L'encadrement des loyers plafonne le loyer de base d'un logement loué nu ou meublé dans 70 communes, au niveau du loyer de référence majoré fixé chaque année par le préfet. Toute annonce de location dans ces communes affiche ce plafond, le loyer de base et l'éventuel complément de loyer.
Mis à jour le 22/10/2026
L'essentiel
- En octobre 2026, l'encadrement des loyers s'applique dans 9 collectivités et 70 communes, de Paris au Pays basque, selon la commission des affaires économiques du Sénat.
- Le loyer de référence majoré dépasse de 20 % le loyer de référence ; le loyer de référence minoré lui est inférieur de 30 % (ANIL, à jour au 23/07/2026).
- Depuis le 1er avril 2022 pour les professionnels et le 1er juillet 2022 pour les particuliers, l'annonce mentionne « Zone soumise à encadrement des loyers », le loyer de base, le loyer de référence majoré et le complément de loyer.
- Un bailleur qui ne se met pas en conformité risque une amende administrative de 5 000 € (personne physique) ou 15 000 € (personne morale).
- L'expérimentation prend fin en novembre 2026 ; une proposition de loi en discussion au Sénat prévoit de la prolonger de deux ans.
En octobre 2026, l'encadrement des loyers concerne les bailleurs de Paris, Lyon, Lille, Bordeaux, Montpellier, Grenoble et du Pays basque. Cet article vous donne les villes concernées, le calcul du loyer maximum, les mentions obligatoires des annonces, les règles du complément de loyer, les sanctions et l'état du débat parlementaire sur l'après-novembre 2026.
Qu'est-ce que l'encadrement des loyers en 2026 ?
L'encadrement des loyers est un dispositif expérimental créé par l'article 140 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, dite loi Elan. Il interdit de fixer, à la signature d'un bail, un loyer de base supérieur au loyer de référence majoré du secteur.
Le dispositif s'applique sur demande des collectivités situées en zone tendue, puis par décret et arrêté préfectoral. Il couvre les logements loués nus ou meublés à titre de résidence principale, ainsi que les baux mobilité, selon l'ANIL (analyse à jour au 23 juillet 2026).
Certains logements restent hors champ : logements-foyers, logements de fonction, locations à des travailleurs saisonniers, résidences meublées avec services et logements sociaux des organismes HLM. Les locations de courte durée relèvent d'autres règles, présentées dans notre article sur la location meublée touristique et saisonnière.
Il ne faut pas le confondre avec l'encadrement de l'évolution des loyers, qui s'applique dans toutes les communes en zone tendue. Un décret du 20 juillet 2026 le reconduit du 1er août 2026 au 31 juillet 2027 : à la relocation, le nouveau loyer reste en principe égal au loyer du précédent locataire, sauf travaux d'amélioration ou loyer manifestement sous-évalué.
À retenir : l'encadrement des loyers fixe un plafond en euros par m² dans 70 communes, alors que l'encadrement de l'évolution limite la hausse à la relocation dans toute la zone tendue.
Dans quelles villes l'encadrement des loyers s'applique-t-il ?
L'encadrement des loyers s'applique dans neuf territoires, entrés dans le dispositif entre 2019 et 2025. La liste figure sur la fiche F1314 de service-public.gouv.fr, vérifiée le 1er août 2026, et les dates d'entrée en vigueur sur la page de l'ANIL.
| Territoire | Communes concernées | Entrée en vigueur |
|---|---|---|
| Paris | Paris | 1er juillet 2019 |
| Métropole européenne de Lille | Lille, Hellemmes, Lomme | 1er mars 2020 |
| Plaine Commune | 9 communes, dont Saint-Denis, Aubervilliers et Saint-Ouen-sur-Seine | 1er juin 2021 |
| Métropole de Lyon | Lyon et Villeurbanne | 1er novembre 2021 |
| Est Ensemble | 9 communes, dont Montreuil, Pantin et Bobigny | 1er décembre 2021 |
| Montpellier | Montpellier | 1er juillet 2022 |
| Bordeaux | Bordeaux | 15 juillet 2022 |
| Pays basque | 24 communes, dont Bayonne, Anglet, Biarritz et Saint-Jean-de-Luz | 25 novembre 2024 |
| Grenoble-Alpes Métropole | 21 communes, en tout ou partie | 20 janvier 2025 |
À Lyon, seules Lyon et Villeurbanne appliquent le plafond : un logement situé à Caluire-et-Cuire ou à Sainte-Foy-lès-Lyon reste soumis au seul encadrement de l'évolution. Le simulateur officiel mentionné par service-public.gouv.fr permet de vérifier une adresse précise. Les règles locales des meublés de tourisme lyonnais sont détaillées dans notre article sur la réglementation Airbnb à Lyon.
Comment calculer le loyer maximum avec l'encadrement des loyers ?
Le loyer maximum autorisé égale le loyer de référence majoré par m² multiplié par la surface habitable. Le préfet fixe chaque année, par arrêté, un loyer de référence par m² selon le secteur géographique, le nombre de pièces, l'époque de construction et le type de location, nue ou meublée.
Selon l'ANIL, trois montants découlent de cet arrêté :
- Le loyer de référence : loyer médian du secteur, exprimé en euros par m² de surface habitable.
- Le loyer de référence majoré : loyer de référence + 20 %, plafond du loyer de base à la signature du bail.
- Le loyer de référence minoré : loyer de référence − 30 %, seuil sous lequel le bailleur peut demander une réévaluation au renouvellement.
Le loyer de base s'entend hors charges et hors complément de loyer. Le bail reproduit le loyer de référence et le loyer de référence majoré en vigueur à la signature, selon la fiche F1314. En cas de relocation après moins de 18 mois d'inoccupation, il indique aussi le dernier loyer du précédent locataire.
Exemple illustratif, construit sur un loyer de référence hypothétique de 15 €/m² et sans lien avec un arrêté réel : un bailleur loue un deux-pièces de 40 m².
| Indicateur | Calcul | Montant mensuel |
|---|---|---|
| Loyer de référence | 15 €/m² × 40 m² | 600 € |
| Loyer de référence majoré (+20 %) | 18 €/m² × 40 m² | 720 € |
| Loyer de référence minoré (−30 %) | 10,50 €/m² × 40 m² | 420 € |
| Loyer demandé dans l'exemple | sans complément justifié | 800 € |
| Dépassement | 800 € − 720 € | 80 € |
Sur deux ans, le dépassement atteint 1 920 € (80 € × 24 mois). Ce trop-perçu est restituable au locataire, et une amende reste possible si le bailleur ne régularise pas après mise en demeure.
À retenir : le plafond se calcule en multipliant le loyer de référence majoré de l'arrêté préfectoral en vigueur par la surface habitable, hors charges et hors complément de loyer.
Quelles mentions une annonce de location doit-elle afficher ?
Une annonce de location dans une commune soumise à l'encadrement des loyers affiche quatre mentions : « Zone soumise à encadrement des loyers », le loyer de base, le loyer de référence majoré et, le cas échéant, le complément de loyer.
Pour les professionnels de l'immobilier, l'obligation découle de l'arrêté du 26 janvier 2022, publié au Journal officiel du 4 février 2022 et applicable depuis le 1er avril 2022, selon la Banque des Territoires. La formule exacte est « loyer de référence majoré (loyer de base à ne pas dépasser) ».
Pour les particuliers, l'article 86 de la loi n° 2022-217 du 21 février 2022, dite loi 3DS, et un arrêté du 21 avril 2022 ont étendu les mêmes mentions à compter du 1er juillet 2022. La fiche F1314 rappelle que ces montants figurent dans toute annonce, quel que soit l'annonceur.
| Mention | Annonce d'un professionnel | Annonce d'un particulier |
|---|---|---|
| « Zone soumise à encadrement des loyers » | Oui, depuis le 01/04/2022 | Oui, depuis le 01/07/2022 |
| Loyer de base | Oui | Oui |
| Loyer de référence majoré | Oui | Oui |
| Complément de loyer | Si exigé | Si exigé |
| Texte de référence | Arrêté du 26/01/2022 | Loi 3DS, art. 86, et arrêté du 21/04/2022 |
La DGCCRF contrôle les annonces des professionnels, en priorité sur internet. Dans une réponse publiée au Journal officiel le 27 juin 2023, le ministère de l'Économie indique une amende administrative de 3 000 € au plus pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale, sur le fondement de l'article L. 131-1 du Code de la consommation.
Quand un complément de loyer est-il autorisé ?
Le complément de loyer est une somme ajoutée au loyer de base, autorisée seulement lorsque le loyer de base atteint déjà le loyer de référence majoré. Il rémunère des caractéristiques de localisation ou de confort exceptionnelles par rapport aux logements comparables du secteur.
Le bail mentionne son montant et les caractéristiques qui le justifient. Pour les baux signés depuis le 18 août 2022, le complément est interdit si le logement présente un défaut listé par décret, selon la fiche F1314 :
- un diagnostic de performance énergétique de classe F ou G ;
- des signes d'humidité ou des infiltrations ;
- un vis-à-vis à moins de 10 mètres ;
- une installation électrique dégradée ;
- une mauvaise exposition de la pièce principale ou des sanitaires sur le palier.
Le locataire peut contester le complément devant la commission départementale de conciliation dans les 3 mois suivant la signature du bail. Le bailleur doit alors prouver que le complément est justifié. À défaut d'accord, le locataire dispose de 3 mois après l'avis de la commission pour saisir le juge des contentieux de la protection.
Quelles sanctions en cas de non-respect de l'encadrement des loyers ?
Un bailleur qui dépasse le loyer de référence majoré s'expose à une mise en demeure, à la restitution des trop-perçus et à une amende administrative. La procédure commence souvent par un signalement du locataire au préfet, ou à la Ville de Paris, seule délégataire de ces pouvoirs.
Selon l'ANIL, la mise en demeure laisse 2 mois au bailleur pour mettre le bail en conformité et rembourser le trop-perçu, après un délai d'un mois pour présenter ses observations. En l'absence de réaction, l'amende atteint au plus 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale.
Le locataire peut aussi agir devant le juge pour obtenir une diminution du loyer et le remboursement des sommes versées en trop. Le délai de prescription est aujourd'hui de trois ans, selon le rapport de la commission du Sénat d'octobre 2026.
| Manquement | Autorité | Sanction maximale |
|---|---|---|
| Loyer de base supérieur au loyer de référence majoré | Préfet (Ville de Paris à Paris) | 5 000 € (personne physique), 15 000 € (personne morale) |
| Annonce sans les mentions d'encadrement (professionnel) | DGCCRF | 3 000 € (personne physique), 15 000 € (personne morale) |
| Complément de loyer injustifié | Commission de conciliation, puis juge | Suppression du complément et remboursement |
Pour autant, la sanction n'est pas automatique : elle suppose un signalement du locataire ou un contrôle de l'administration. Un bail conforme dès la signature reste la protection la plus simple pour le bailleur.
Encadrement des loyers après novembre 2026 : que prévoit le Parlement ?
L'expérimentation de l'encadrement des loyers prend fin en novembre 2026 : le 23 novembre selon le Sénat, le 25 novembre selon l'ANIL. Sans nouvelle loi promulguée avant cette date, les arrêtés préfectoraux perdraient leur base légale pour les baux signés ensuite.
Une proposition de loi « visant à retrouver la confiance et l'équilibre dans les rapports locatifs » a été adoptée par l'Assemblée nationale en décembre 2025, dans une version qui pérennisait le dispositif. La commission des affaires économiques du Sénat l'a modifiée le 14 octobre 2026 : elle reconduit l'encadrement pour deux ans, à périmètre constant, sans nouveaux territoires.
Le même document du Sénat reprend deux chiffres du rapport d'évaluation de mai 2026 :
- une baisse des loyers de 2 % à 4 % après deux ans d'application ;
- un coût de 181 millions d'euros par an en recettes fiscales non perçues.
Au 22 octobre 2026, le texte reste en navette parlementaire. Les règles actuelles s'appliquent jusqu'à l'adoption définitive d'une loi, comme le rappellent la Banque des Territoires et les comptes rendus du Sénat. Cette page sera mise à jour après le vote.
Quelles conséquences de l'encadrement des loyers pour un investisseur bailleur ?
L'encadrement des loyers limite le revenu locatif brut d'un bien situé dans une commune concernée. Il pèse donc sur la rentabilité d'un achat locatif lorsque le loyer de marché du secteur dépasse le plafond fixé par l'arrêté préfectoral.
Lors d'un bilan patrimonial, les conseillers Hexa Patrimoine calculent la rentabilité d'un projet à partir du loyer de référence majoré, jamais du loyer affiché dans des annonces voisines. Trois points sont vérifiés avant tout achat :
- Le plafond réel du secteur, de la typologie et de l'époque de construction, dans l'arrêté préfectoral en vigueur.
- La classe énergétique du logement, qui conditionne le complément de loyer : il est exclu pour un logement classé F ou G.
- Le régime fiscal des loyers : revenus fonciers en location nue, régime des loueurs meublés en location meublée.
Un logement neuf ou rénové loué au loyer intermédiaire peut combiner plafond légal et avantage fiscal, comme le prévoit le statut du bailleur privé issu de la loi Jeanbrun. Les règles d'imposition des loyers sont détaillées dans notre guide de la fiscalité immobilière, et les erreurs fréquentes d'un premier achat dans nos pièges de l'investissement immobilier.
L'immobilier locatif comporte un risque de perte en capital à la revente et un risque de vacance ; la rentabilité passée d'un bien ne préjuge pas de sa rentabilité future.
Questions fréquentes
Quelles villes appliquent l'encadrement des loyers en 2026 ?
L'encadrement des loyers s'applique à Paris, Lille, Hellemmes et Lomme, dans les communes de Plaine Commune et d'Est Ensemble, à Lyon et Villeurbanne, à Montpellier, à Bordeaux, dans 24 communes du Pays basque et dans 21 communes de Grenoble-Alpes Métropole. Au total, 70 communes sont concernées en octobre 2026, selon la commission des affaires économiques du Sénat.
Comment connaître le loyer de référence majoré de son logement ?
Le loyer de référence majoré figure dans l'arrêté préfectoral annuel de chaque territoire. Il dépend du secteur, du nombre de pièces, de l'époque de construction et du type de location, nue ou meublée. Le simulateur officiel signalé par service-public.gouv.fr donne le montant par m² à partir de l'adresse ; il suffit ensuite de le multiplier par la surface habitable.
Un particulier doit-il indiquer le loyer de référence majoré dans son annonce ?
Un particulier qui loue un logement dans une commune soumise à l'encadrement des loyers indique le loyer de référence majoré dans son annonce depuis le 1er juillet 2022. L'obligation résulte de l'article 86 de la loi 3DS et d'un arrêté du 21 avril 2022. L'annonce mentionne aussi la zone, le loyer de base et le complément de loyer éventuel.
Quelle amende risque un propriétaire qui dépasse le plafond ?
Après une mise en demeure restée sans effet pendant deux mois, le préfet peut infliger une amende administrative de 5 000 € au plus à une personne physique et de 15 000 € au plus à une personne morale. Le bailleur doit en outre rembourser au locataire les loyers perçus au-delà du loyer de référence majoré.
L'encadrement des loyers s'arrête-t-il en novembre 2026 ?
L'expérimentation prévue par la loi Elan et prolongée par la loi 3DS se termine en novembre 2026. Une proposition de loi adoptée par l'Assemblée nationale en décembre 2025, puis modifiée par la commission du Sénat le 14 octobre 2026, prévoit une prolongation de deux ans à périmètre constant. Le texte n'était pas définitivement adopté au 22 octobre 2026.
Sources
- En quoi consiste l'encadrement des loyers à respecter en zone tendue ?, service-public.gouv.fr, fiche F1314 vérifiée le 01/08/2026, consultée le 22/10/2026.
- Expérimentation de l'encadrement du niveau des loyers dans les zones tendues, ANIL, à jour au 23/07/2026, consultée le 22/10/2026.
- Proposition de loi « Rapports locatifs » : l'essentiel, Sénat, commission des affaires économiques, 14/10/2026, consulté le 22/10/2026.
- Question écrite n° 6533 et réponse du ministère de l'Économie, Assemblée nationale, JO du 27/06/2023, consultée le 22/10/2026.
- L'encadrement des loyers plus transparent, les frais d'agences mieux encadrés, Banque des Territoires, 2022, consulté le 22/10/2026.
- L'encadrement des loyers pourrait être prolongé pendant deux ans, Banque des Territoires, 24/06/2026, consulté le 22/10/2026.
- Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, article 140, et loi n° 2022-217 du 21 février 2022, article 86, sur Légifrance.
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