IFI impôt 2026 : seuil, barème, calcul et déclaration

L'IFI est dû par les foyers dont le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1 300 000 € au 1er janvier 2026. Il se calcule dès 800 000 €, au barème progressif de 0,50 % à 1,50 %. La résidence principale bénéficie d'un abattement de 30 %, et la déclaration accompagne celle des revenus.

Mis à jour le 20/10/2026

L'essentiel

• Seuil d'imposition : patrimoine immobilier net taxable supérieur à 1 300 000 € au 1er janvier 2026 (CGI, art. 964).
• Barème 2026 inchangé : de 0,50 % entre 800 000 € et 1,3 M€ à 1,50 % au-delà de 10 M€, avec une décote entre 1,3 et 1,4 M€.
• Abattement de 30 % sur la valeur de la résidence principale ; exonération des biens professionnels sous conditions.
• Déclaration 2042-IFI déposée avec la déclaration de revenus, en mai ou début juin 2026 selon le département.
• Environ 193 600 foyers ont payé 2,3 Md€ d'IFI en 2025, selon la DGFiP.

En octobre 2026, l'IFI, impôt sur la fortune immobilière, reste calculé selon les règles fixées en 2018 : la loi de finances pour 2026 ne l'a pas modifié. À la fin de cet article, vous saurez vérifier si vous êtes redevable, calculer votre IFI sur un exemple chiffré et repérer les leviers légaux pour le réduire.

IFI impôt : définition et redevables en 2026

L'impôt sur la fortune immobilière (IFI) est un impôt annuel sur la valeur nette du patrimoine immobilier détenu au 1er janvier. Il a remplacé l'ISF en 2018 et ne vise plus les placements financiers, sauf leur part investie dans l'immobilier.

Le redevable est le foyer fiscal. Les époux, les partenaires de Pacs et les concubins notoires déclarent ensemble leurs biens, ainsi que ceux de leurs enfants mineurs dont ils ont l'administration légale, selon la fiche IFI de service-public.gouv.fr (vérifiée le 06/03/2026).

Les résidents fiscaux de France sont imposés sur leurs biens immobiliers situés en France et à l'étranger. Les non-résidents ne le sont que sur leurs biens immobiliers situés en France.

Le poids de l'IFI reste concentré. Le bulletin DGFiP Statistiques n° 45 du 14/04/2026 compte environ 193 600 foyers redevables en 2025, pour 2,3 Md€ d'impôt, un montant en hausse de 8 % sur un an.

À retenir : l'IFI concerne le foyer fiscal dont l'immobilier net dépasse 1,3 M€ au 1er janvier. Les actions, obligations et liquidités en sont exclues, sauf leur fraction immobilière.

Quel est le barème de l'IFI impôt en 2026 ?

Le barème de l'IFI impôt 2026 compte six tranches, de 0 % à 1,50 %. Il est identique à celui des années précédentes (CGI, art. 977) et s'applique dès 800 000 € une fois le seuil de 1,3 M€ franchi.

Une décote atténue l'entrée dans l'impôt pour un patrimoine net taxable compris entre 1 300 000 € et 1 400 000 €. Elle est égale à 17 500 € − 1,25 % × patrimoine net taxable, selon la brochure pratique IFI 2026 de la DGFiP.

Pour un patrimoine net de 1 350 000 €, l'impôt brut atteint 2 850 € (2 500 € + 350 €). La décote vaut 625 € (17 500 − 16 875), et l'IFI dû tombe à 2 225 €.

Quels biens entrent dans l'assiette de l'IFI ?

L'assiette de l'IFI regroupe tous les biens et droits immobiliers du foyer, détenus directement ou indirectement. Elle couvre les logements, terrains, parts de SCI, parts de SCPI et la fraction immobilière de certains contrats d'assurance-vie.

Les biens sont retenus pour leur valeur vénale au 1er janvier, c'est-à-dire le prix qu'ils obtiendraient sur le marché. Plusieurs règles modulent cette valeur :

• Résidence principale : abattement de 30 % sur sa valeur vénale, lorsqu'elle est détenue en direct.
• Biens professionnels : exonération totale des immeubles affectés à l'activité principale du redevable (CGI, art. 975), détaillée au BOFiP BOI-PAT-IFI-30-10-10-10.
• Bois, forêts et groupements forestiers : exonération de 75 % de leur valeur, sous conditions d'engagement de gestion.
• Biens ruraux loués à long terme et parts de GFA : exonération de 75 % jusqu'à 101 897 €, puis de 50 % au-delà.
• Assurance-vie en unités de compte : seule la fraction de la valeur de rachat représentative d'immobilier est taxable (CGI, art. 972).

Les petites participations échappent à l'IFI. Le BOFiP BOI-PAT-IFI-20-20-20-20 exclut les sociétés opérationnelles détenues à moins de 10 % et les SIIC détenues à moins de 5 %. Les OPC détenus à moins de 10 % et investis à moins de 20 % en immobilier sont aussi exclus.

Pour les parts de SCPI, les sociétés de gestion publient chaque année une valeur IFI par part. Ce chiffre correspond à la seule quote-part immobilière de la société.

La frontière entre biens privés et professionnels est détaillée dans notre guide sur la séparation du patrimoine personnel et professionnel. Pour un bailleur en meublé, le régime fiscal de la location meublée conditionne aussi l'exonération (CGI, art. 975 V) : recettes annuelles supérieures à 23 000 € et revenus de la location supérieurs à 50 % des revenus professionnels du foyer.

Quelles dettes sont déductibles de l'IFI ?

Les dettes déductibles de l'IFI sont celles qui existent au 1er janvier et se rattachent à un bien taxable (CGI, art. 974). Il s'agit surtout des emprunts d'acquisition ou de travaux et de la taxe foncière des biens taxables ; l'IFI lui-même n'est pas déductible.

Quatre règles encadrent la déduction :

1. Prêts in fine : la déduction diminue chaque année au prorata de la durée écoulée. Un prêt de 1 000 000 € sur 15 ans n'est plus déductible qu'à hauteur de 933 333 € l'année suivante, selon le BOFiP BOI-PAT-IFI-20-40-20.
2. Prêts familiaux : les prêts consentis par un membre du foyer ne sont jamais déductibles. Ceux d'un ascendant, d'un descendant, d'un frère ou d'une sœur sont exclus, sauf si le redevable prouve leur caractère normal (BOFiP BOI-PAT-IFI-20-40-30).
3. Plafonnement : au-delà de 5 M€ de biens taxables, les dettes qui excèdent 60 % de leur valeur ne sont retenues qu'à 50 % (CGI, art. 974 III et brochure IFI 2026).
4. Biens exonérés : une dette attachée à un bien exonéré, comme un local professionnel, ne se déduit pas.

Ces règles appellent une vigilance particulière pour les SCI financées par un compte courant d'associé. Une avance consentie à la société par le redevable ou un membre de sa famille n'est en principe pas retenue pour évaluer les parts (CGI, art. 973), ce qui augmente leur valeur taxable.

Comment calculer l'IFI : exemple chiffré

Le calcul de l'IFI suit quatre étapes : additionner la valeur des biens taxables, appliquer abattements et exonérations, déduire les dettes, puis appliquer le barème et la décote éventuelle. L'exemple suivant est illustratif, calculé avec le barème 2026 ; il ne décrit pas une situation réelle.

Un couple marié détient au 1er janvier 2026 une résidence principale estimée à 1 200 000 € et un appartement loué nu de 600 000 €. Il possède aussi des parts de SCPI dont la valeur IFI atteint 300 000 €. Il reste 150 000 € de capital à rembourser sur le prêt de l'appartement.

Le patrimoine net dépasse 1,4 M€ : la décote ne s'applique pas. Sans l'abattement de 30 % sur la résidence principale, le patrimoine net aurait atteint 1 950 000 €, pour un IFI de 7 050 €. L'abattement fait donc économiser 2 520 € par an au couple.

Comment déclarer l'IFI en 2026 et quelles pénalités ?

La déclaration de l'IFI se fait sur le formulaire 2042-IFI et ses annexes, en même temps que la déclaration de revenus. Le redevable y détaille ses biens immobiliers et ses dettes, selon la fiche déclaration IFI de service-public.gouv.fr.

Le calendrier publié par economie.gouv.fr fixait les dates limites de 2026 :

L'avis d'IFI est envoyé en août, pour un paiement au plus tard le 15 septembre 2026. Un défaut ou un retard de déclaration entraîne une majoration de 10 % (CGI, art. 1728). Elle passe à 40 % sans dépôt dans les 30 jours suivant une mise en demeure. Un retard de paiement est aussi majoré de 10 %.

L'intérêt de retard s'ajoute à ces majorations, au taux de 0,20 % par mois (CGI, art. 1727). Une sous-évaluation d'un bien immobilier expose au même intérêt et, en cas de manquement délibéré, à une majoration de 40 % (CGI, art. 1729).

Comment réduire l'IFI : plafonnement, dons et limites

Trois leviers légaux réduisent l'IFI : le plafonnement en fonction des revenus, la réduction pour dons et l'organisation de l'assiette. Chacun répond à des conditions précises fixées par le CGI.

Le plafonnement limite le total de l'IFI et des impôts sur les revenus de l'année précédente à 75 % de ces revenus. Il ne profite qu'aux résidents fiscaux de France et concerne surtout les patrimoines immobiliers peu productifs de revenus.

La réduction IFI-dons est égale à 75 % des dons versés à certains organismes d'intérêt général, dans la limite de 50 000 € par an (CGI, art. 978). Dans l'exemple ci-dessus, un don de 6 040 € à une fondation reconnue d'utilité publique effacerait les 4 530 € d'IFI.

L'organisation de l'assiette joue enfin sur le long terme. Le démembrement de propriété, l'affectation d'un bien à l'activité professionnelle ou l'arbitrage vers des actifs non immobiliers modifient l'IFI. Une holding patrimoniale ne réduit pas l'IFI sur l'immobilier qu'elle détient, car les parts restent taxables pour leur fraction immobilière.

Cette optimisation a des limites. Un arbitrage décidé pour la seule raison fiscale peut coûter davantage en plus-values, en frais ou en rendement que l'IFI économisé. Les placements alternatifs non garantis comportent aussi un risque de perte en capital.

IFI et loi de finances 2026 : l'impôt sur la fortune improductive écarté

L'IFI impôt est sorti inchangé du débat budgétaire de l'hiver 2025-2026. Le projet de le transformer en « impôt sur la fortune improductive » a été abandonné avant la promulgation de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026.

Débattue à l'Assemblée nationale à l'automne 2025, cette réforme est tombée avec le rejet de la première partie du projet de loi de finances le 21 novembre 2025.

Le Sénat a ensuite introduit un article 3 bis portant aménagement de l'impôt sur la fortune immobilière. Selon le rapport du Sénat n° 312 du 28 janvier 2026, l'Assemblée a supprimé cet article en nouvelle lecture. La présentation de la loi de finances 2026 par economie.gouv.fr ne mentionne aucune mesure sur l'IFI.

Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, ne contient pas d'article sur l'IFI dans sa version initiale. Des amendements restent possibles pendant la discussion parlementaire. Le contexte du débat sur la fiscalité du patrimoine est retracé dans nos articles sur le retour de l'ISF dans le budget 2026 et la taxe Zucman. Les hauts revenus supportent en outre la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus (CEHR), de 3 % à 4 % au-delà de 250 000 € de revenu fiscal de référence pour une personne seule.

Questions fréquentes

Qui doit payer l'IFI en 2026 ?

L'IFI est dû par les foyers fiscaux dont le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1 300 000 € au 1er janvier 2026. Le foyer regroupe les époux, les partenaires de Pacs, les concubins notoires et leurs enfants mineurs. Les résidents de France déclarent leurs biens situés en France et à l'étranger, les non-résidents seulement leurs biens situés en France.

La résidence principale est-elle soumise à l'IFI ?

La résidence principale entre dans l'assiette de l'IFI, mais avec un abattement de 30 % sur sa valeur vénale au 1er janvier. Une résidence principale estimée à 1 000 000 € n'est ainsi retenue que pour 700 000 €. L'abattement s'applique au bien détenu en direct par le foyer. Le capital restant dû sur le prêt d'acquisition reste déductible.

Comment calculer l'IFI ?

Le calcul additionne la valeur vénale des biens immobiliers taxables au 1er janvier, retranche les abattements, les exonérations et les dettes déductibles, puis applique le barème progressif. Si le patrimoine net dépasse 1 300 000 €, l'impôt se calcule dès 800 000 €. Une décote de 17 500 € − 1,25 % du patrimoine s'applique entre 1,3 et 1,4 M€.

Les SCPI sont-elles soumises à l'IFI ?

Les parts de SCPI entrent dans l'assiette de l'IFI pour leur seule fraction représentative d'actifs immobiliers. Les sociétés de gestion publient chaque année une valeur IFI par part, qui exclut la fraction non immobilière de l'actif, comme les liquidités. Les SCPI logées dans un contrat d'assurance-vie en unités de compte sont taxables selon la même logique.

Quand déclarer l'IFI en 2026 ?

La déclaration d'IFI suit le calendrier de la déclaration de revenus. En 2026, la date limite était le 19 mai pour le papier et entre le 21 mai et le 4 juin en ligne, selon le département. L'avis d'IFI arrive en août et le paiement doit intervenir au plus tard le 15 septembre.

Sources

• Impôt sur la fortune immobilière (IFI), service-public.gouv.fr, vérifiée le 06/03/2026, consultée le 20/10/2026.
• Déclaration de l'IFI, service-public.gouv.fr, vérifiée le 06/03/2026, consultée le 20/10/2026.
• Brochure pratique 2026, chapitre IFI, DGFiP, édition 2026, consultée le 20/10/2026.
• DGFiP Statistiques n° 45 : l'IFI en 2025, impots.gouv.fr, 14/04/2026, consulté le 20/10/2026.
• BOFiP-Impôts : BOI-PAT-IFI-20-20-20-20, BOI-PAT-IFI-20-40-20, BOI-PAT-IFI-20-40-30 et BOI-PAT-IFI-30-10-10-10, versions en vigueur en 2026, consultés le 20/10/2026.
• Calendrier de la déclaration de revenus 2026, economie.gouv.fr, 09/04/2026, consulté le 20/10/2026.
• Rejet de la première partie du PLF 2026, assemblee-nationale.fr, 21/11/2025 ; rapport n° 312, senat.fr, 28/01/2026 ; PLF 2027 n° 3210, assemblee-nationale.fr, 01/10/2026.
• Loi de finances 2026 : ce qui change pour les particuliers, economie.gouv.fr, 20/02/2026, consulté le 20/10/2026.
• Code général des impôts, articles 964 à 983, 1727, 1728 et 1729 ; loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, sur Légifrance.

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