,9 % brut par an en 2025 selon la Safer, soit moins de 2 % net pour un contribuable imposé à 30 %, avant taxe foncière.
Quelle fiscalité pour les terres agricoles et les parts de GFA ?
Les terres agricoles louées relèvent des revenus fonciers pour l'impôt sur le revenu. Leur intérêt fiscal principal se situe à l'IFI et lors de la transmission, sous conditions de bail à long terme.
Impôt sur le revenu. Les fermages s'ajoutent aux autres revenus fonciers. Selon service-public.gouv.fr, le micro-foncier s'applique automatiquement sous 15 000 € de revenus fonciers bruts annuels, avec un abattement de 30 %. Les prélèvements sociaux sont de 17,2 %.
Impôt sur la fortune immobilière. L'IFI concerne les patrimoines immobiliers nets supérieurs à 1 300 000 € au 1er janvier 2026 (service-public.gouv.fr). Les biens ruraux loués par bail à long terme et les parts de GFA bénéficient d'une exonération partielle. Pour les parts de GFA, elles doivent être détenues depuis au moins 2 ans, sauf participation à la constitution du groupement.
Donation et succession. L'article 70 de la loi de finances pour 2025 a relevé le seuil d'exonération partielle. Le BOFiP BOI-ENR-DMTG-10-20-30-20, en vigueur depuis le 13 août 2025, détaille le régime applicable depuis le 15 février 2025.
| Impôt | Avantage pour biens ruraux loués à long terme ou parts de GFA | Conditions principales |
|---|---|---|
| IFI 2026 | 75 % exonérés jusqu'à 101 897 €, 50 % au-delà | Bail d'au moins 18 ans ; parts de GFA détenues depuis 2 ans |
| Donation et succession | 75 % exonérés jusqu'à 600 000 € par bénéficiaire, 50 % au-delà | Conservation 5 ans ; seuil porté à 20 M€ si conservation 18 ans |
| Impôt sur le revenu | Aucun avantage spécifique | Revenus fonciers, micro-foncier ou réel |
Exemple illustratif d'IFI : des parts de GFA évaluées 300 000 € sont exonérées de 76 423 € sur la première tranche et de 99 052 € au-delà. La valeur taxable tombe à 124 526 €.
Exemple illustratif de donation : un parent donne à son enfant 300 000 € de parts de GFA éligibles. Seuls 75 000 € restent taxables, sous l'abattement de 100 000 € entre parent et enfant (service-public.gouv.fr). Aucun droit n'est dû, mais l'abattement est consommé pour 15 ans. Les Notaires de France rappellent que le seuil s'apprécie par bénéficiaire. Lors d'un bilan patrimonial chez Hexa Patrimoine, ces calculs intègrent les donations des 15 dernières années, qui réduisent l'abattement disponible.
Quels risques avant d'investir dans les terres agricoles ?
Investir dans les terres agricoles comporte un risque de perte en capital, un risque de liquidité et un rendement plafonné par la réglementation du fermage. Ces contraintes sont le revers de la stabilité du placement.
- Liquidité faible : la revente d'une parcelle ou de parts de GFA peut demander des mois, et le prix dépend de la demande locale.
- Statut du fermage protecteur : le bail rural dure au moins 9 ans (article L. 411-5 du Code rural) et se renouvelle en principe ; le bailleur ne récupère pas librement ses terres.
- Rendement encadré : le fermage suit un barème préfectoral et l'indice national, sans possibilité de le fixer librement.
- Perte en capital : la valeur des terres peut baisser, comme l'ont montré les vignes hors AOP en 2025 (−7,7 %).
- Risque de concentration : une parcelle unique dépend d'un seul fermier et d'un seul territoire.
Pour autant, ces contraintes expliquent aussi l'intérêt du placement pour une stratégie patrimoniale de long terme. Les avantages fiscaux exigent un bail d'au moins 18 ans et des durées de conservation de 5 à 18 ans. Les terres agricoles ont donc leur place pour une fraction limitée d'un patrimoine déjà diversifié. La part à leur consacrer dépend de l'âge, de l'horizon, des besoins de revenus et des projets de transmission. Chez Hexa Patrimoine, l'étude d'un investissement foncier part de ces quatre paramètres, avant le choix entre achat direct, GFA ou unités de compte.
Investir dans les terres agricoles est-il un placement responsable ?
Investir dans les terres agricoles soutient l'installation d'exploitants et le maintien des surfaces cultivées. L'impact environnemental dépend des pratiques de l'exploitant et des clauses du bail.
Le bail rural à clauses environnementales permet d'inscrire des pratiques culturales respectueuses de l'environnement dans le contrat, dans les cas prévus par l'article L. 411-27 du Code rural. C'est l'outil le plus direct pour un propriétaire qui veut orienter l'usage de ses terres.
Les labels d'État, comme le label ISR ou le label Greenfin, concernent des fonds d'investissement. L'achat direct de terres ou de parts de GFA ne porte aucun label. Notre comparatif des labels ISR, Greenfin et Finansol détaille leurs cahiers des charges.
Le foncier agricole complète d'autres placements responsables, comme les fonds présentés dans notre guide de l'investissement responsable ou les obligations vertes. Les critères ESG et l'investissement socialement responsable offrent une liquidité supérieure, avec un risque de marché différent.
À retenir : un investissement en terres agricoles devient responsable par les clauses du bail et le choix de l'exploitant, et non par un label, qui ne concerne que les fonds.
Questions fréquentes
Quel est le prix d'un hectare de terre agricole en 2026 ?
Les derniers chiffres disponibles portent sur 2025. Selon le Groupe Safer, les terres et prés libres non bâtis se sont vendus 6 460 € l'hectare en moyenne, en hausse de 0,9 %. Les terres louées valaient 5 350 €/ha. Les prix varient fortement selon la région et l'usage : 8 150 €/ha pour les grandes cultures libres, 4 740 €/ha en zones d'élevage.
Quelle est la rentabilité des terres agricoles ?
Le rendement locatif brut des terres louées était de 2,88 % en 2025, selon le Groupe Safer. Après impôt sur le revenu et prélèvements sociaux, le revenu net tombe souvent sous 2 % pour un contribuable imposé à 30 %. Le fermage est revalorisé chaque année selon l'indice national, fixé à 127,04 pour 2026.
Un GFA permet-il de réduire l'IFI ?
Les parts de GFA dont les terres sont louées par bail à long terme sont exonérées d'IFI à hauteur de 75 % jusqu'à 101 897 €, puis de 50 % au-delà. Les statuts doivent interdire l'exploitation en faire-valoir direct. Les parts doivent être détenues depuis au moins 2 ans, sauf participation à la constitution du groupement.
Comment transmettre des terres agricoles à ses enfants ?
Depuis le 15 février 2025, les biens ruraux loués par bail à long terme et les parts de GFA sont exonérés de droits à 75 % jusqu'à 600 000 € par bénéficiaire. Le bénéficiaire doit les conserver 5 ans. Le seuil passe à 20 millions d'euros s'il s'engage à les conserver 18 ans. L'abattement de 100 000 € par parent et par enfant s'ajoute ensuite.
Peut-on revendre facilement des terres agricoles ?
La revente est lente. Le fermier en place dispose d'un droit de préemption prioritaire, et la Safer peut aussi préempter. Les parts de GFA se cèdent selon les statuts, souvent après agrément des autres associés. Ce placement convient à un horizon de 15 à 20 ans et présente un risque de perte en capital.
Sources
- CP – Édition 2026 : les marchés fonciers ruraux en 2025, Groupe Safer, 21/05/2026, consulté le 22/10/2026.
- Le marché des terres et prés repart à la hausse en 2025, Terre-net, 21/05/2026, consulté le 22/10/2026.
- Formulaire 2042-IFI 2026, impots.gouv.fr, 2026, consulté le 22/10/2026.
- BOI-ENR-DMTG-10-20-30-20 : bien rural donné à bail à long terme, BOFiP, en vigueur au 13/08/2025, consulté le 22/10/2026.
- Transmission de biens ruraux 2025 : relèvement des seuils d'exonération partielle, Notaires de France, 28/08/2025, consulté le 22/10/2026.
- Arrêté constatant l'indice national des fermages 2026, Journal officiel, 13/08/2026, consulté le 22/10/2026.
- Impôt sur la fortune immobilière (IFI), service-public.gouv.fr, vérifié le 06/03/2026, consulté le 22/10/2026.
- Revenus fonciers : régime du micro-foncier, service-public.gouv.fr, consulté le 22/10/2026.
- Droits de donation selon le lien de parenté, service-public.gouv.fr, vérifié le 13/05/2026, consulté le 22/10/2026.
- Exploitants agricoles, Insee Références, 27/02/2024, consulté le 22/10/2026.
- Infographie : l'installation en agriculture, ministère de l'Agriculture, 11/02/2026, consulté le 22/10/2026.
- Code rural et de la pêche maritime (articles L. 143-1, L. 322-1, L. 411-5, L. 411-27, L. 412-1, L. 416-1), Légifrance, consulté le 22/10/2026.
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