Le statut du bailleur privé, ou dispositif Jeanbrun, permet depuis 2026 de déduire un amortissement annuel de 3 % à 5,5 % de 80 % du prix d'un logement loué nu. Sur un T2 neuf de 200 000 €, cette déduction atteint 5 600 € par an, dans la limite de 8 000 € par foyer.
Mis à jour le 22/10/2026
L'essentiel
- Le statut du bailleur privé concerne les logements d'immeubles collectifs achetés du 21 février 2026 au 31 décembre 2028 et loués nus pendant 9 ans.
- L'amortissement annuel se calcule sur 80 % du prix hors frais, au taux de 3,5 %, 4,5 % ou 5,5 % dans le neuf selon le niveau de loyer.
- La déduction est plafonnée à 8 000 € par an et par foyer, ou 10 000 € et 12 000 € pour les loyers sociaux et très sociaux.
- Dans l'exemple d'un T2 neuf de 200 000 € loué au loyer intermédiaire, l'économie d'impôt atteint environ 2 030 € par an pour un foyer imposé à 30 %.
- Les amortissements déduits réduisent le prix d'acquisition retenu à la revente, ce qui alourdit l'impôt sur la plus-value.
Ce guide applique les règles officielles à des cas types. En octobre 2026, cet article vous donne la méthode de calcul, quatre exemples chiffrés et l'effet du dispositif à la revente. Les conditions détaillées figurent dans notre article sur la loi Jeanbrun.
Qu'est-ce que le statut du bailleur privé en 2026 ?
Le statut du bailleur privé est le nom courant du dispositif « Relance logement », créé par l'article 47 de la loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026). Il ouvre l'amortissement, jusque-là réservé à la location meublée, aux logements loués nus.
Selon la fiche F39735 de service-public.gouv.fr, vérifiée le 21 juillet 2026, le dispositif vise les acquisitions signées chez le notaire du 21 février 2026 au 31 décembre 2028. Le logement se situe dans un immeuble collectif, en métropole ou dans les départements et régions d'outre-mer.
Le bailleur s'engage à louer nu, en résidence principale, pendant 9 ans. Le bail démarre dans les 12 mois suivant l'achèvement ou l'acquisition. Le locataire respecte un plafond de ressources et ne fait partie ni du foyer fiscal du bailleur, ni de sa famille jusqu'au 2e degré.
Le site economie.gouv.fr (12 mai 2026) précise que le dispositif est ouvert à tous les particuliers, sans condition de revenus.
À retenir : le statut du bailleur privé transforme une partie du prix d'un logement loué nu en charge déductible chaque année, en échange d'un loyer plafonné pendant 9 ans.
Comment calculer l'amortissement du statut bailleur privé ?
L'amortissement du statut bailleur privé se calcule en trois étapes : base amortissable, taux, puis plafond annuel. La base correspond au prix d'acquisition hors frais, diminué d'une valeur de terrain présumée égale à 20 %.
- Base : prix hors frais × 80 %. Dans l'ancien, le coût des travaux de réhabilitation entre aussi dans le calcul.
- Taux : il dépend du type de logement et du niveau de loyer choisi.
- Plafond : le total des amortissements déduits ne dépasse pas 8 000 € par an et par foyer fiscal.
| Niveau de loyer | Logement neuf ou VEFA | Logement ancien rénové | Plafond annuel par foyer |
|---|---|---|---|
| Intermédiaire | 3,5 % | 3 % | 8 000 € |
| Social | 4,5 % | 3,5 % | 10 000 € si au moins 50 % des revenus des logements amortis viennent de la location sociale |
| Très social | 5,5 % | 4 % | 12 000 € si au moins 50 % viennent de la location très sociale |
Ces taux figurent sur la fiche F39735, comme le plafond de 8 000 €, majoré de 2 000 € ou 4 000 € pour les loyers sociaux et très sociaux. L'amortissement se poursuit après les 9 ans d'engagement tant que le logement est loué, dans la limite de 80 % du prix. Le bailleur doit opter pour le régime réel : le micro-foncier est exclu pour ce logement.
Lorsque les charges et l'amortissement dépassent les loyers, un déficit foncier apparaît. La part qui ne provient pas des intérêts d'emprunt s'impute sur le revenu global, dans la limite de 10 700 € par an. Notre article sur l'imputation du déficit foncier détaille les règles de report.
Statut bailleur privé : exemple d'un T2 neuf au loyer intermédiaire
Exemple illustratif, calculé avec les règles 2026 : un couple imposé dans la tranche à 30 % achète en VEFA un T2 neuf de 45 m² en zone B1, au prix de 200 000 € hors frais. Le plafond de loyer intermédiaire atteint 11,80 € par m² en zone B1, soit 531 € par mois. Le couple loue 520 € hors charges.
L'amortissement annuel s'élève à 5 600 € : 200 000 € × 80 % × 3,5 %. Ce montant reste sous le plafond de 8 000 €.
| Poste annuel | Location nue classique | Statut du bailleur privé |
|---|---|---|
| Loyers perçus | 6 240 € | 6 240 € |
| Charges hors intérêts (taxe foncière, assurance, gestion) | − 1 000 € | − 1 000 € |
| Intérêts d'emprunt | − 3 200 € | − 3 200 € |
| Amortissement | 0 € | − 5 600 € |
| Résultat foncier | + 2 040 € | − 3 560 € |
| Impôt sur le revenu à 30 % | 612 € | 0 € |
| Prélèvements sociaux à 17,2 % | 350,88 € | 0 € |
| Baisse d'impôt sur les autres revenus | 0 € | 1 068 € |
Selon la fiche F39735, le déficit foncier généré par l'amortissement est imputable dans les conditions de droit commun. Les 3 560 € proviennent de l'amortissement et des charges hors intérêts : ils s'imputent sur le revenu global. L'écart entre les deux colonnes atteint 2 030,88 € par an. Les prélèvements sociaux sur les revenus fonciers restent de 17,2 % en 2026, selon la fiche F2329 de service-public.gouv.fr vérifiée le 30 juin 2026.
Les montants de charges et d'intérêts sont des hypothèses. Les intérêts baissent au fil du remboursement, ce qui réduit le déficit les années suivantes.
À retenir : sur un T2 neuf de 200 000 € au loyer intermédiaire, le statut du bailleur privé déduit 5 600 € par an. Un foyer imposé à 30 % économise environ 2 030 € d'impôt.
Statut bailleur privé : exemple d'un logement ancien rénové
Dans l'ancien, le statut bailleur privé exige des travaux d'au moins 30 % du prix d'achat, qui portent le logement à une étiquette énergétique A ou B. Le taux d'amortissement est plus faible que dans le neuf : 3 % au loyer intermédiaire.
Exemple illustratif : un investisseur achète un appartement ancien de 60 m² en zone A pour 300 000 € hors frais. Il réalise 100 000 € de travaux de réhabilitation, soit 33 % du prix, et atteint l'étiquette B.
La seule part du prix d'achat donne déjà une base de 240 000 € (300 000 € × 80 %). Au taux de 3 %, l'amortissement théorique atteint 7 200 € avant même l'ajout des travaux. Avec les travaux, il franchit le plafond de 8 000 €.
La déduction annuelle est donc limitée à 8 000 €. Le plafond s'apprécie par foyer fiscal : un second logement acquis sous le même statut n'ouvre pas de plafond supplémentaire. Le loyer reste limité à 14,64 € par m² en zone A, soit 878,40 € par mois pour 60 m².
Le plafond majoré joue seulement si au moins la moitié des revenus des logements amortis provient de loyers sociaux ou très sociaux. Dans le neuf intermédiaire, le plafond limite l'avantage au-delà d'environ 285 700 € de prix hors frais (285 714 € × 80 % × 3,5 % = 8 000 €).
Statut bailleur privé : exemple selon la tranche d'imposition
L'avantage du statut bailleur privé croît avec la tranche marginale d'imposition. Le déficit et les revenus fonciers évités sont valorisés au taux d'imposition du foyer, alors que les prélèvements sociaux évités restent identiques.
Exemple illustratif : le T2 neuf de l'exemple précédent, avec les mêmes loyers et charges, détenu par trois foyers imposés à des tranches différentes.
| Tranche marginale | Impôt évité sur le revenu foncier | Prélèvements sociaux évités | Baisse d'impôt sur les autres revenus | Économie annuelle |
|---|---|---|---|---|
| 11 % | 224,40 € | 350,88 € | 391,60 € | 966,88 € |
| 30 % | 612 € | 350,88 € | 1 068 € | 2 030,88 € |
| 41 % | 836,40 € | 350,88 € | 1 459,60 € | 2 646,88 € |
À la tranche de 11 %, l'économie annuelle reste inférieure à 1 000 €. Elle doit alors être mise en balance avec le loyer plafonné et l'engagement de 9 ans. Notre comparatif du régime fiscal de la location nue et meublée aide à situer ce choix.
Que se passe-t-il à la revente avec le statut du bailleur privé ?
À la revente, les amortissements déduits viennent en diminution du prix d'acquisition du logement, selon la fiche F39735. La plus-value imposable augmente d'autant.
La plus-value immobilière d'un particulier supporte 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, selon la fiche F10864 de service-public.gouv.fr vérifiée le 15 avril 2026. Les abattements pour durée de détention commencent après 5 ans : 6 % par an pour l'impôt et 1,65 % par an pour les prélèvements sociaux, de la 6e à la 21e année.
Exemple illustratif : le T2 neuf acheté 200 000 € est revendu 215 000 € après 10 ans de détention, hors forfaits de 7,5 % pour frais d'acquisition et de 15 % pour travaux, qui réduiraient la plus-value. Les amortissements cumulés atteignent 56 000 € (10 × 5 600 €).
| Calcul | Sans amortissement | Avec le statut du bailleur privé |
|---|---|---|
| Prix d'acquisition retenu | 200 000 € | 144 000 € |
| Plus-value brute | 15 000 € | 71 000 € |
| Base impôt après abattement de 30 % | 10 500 € | 49 700 € |
| Impôt sur le revenu à 19 % | 1 995 € | 9 443 € |
| Base prélèvements sociaux après abattement de 8,25 % | 13 762,50 € | 65 142,50 € |
| Prélèvements sociaux à 17,2 % | 2 367,15 € | 11 204,51 € |
| Total | 4 362,15 € | 20 647,51 € |
Le surcoût à la revente atteint 16 285,36 €. Ce surcoût peut reprendre une large part, voire la totalité, des économies cumulées, selon la durée de détention et l'évolution des intérêts d'emprunt. La base imposable reste juste sous 50 000 € : un prix de revente un peu plus élevé déclencherait la surtaxe de 2 % à 6 %. Notre guide de la fiscalité immobilière détaille le calcul complet.
À retenir : le statut du bailleur privé décale une partie de l'impôt vers la revente ; plus la détention est longue, plus les abattements réduisent ce rattrapage.
Que coûte une sortie anticipée du statut bailleur privé ?
Un manquement à l'engagement de 9 ans remet en cause l'avantage. Les amortissements déjà déduits sont réintégrés au revenu foncier net de l'année du manquement, selon la fiche F39735.
Exemple illustratif : le propriétaire du T2 neuf vend au bout de 5 ans. Il réintègre 28 000 € d'amortissements (5 × 5 600 €) à son revenu foncier. Pour un foyer imposé à 30 %, sans autre charge pour l'absorber, le rappel peut atteindre 13 216 € : 8 400 € d'impôt et 4 816 € de prélèvements sociaux.
Le même risque existe si le loyer dépasse le plafond ou si le logement cesse d'être loué en résidence principale. La revente sur un marché local en baisse peut aussi entraîner une perte en capital.
Pour autant, l'intérêt du dispositif dépend surtout de la tranche d'imposition et de la durée de détention. Le choix de l'emplacement et du financement pèse davantage que l'avantage fiscal. Les anciens investisseurs en Pinel trouveront les options de fin d'engagement dans notre article sur la sortie de la loi Pinel.
Le projet de loi visant la relance et la décentralisation du logement a été adopté par le Sénat le 8 juillet 2026. La commission des affaires économiques de l'Assemblée nationale a déposé son rapport le 23 septembre 2026, selon le dossier législatif du Sénat. Tant qu'il n'est pas promulgué, seules les règles de la loi de finances pour 2026 s'appliquent.
Questions fréquentes
Comment calculer l'amortissement du statut du bailleur privé ?
L'amortissement annuel égale 80 % du prix d'acquisition hors frais, multiplié par le taux correspondant au logement et au loyer. Dans le neuf, le taux est de 3,5 % au loyer intermédiaire, 4,5 % au loyer social et 5,5 % au loyer très social. Le total déduit ne dépasse pas 8 000 € par an et par foyer, ou 10 000 € et 12 000 € sous conditions.
Quel prix d'achat atteint le plafond de 8 000 € ?
Dans le neuf au loyer intermédiaire, le plafond est atteint vers 285 700 € de prix hors frais : 285 714 € × 80 % × 3,5 % donnent 8 000 €. Au-delà, la déduction reste limitée à 8 000 € par an. Le plafond s'apprécie par foyer fiscal, tous logements amortis confondus.
Le statut du bailleur privé est-il intéressant à la tranche de 11 % ?
À la tranche de 11 %, l'économie reste limitée. Dans notre exemple d'un T2 neuf de 200 000 €, elle atteint 966,88 € par an, contre 2 030,88 € à 30 % et 2 646,88 € à 41 %. Le loyer plafonné, l'engagement de 9 ans et l'impôt supplémentaire à la revente pèsent alors davantage.
Les amortissements sont-ils repris à la revente ?
Les amortissements déduits réduisent le prix d'acquisition retenu pour calculer la plus-value immobilière. Dans notre exemple, 56 000 € d'amortissements sur 10 ans augmentent l'impôt sur la plus-value de 16 285,36 €. Les abattements pour durée de détention réduisent ce rattrapage au fil des années.
Que se passe-t-il si l'on vend avant 9 ans ?
Une vente avant la fin de l'engagement remet en cause l'avantage fiscal. Les amortissements déjà déduits sont réintégrés au revenu foncier net de l'année de la vente. Pour 28 000 € réintégrés par un foyer imposé à 30 %, le rappel peut atteindre 13 216 €, prélèvements sociaux compris.
Sources
- Investissement locatif Relance logement Jeanbrun (déduction des revenus fonciers), service-public.gouv.fr, vérifié le 21/07/2026, consulté le 22/10/2026.
- Investissement locatif : le nouveau dispositif Relance logement, economie.gouv.fr, 12/05/2026, consulté le 22/10/2026.
- Dispositif Jeanbrun : présentation, ANIL – ADIL 44, 20/03/2026, consulté le 22/10/2026.
- Prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine, service-public.gouv.fr, vérifié le 30/06/2026, consulté le 22/10/2026.
- Plus-value immobilière, service-public.gouv.fr, vérifié le 15/04/2026, consulté le 22/10/2026.
- Dossier législatif : relance et décentralisation du logement, Sénat, mis à jour le 22/10/2026, consulté le 22/10/2026.
- Code général des impôts, article 31, et loi n° 2026-103 du 19 février 2026, article 47, sur Légifrance.
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