Un déficit foncier apparaît quand les charges d'un logement loué nu dépassent les loyers perçus. Au régime réel, la part hors intérêts d'emprunt se déduit du revenu global jusqu'à 10 700 € par an, ou 21 400 € pour certains travaux énergétiques payés jusqu'au 31 décembre 2027. Le bien doit rester loué trois ans.
Mis à jour le 22/10/2026
L'essentiel
- Le déficit foncier suppose une location nue et le régime réel d'imposition ; le micro-foncier et la location meublée n'en créent jamais.
- Le plafond d'imputation sur le revenu global est de 10 700 € par an et par foyer fiscal (article 156 du CGI).
- Il passe à 21 400 € sur option pour des travaux qui font passer un logement d'une classe E, F ou G à une classe A à D, payés entre 2023 et fin 2027.
- Les intérêts d'emprunt et l'excédent au-delà du plafond se reportent sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
- La location doit durer jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit l'imputation, sinon l'avantage est repris.
En octobre 2026, le déficit foncier reste l'un des leviers les plus utilisés par les propriétaires bailleurs qui financent des travaux. Ses règles ont été prolongées par la loi de finances pour 2026 pour la rénovation énergétique. Cet article vous donne son fonctionnement, les charges retenues, les plafonds 2026, un exemple chiffré et les risques à surveiller avant de lancer un chantier.
Qu'est-ce que le déficit foncier ?
Le déficit foncier est le résultat négatif d'un logement loué nu, lorsque les charges déductibles dépassent les loyers encaissés dans l'année. Selon economie.gouv.fr (page du 09/09/2026), ce déficit, hors intérêts d'emprunt, peut réduire le revenu global du foyer.
Le déficit foncier est une déduction du revenu imposable, et non une réduction d'impôt. Son effet dépend donc de la tranche marginale d'imposition du foyer : 1 000 € de déficit imputé économisent 300 € d'impôt dans une tranche à 30 %, et 410 € dans une tranche à 41 %.
Il se distingue des dispositifs d'investissement locatif comme la loi Pinel ou le statut Jeanbrun. Il ne demande ni zone géographique, ni plafond de loyer, ni plafond de ressources du locataire. Il récompense seulement des dépenses réelles engagées sur un bien loué nu.
À retenir : le déficit foncier transforme des charges et des travaux sur un logement loué nu en baisse du revenu imposable, sans condition de zone ni de loyer.
Quelles conditions pour créer un déficit foncier ?
Trois conditions cumulatives permettent de créer un déficit foncier : une location nue, le régime réel d'imposition et des charges supérieures aux loyers.
- Une location nue : les loyers relèvent des revenus fonciers. Une location meublée relève des bénéfices industriels et commerciaux et ne crée pas de déficit foncier, selon economie.gouv.fr.
- Le régime réel : le micro-foncier applique un abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers. Il ne peut donc jamais produire de déficit.
- Des charges supérieures aux loyers : le déficit naît des montants payés dans l'année.
Selon la fiche F1991 de service-public.gouv.fr, vérifiée le 15 avril 2026, le micro-foncier s'applique automatiquement lorsque les loyers bruts du foyer ne dépassent pas 15 000 € par an. Le propriétaire peut opter pour le réel en dessous de ce seuil ; l'option est irrévocable pendant trois ans.
Le déficit foncier est aussi accessible aux associés d'une société civile immobilière soumise à l'impôt sur le revenu et aux porteurs de parts de SCPI de déficit foncier. Chaque associé l'impute sur sa propre déclaration, dans la limite de son plafond.
| Régime de location | Déficit imputable sur le revenu global | Charges retenues | Engagement |
|---|---|---|---|
| Location nue, micro-foncier | Non | Abattement forfaitaire de 30 % | Aucun |
| Location nue, régime réel | Oui, 10 700 € par an (21 400 € sur option) | Charges réelles payées | Location jusqu'au 31/12 de la 3e année |
| Location meublée (LMNP) | Non, déficit reporté sur les seuls revenus meublés | Charges réelles et amortissement | Aucun |
Quelles charges et quels travaux entrent dans le déficit foncier ?
Les charges qui entrent dans le déficit foncier sont celles de l'article 31 du CGI, payées dans l'année. Les travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration y figurent ; les travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement en sont exclus.
La liste d'economie.gouv.fr comprend :
- les frais de gestion et d'administration ;
- la taxe foncière et les impositions non récupérables sur le locataire ;
- les travaux de réparation, d'entretien et d'amélioration ;
- les charges de copropriété non récupérables ;
- les primes d'assurance ;
- les indemnités d'éviction ou de relogement du locataire ;
- les intérêts d'emprunt et les frais d'emprunt.
La frontière entre amélioration et agrandissement est le principal sujet de contrôle. Créer une surface habitable nouvelle ou surélever un immeuble relève de l'agrandissement ou de la construction et n'est pas déductible. Transformer un local commercial en logement peut aussi être requalifié en reconstruction. Remplacer une chaudière, isoler une toiture ou refaire une installation électrique relève de l'amélioration ou de l'entretien.
Les intérêts d'emprunt suivent une règle à part. Selon le BOFiP BOI-RFPI-BASE-30-20 (§ 100), version du 16/09/2025, les loyers compensent d'abord les intérêts. La part du déficit qui provient des intérêts ne s'impute que sur les revenus fonciers des années suivantes.
Quel plafond de déficit foncier en 2026 ?
Le plafond de déficit foncier imputable sur le revenu global est de 10 700 € par an et par foyer fiscal, selon l'article 156, I, 3° du CGI et le BOFiP (§ 30 et § 160). Il s'apprécie sur l'ensemble des biens loués nus du foyer.
| Situation | Plafond annuel sur le revenu global | Source |
|---|---|---|
| Cas général | 10 700 € | CGI art. 156, BOFiP § 160 |
| Logement sous amortissement Périssol ou dispositif Cosse | 15 300 € | BOFiP § 170, economie.gouv.fr |
| Travaux de rénovation énergétique éligibles, sur option | 21 400 € | F1991, economie.gouv.fr |
Le plafond de 21 400 € concerne les dépenses qui font passer un logement d'une classe E, F ou G du diagnostic de performance énergétique à une classe A, B, C ou D. Le devis doit avoir été accepté à compter du 5 novembre 2022, et les dépenses payées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2027, selon la fiche F1991 et economie.gouv.fr. Le BOFiP mentionnait encore l'échéance du 31 décembre 2025 à la date de consultation ; la prolongation résulte de l'article 47 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, selon l'analyse juridique de l'Anil à jour au 20/02/2026.
Au-delà du plafond, le déficit n'est pas perdu. Selon la fiche F1991, la part excédentaire et la part liée aux intérêts d'emprunt s'imputent sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Si le revenu global est trop faible pour absorber l'imputation, le solde se reporte sur le revenu global des six années suivantes.
Les règles détaillées d'ordre d'imputation, de report et de déclaration sont présentées dans notre article sur l'imputation du déficit foncier et la réintégration.
À retenir : 10 700 € par an dans le cas général, 21 400 € pour une rénovation énergétique éligible payée d'ici fin 2027 ; le reste se reporte dix ans sur les revenus fonciers.
Combien rapporte un déficit foncier ? Exemple chiffré
L'économie procurée par un déficit foncier dépend de la tranche marginale, du montant des travaux et du régime d'imposition de départ. L'exemple ci-dessous est construit pour illustrer le calcul ; il ne décrit pas une situation réelle.
Exemple illustratif : un foyer imposé dans la tranche marginale de 30 % loue un appartement nu 9 000 € par an. En 2026, il paie 2 000 € d'intérêts d'emprunt, 1 500 € de taxe foncière et d'assurance, et 18 000 € de travaux de rénovation intérieure. Ses loyers étant inférieurs à 15 000 €, il opte pour le régime réel.
- Les loyers compensent d'abord les intérêts : 9 000 − 2 000 = 7 000 €.
- Les autres charges créent un déficit : 7 000 − 19 500 = −12 500 €, entièrement hors intérêts.
- Le foyer impute 10 700 € sur son revenu global : l'impôt sur le revenu baisse de 3 210 €.
- Les 1 800 € restants se reportent sur les revenus fonciers futurs : à taux inchangés, ils éviteront 849,60 € d'impôt et de prélèvements sociaux (30 % + 17,2 %).
| Comparaison pour l'année 2026 | Micro-foncier | Réel avec déficit foncier |
|---|---|---|
| Revenu foncier imposable | 6 300 € | 0 € |
| Impôt sur le revenu sur les loyers (30 %) | 1 890 € | 0 € |
| Prélèvements sociaux sur les loyers (17,2 %) | 1 083,60 € | 0 € |
| Baisse d'impôt sur les autres revenus | 0 € | 3 210 € |
| Écart en faveur du réel | 6 183,60 € |
Les prélèvements sociaux de 17,2 % sur les revenus fonciers sont confirmés par la fiche F1991. Si les 18 000 € de travaux font passer le logement de la classe F à la classe C, l'option à 21 400 € permet d'imputer la totalité des 12 500 € sur le revenu global. L'économie d'impôt de l'année atteint alors 3 750 €.
Le calcul ignore la décote et suppose une tranche stable. Il montre surtout que le déficit foncier finance une partie des travaux, jamais leur totalité : sur 18 000 € de travaux, la baisse d'impôt sur les autres revenus et le report cumulés atteignent 4 059,60 €, soit moins du quart de la dépense.
Quels risques et quelles limites du déficit foncier ?
Le premier risque du déficit foncier est la reprise de l'avantage. Selon le BOFiP (§ 20 et § 340), le bien doit rester loué jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit l'imputation. Une vente, une occupation personnelle ou un passage en meublé avant cette date entraîne la reconstitution du revenu global des trois années concernées.
Trois exceptions légales évitent cette reprise selon le BOFiP (§ 380 à 410) : l'invalidité, le licenciement et le décès du contribuable ou de son conjoint. L'administration admet aussi l'expropriation et la fusion de SCPI.
D'autres limites méritent d'être pesées avant de lancer un chantier :
- L'économie dépend de la tranche marginale : un foyer non imposable ou dans la tranche à 11 % tire peu d'avantage d'une imputation sur le revenu global.
- Le report sur les revenus fonciers suppose des loyers futurs : un déficit non utilisé dans les dix ans est perdu.
- Les travaux mal qualifiés sont réintégrés : une dépense d'agrandissement déclarée comme amélioration est redressée, avec intérêts de retard.
- La valeur du bien reste exposée : l'immobilier locatif, comme les parts de SCPI de déficit foncier, comporte un risque de perte en capital et une liquidité limitée.
Pour autant, le déficit foncier reste cohérent avec l'obligation de rénovation des logements énergivores. Un bien classé G ou F doit être rénové pour rester louable ; le déficit foncier réduit alors le coût net d'une dépense devenue inévitable. Les étapes d'un investissement locatif sont détaillées dans notre article sur les pièges à éviter pour investir dans l'immobilier.
Déficit foncier, loi Malraux ou monuments historiques : que choisir ?
Le déficit foncier convient au bailleur d'un bien ancien ordinaire qui finance des travaux d'entretien ou de rénovation. Les régimes du patrimoine bâti protégé visent des immeubles spécifiques et obéissent à leurs propres règles.
| Dispositif | Nature de l'avantage | Biens concernés | Article de référence |
|---|---|---|---|
| Déficit foncier | Déduction du revenu global, plafonnée | Tout logement loué nu au réel | CGI art. 156, I, 3° |
| Loi Malraux | Réduction d'impôt sur les travaux de restauration | Immeubles en site patrimonial remarquable | CGI art. 199 tervicies |
| Monuments historiques | Déduction des charges et travaux, sans plafond annuel | Immeubles classés, inscrits ou labellisés | CGI art. 156, II, 1° ter |
| Location meublée (LMNP) | Amortissement du bien, déficit limité aux revenus meublés | Logements meublés | CGI art. 39 C et 156 |
Le déficit foncier se combine avec d'autres outils. Un bien acheté avec travaux en 2026 peut générer un déficit les premières années, puis être loué en meublé une fois la période de trois ans écoulée. Ce passage obéit à des règles propres, détaillées dans notre article sur le passage de la location nue à meublée.
Les dispositifs du patrimoine protégé sont comparés dans nos articles sur la loi Malraux et la loi Monuments historiques. L'ensemble des impôts d'un bien loué figure dans notre guide de la fiscalité immobilière.
Chez Hexa Patrimoine, le déficit foncier est étudié avec l'ensemble des revenus du foyer, le calendrier des travaux et l'horizon de détention du bien. Le choix entre ces régimes dépend de la tranche marginale, du type de bien et de la durée de détention prévue.
Questions fréquentes
Qu'est-ce qu'un déficit foncier ?
Un déficit foncier est le résultat négatif d'un logement loué nu au régime réel, lorsque les charges payées dans l'année dépassent les loyers. La part hors intérêts d'emprunt se déduit du revenu global, dans la limite de 10 700 € par an. Le reste se reporte sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
Quel est le plafond du déficit foncier en 2026 ?
Le plafond est de 10 700 € par an et par foyer fiscal. Il passe à 21 400 € sur option pour des travaux qui font passer un logement d'une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D, payés entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2027. Un plafond de 15 300 € s'applique aux logements Périssol ou Cosse.
Peut-on faire du déficit foncier au micro-foncier ?
Le micro-foncier ne permet pas de constater un déficit, car son abattement de 30 % remplace les charges réelles. Un propriétaire dont les loyers ne dépassent pas 15 000 € par an peut opter pour le régime réel. Cette option est irrévocable pendant trois ans, selon service-public.gouv.fr.
Combien de temps faut-il louer après un déficit foncier ?
Le logement doit rester loué jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit l'imputation sur le revenu global. Pour un déficit imputé sur les revenus de 2026, la location doit durer jusqu'au 31 décembre 2029. Une vente anticipée entraîne la reprise de l'avantage, sauf invalidité, licenciement ou décès.
Quels travaux sont exclus du déficit foncier ?
Les travaux de construction, de reconstruction et d'agrandissement sont exclus du déficit foncier. Créer une surface habitable nouvelle ou surélever un immeuble n'est donc pas déductible. Les travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration restent déductibles au régime réel, comme le remplacement d'une chaudière ou l'isolation d'une toiture.
Sources
- Tout savoir sur le déficit foncier, economie.gouv.fr, 09/09/2026, consulté le 22/10/2026.
- Revenus fonciers : micro-foncier et régime réel, service-public.gouv.fr, vérifiée le 15/04/2026, consulté le 22/10/2026.
- BOI-RFPI-BASE-30-20 : déficits fonciers, BOFiP, version en vigueur depuis le 16/09/2025, consulté le 22/10/2026.
- Loi de finances pour 2026 : analyse juridique, Anil, à jour au 20/02/2026, consulté le 22/10/2026.
- Code général des impôts, articles 31, 39 C, 156 et 199 tervicies, Légifrance.
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