La loi Duflot accorde une réduction d'impôt de 18 % aux particuliers qui ont acheté un logement neuf entre le 1er janvier 2013 et le 31 août 2014, en échange d'une location nue de neuf ans. Le loyer et les ressources du locataire restent plafonnés jusqu'au terme de cet engagement.
Mis à jour le 15/10/2026
L'essentiel
- Le dispositif Duflot, codifié à l'article 199 novovicies du CGI, concerne les acquisitions réalisées du 1er janvier 2013 au 31 août 2014 ; le dispositif Pinel l'a remplacé ensuite.
- La réduction d'impôt atteint 18 % du prix, retenu dans la limite de 300 000 € et de 5 500 € par m², et s'étale sur neuf ans.
- Pour les baux conclus ou renouvelés en 2026, le loyer Duflot est plafonné entre 10,26 € et 19,71 € par m² et par mois selon la zone (BOFiP, 10/03/2026).
- La location à un ascendant, à un descendant ou à un membre du foyer fiscal est interdite pendant toute la durée de l'engagement.
- L'engagement Duflot ne se proroge pas : au terme des neuf ans, le propriétaire loue librement, change de régime ou vend.
En octobre 2026, la plupart des engagements Duflot sont arrivés à échéance ou s'en approchent, et les propriétaires s'interrogent sur la suite. Cet article vous donne les règles de location encore applicables, les plafonds 2026, le calcul de la date de fin d'engagement et les options qui s'ouvrent ensuite, chiffres à l'appui.
Loi Duflot : définition du dispositif
La loi Duflot désigne la réduction d'impôt sur le revenu en faveur de l'investissement locatif intermédiaire, créée par l'article 80 de la loi de finances pour 2013 du 29 décembre 2012. Elle porte le nom de Cécile Duflot, alors ministre du Logement, et figure à l'article 199 novovicies du Code général des impôts. Son objectif était d'orienter l'épargne vers le logement neuf loué à loyer modéré.
Selon l'analyse juridique de l'Anil, le dispositif couvre les investissements réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 août 2014. Depuis le 1er septembre 2014, le dispositif Pinel a pris le relais avec les mêmes bases et plus de souplesse.
| Paramètre | Règle Duflot |
|---|---|
| Période d'investissement | Du 1er janvier 2013 au 31 août 2014 |
| Taux de réduction | 18 % du prix de revient, réparti sur 9 ans |
| Plafond d'investissement | 300 000 € et 5 500 € par m² de surface habitable |
| Nombre de logements | 2 par année d'imposition |
| Zones éligibles | A bis, A et B1 ; B2 sur agrément du préfet de région ; zone C exclue |
| Performance énergétique | RT 2012, ou label BBC 2005 pour un permis déposé avant 2013 |
| Durée de location | 9 ans, sans prorogation possible |
La réduction ne se reporte pas. La fraction qui dépasse l'impôt dû une année est définitivement perdue, précise l'Anil. Elle entre aussi dans le plafonnement global des avantages fiscaux de 10 000 € par an et par foyer, prévu à l'article 200-0 A du CGI et rappelé par economie.gouv.fr le 16/04/2026.
Loi Duflot et location : quelles conditions pour louer ?
Les conditions de location Duflot s'appliquent pendant toute la durée de l'engagement, y compris en cas de changement de locataire. Le BOFiP (BOI-IR-RICI-360-20-20) en fixe le cadre, dans sa version en vigueur depuis le 28/06/2018.
Quatre règles structurent la location :
- Location nue : le logement est loué non meublé.
- Résidence principale : le locataire y établit son habitation principale.
- Délai de mise en location : le bail prend effet dans les 12 mois suivant l'achèvement ou l'acquisition, si celle-ci est postérieure.
- Locataire extérieur au cercle familial : le titulaire du bail est une personne physique autre que le propriétaire, un membre de son foyer fiscal, un ascendant ou un descendant.
Cette dernière règle distingue la loi Duflot du dispositif Pinel. Pour les investissements Pinel réalisés depuis le 1er janvier 2015, la location à un ascendant ou à un descendant est admise s'il ne fait pas partie du foyer fiscal. Un propriétaire Duflot qui loue à son enfant pendant l'engagement perd donc l'avantage fiscal.
Le non-respect d'une condition entraîne la reprise de la réduction d'impôt. Selon le BOFiP (BOI-IR-RICI-360-40), l'impôt de l'année de l'événement est majoré de la totalité des réductions obtenues. Une vacance locative de plus de 12 mois produit le même effet. Certains événements, comme le décès d'un membre du couple soumis à imposition commune, font exception, sous conditions.
Loi Duflot et location : quels plafonds de loyer et de ressources en 2026 ?
Les plafonds Duflot sont révisés chaque année au 1er janvier. Pour les baux conclus ou renouvelés en 2026, ils sont publiés au BOFiP (BOI-BAREME-000017), version en vigueur depuis le 10/03/2026, sous l'intitulé commun « Duflot / Pinel métropole ».
| Zone | Loyer mensuel maximal (€/m², hors charges) | Ressources maximales, personne seule | Ressources maximales, couple |
|---|---|---|---|
| A bis | 19,71 € | 44 344 € | 66 276 € |
| A | 14,64 € | 44 344 € | 66 276 € |
| B1 | 11,80 € | 36 144 € | 48 268 € |
| B2 et C | 10,26 € | 32 530 € | 43 439 € |
Le plafond au m² se multiplie par un coefficient de surface égal à 0,7 + 19 / S, où S est la surface du logement retenue par le dispositif. Le résultat est arrondi au centième et plafonné à 1,2, selon l'Anil. Ce coefficient avantage les petites surfaces.
Les ressources du locataire s'apprécient à la date de conclusion du bail, précise le BOFiP (BOI-IR-RICI-360-20-30) dans sa version du 10/03/2026. Le plafond de loyer, lui, s'apprécie à la conclusion du bail et à chaque renouvellement.
Exemple chiffré : loyer maximal et réduction d'impôt Duflot
L'exemple suivant est construit pour illustrer le calcul ; il ne décrit pas une situation réelle. Un investisseur a acheté en 2014 un appartement neuf de 50 m² en zone B1, sans annexe, pour 200 000 €. Le prix respecte les deux plafonds : 200 000 € reste sous 300 000 € et sous 5 500 € × 50 m², soit 275 000 €.
| Étape du calcul | Résultat |
|---|---|
| Réduction totale (18 % × 200 000 €) | 36 000 € |
| Réduction annuelle sur 9 ans | 4 000 € |
| Coefficient de surface (0,7 + 19 / 50) | 1,08 |
| Plafond de loyer 2026 en zone B1 (11,80 € × 1,08) | 12,74 € par m² |
| Loyer mensuel maximal hors charges (12,74 € × 50 m²) | 637,20 € |
Pour un bail conclu ou renouvelé en 2026 pendant l'engagement, le loyer de cet appartement ne peut pas dépasser 637,20 € hors charges. Pendant les neuf années de réduction, de 2014 à 2022, les 4 000 € annuels supposaient un impôt au moins égal, faute de report. Ils s'ajoutaient aux autres niches du foyer dans la limite de 10 000 €.
Cet exemple appelle une réserve. La réduction d'impôt ne garantit pas la rentabilité de l'opération : le prix d'achat du neuf, la vacance locative et l'évolution du marché local pèsent davantage sur le résultat final. Le placement immobilier comporte un risque de perte en capital.
Engagement Duflot : comment calculer la date de fin des 9 ans ?
L'engagement Duflot court neuf ans, de date à date, à partir de la prise d'effet du bail initial, indique le BOFiP. La date d'acquisition ou d'achèvement sert seulement à vérifier le délai de 12 mois accordé pour louer. La réduction d'impôt, elle, commence l'année de l'achèvement ou de l'acquisition, si celle-ci est postérieure.
Trois situations types permettent de situer l'échéance :
- un bail initial qui a pris effet le 1er mars 2014 libère le propriétaire le 1er mars 2023 ;
- un bail initial qui a pris effet le 1er septembre 2015 libère le propriétaire le 1er septembre 2024 ;
- un logement livré tardivement et loué pour la première fois en 2017 reste engagé jusqu'en 2026, voire 2027 selon la date de prise d'effet du bail.
Le bail en cours ne s'arrête pas avec l'engagement fiscal. Le contrat de location continue de produire ses effets jusqu'à son terme, selon les règles de la loi du 6 juillet 1989. Le propriétaire qui souhaite récupérer le logement doit respecter les motifs et les délais de congé du droit commun.
Loi Duflot et location après 9 ans : quelles options ?
À la fin de l'engagement, la loi Duflot cesse de produire des effets et le logement rejoint le droit commun. Contrairement au dispositif Pinel, aucune prorogation de trois ans n'est possible. Le propriétaire dispose de trois grandes options.
| Option | Effet principal | Point de vigilance |
|---|---|---|
| Continuer la location nue | Loyer fixé librement au prochain bail | Encadrement des loyers dans certaines villes |
| Passer en location meublée | Revenus imposés en BIC, amortissement possible | Fin du bail nu à respecter, règles de plus-value propres au meublé |
| Vendre le logement | Capital libéré | Plus-value imposable, sauf durée de détention suffisante |
Continuer la location nue reste l'option la plus simple. Les loyers relèvent des revenus fonciers : selon service-public.gouv.fr, vérifiée le 15/04/2026, le micro-foncier s'applique jusqu'à 15 000 € de loyers annuels avec un abattement de 30 %. Au régime réel, les travaux et charges sont déductibles, et le déficit foncier s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 €, portée à 21 400 € pour certains travaux de rénovation énergétique payés jusqu'au 31/12/2027 ; notre guide du déficit foncier en détaille le calcul. Les règles de report et de reprise figurent dans notre article sur l'imputation du déficit foncier.
Passer en location meublée modifie la fiscalité des loyers. Notre article sur le passage de la location nue à la location meublée compare les deux régimes en 2026. Les propriétaires d'un logement plus récent, acquis sous le régime suivant, trouveront les mêmes questions traitées dans notre article sur la fin de la loi Pinel.
Pour un nouvel achat, la loi de finances pour 2026 a créé un dispositif de relance du logement. D'après service-public.gouv.fr (24/02/2026), il vise les logements acquis entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028, loués nus neuf ans. Notre article sur la loi Jeanbrun présente ce statut du bailleur privé.
Revendre un logement Duflot : quelle fiscalité sur la plus-value ?
La vente d'un logement Duflot pendant l'engagement entraîne la reprise de la réduction d'impôt déjà obtenue. Après les neuf ans, la vente est libre et relève du régime des plus-values immobilières des particuliers, sans pénalité liée au dispositif.
Selon service-public.gouv.fr, vérifiée le 15/04/2026, la plus-value est imposée à 19 % d'impôt sur le revenu et à 17,2 % de prélèvements sociaux. Des abattements pour durée de détention s'appliquent à partir de la sixième année :
- impôt sur le revenu : 6 % par an de la 6e à la 21e année, 4 % la 22e année, exonération au-delà ;
- prélèvements sociaux : 1,65 % par an de la 6e à la 21e année, 1,6 % la 22e, 9 % par an ensuite, exonération au-delà de 30 ans ;
- surtaxe de 2 % à 6 % lorsque la plus-value imposable dépasse 50 000 €.
Prenons un exemple illustratif simplifié. Le logement acheté 200 000 € en 2014 est revendu 280 000 € en 2026, après 12 ans de détention. Avec les forfaits de 7,5 % pour frais d'acquisition et de 15 % pour travaux, le prix d'acquisition retenu atteint 245 000 €, soit une plus-value brute de 35 000 €. Sept années ouvrent droit à abattement : 42 % pour l'impôt sur le revenu, 11,55 % pour les prélèvements sociaux. L'impôt atteint 3 857 € (19 % × 20 300 €) et les prélèvements sociaux 5 325 € (17,2 % × 30 958 €), soit 9 182 € au total.
Le choix entre garder et vendre dépend du rendement net, de la taxe foncière, dont notre article sur le plafonnement de la taxe foncière précise les règles, et de la place du bien dans le patrimoine. Un bilan patrimonial permet de comparer ces options sur votre situation.
Questions fréquentes
Peut-on louer un logement Duflot à un membre de sa famille ?
La location Duflot à un ascendant, à un descendant ou à un membre du foyer fiscal est interdite pendant les neuf ans d'engagement, selon le BOFiP. Cette règle vaut à chaque changement de locataire. Elle diffère du dispositif Pinel, qui autorise la location à un parent hors foyer fiscal pour les investissements réalisés depuis 2015. Après l'engagement, la location familiale redevient possible.
Quels sont les plafonds de loyer Duflot en 2026 ?
Pour les baux conclus ou renouvelés en 2026, le BOFiP fixe le loyer mensuel maximal à 19,71 € par m² en zone A bis, 14,64 € en zone A, 11,80 € en zone B1 et 10,26 € en zones B2 et C. Ce montant, hors charges, est multiplié par le coefficient 0,7 + 19 / S, plafonné à 1,2.
Quand se termine l'engagement de location Duflot ?
L'engagement Duflot dure neuf ans de date à date à compter de la prise d'effet du bail initial. Un bail signé avec effet au 1er septembre 2015 libère ainsi le propriétaire le 1er septembre 2024. Les logements livrés et loués tardivement peuvent rester engagés jusqu'en 2026, voire 2027. Le bail en cours se poursuit ensuite selon le droit commun.
Peut-on prolonger la réduction d'impôt Duflot ?
L'engagement Duflot ne peut pas être prorogé : la réduction de 18 % s'arrête au terme des neuf ans. Seul le dispositif Pinel, pour les investissements réalisés depuis le 1er septembre 2014, prévoyait des périodes de prorogation de trois ans. Le propriétaire peut en revanche optimiser la fiscalité de ses loyers au régime réel ou en location meublée.
Que se passe-t-il en cas de vente d'un logement Duflot avant 9 ans ?
La vente pendant l'engagement Duflot entraîne la reprise des réductions d'impôt obtenues. L'impôt de l'année de la cession est majoré de leur montant total, avec intérêts de retard selon le BOFiP. Certains événements, comme le décès d'un membre du couple soumis à imposition commune, font exception, sous conditions. Après neuf ans, la vente relève du régime normal des plus-values immobilières.
Sources
- Dispositif d'investissement locatif intermédiaire dit « Duflot », Anil, analyse juridique 2013, consultée le 15/10/2026.
- BOI-IR-RICI-360-20-20 : conditions de mise en location Duflot et Pinel, BOFiP-Impôts, version du 28/06/2018, consultée le 15/10/2026.
- BOI-IR-RICI-360-40 : remise en cause de la réduction d'impôt, BOFiP-Impôts, version du 10/05/2019, consultée le 15/10/2026.
- BOI-BAREME-000017 : plafonds de loyer et de ressources, BOFiP-Impôts, version du 10/03/2026, consultée le 15/10/2026.
- Le plafonnement global des avantages fiscaux, economie.gouv.fr, 16/04/2026, consultée le 15/10/2026.
- Impôt sur le revenu : revenus locatifs (location non meublée), service-public.gouv.fr, vérifiée le 15/04/2026, consultée le 15/10/2026.
- Plus-value immobilière sur la vente d'un logement autre que la résidence principale, service-public.gouv.fr, vérifiée le 15/04/2026, consultée le 15/10/2026.
- De nouvelles réductions fiscales pour certains propriétaires bailleurs, service-public.gouv.fr, 24/02/2026, consultée le 15/10/2026.
- BOI-IR-RICI-360-20-30 : plafonds de loyer et de ressources des locataires, BOFiP-Impôts, version du 10/03/2026, consultée le 15/10/2026.
- Code général des impôts, articles 199 novovicies, 200-0 A et 150 VC, et loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, sur Légifrance.
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