La loi Malraux accorde une réduction d'impôt sur le revenu de 22 % ou 30 % du montant des travaux de restauration complète d'un immeuble ancien situé dans un site patrimonial remarquable. Les dépenses sont retenues dans la limite de 400 000 € sur quatre ans, en échange d'une location nue de 9 ans.
Mis à jour le 22/10/2026
L'essentiel
- Le taux de la réduction Malraux atteint 30 % dans un site patrimonial remarquable couvert par un PSMV approuvé, et 22 % dans les autres sites éligibles.
- Les travaux sont retenus dans la limite de 400 000 € sur quatre ans, soit une réduction maximale de 120 000 € au taux de 30 %.
- Le logement restauré est loué nu, en résidence principale du locataire, pendant 9 ans, avec une mise en location dans les 12 mois suivant la fin des travaux.
- La fraction de réduction qui dépasse l'impôt dû se reporte sur les trois années suivantes, selon le simulateur officiel 2026.
- La réduction Malraux échappe au plafonnement global des niches fiscales depuis la loi de finances pour 2013.
En octobre 2026, la loi Malraux reste l'un des rares dispositifs fiscaux qui récompensent la restauration du bâti ancien hors du plafonnement global des niches fiscales. Cet article vous donne les zones éligibles, les conditions, la méthode de calcul, un exemple chiffré et les risques à peser avant d'investir.
Qu'est-ce que la loi Malraux en 2026 ?
La loi Malraux désigne la loi n° 62-903 du 4 août 1962 sur la protection du patrimoine historique et esthétique de la France, portée par André Malraux, alors ministre des Affaires culturelles. Son volet fiscal figure aujourd'hui à l'article 199 tervicies du Code général des impôts (CGI).
Le dispositif prend la forme d'une réduction d'impôt sur le revenu, calculée sur les dépenses de restauration. Le prix d'acquisition du bien n'entre pas dans la base, selon Notaires de France (page mise à jour le 7 août 2026).
Le bénéficiaire est un particulier fiscalement domicilié en France, qui investit en direct ou comme associé de certaines sociétés. Le dispositif ne se cumule pas avec une autre réduction d'impôt locative, comme Pinel ou Duflot.
Le coût budgétaire reste modeste. Selon la Direction des affaires juridiques de Bercy, qui résume en janvier 2024 un rapport de l'Inspection générale des finances, les réductions Malraux et Denormandie représentent ensemble près de 50 millions d'euros. Un tiers des bénéficiaires appartient aux deux centiles de revenus les plus élevés.
À retenir : la loi Malraux réduit l'impôt sur le revenu d'une fraction des travaux de restauration, jamais du prix d'achat, en contrepartie d'un engagement de location de 9 ans.
Quelles zones ouvrent droit à la loi Malraux ?
La loi Malraux s'applique aux immeubles situés dans un site patrimonial remarquable (SPR). Les SPR ont remplacé en 2016 les secteurs sauvegardés, les ZPPAUP et les AVAP, avec la loi n° 2016-925 du 7 juillet 2016 relative à la liberté de la création, à l'architecture et au patrimoine.
Le taux dépend du document d'urbanisme qui couvre le site. Le simulateur officiel de l'impôt 2026 publié par impots.gouv.fr distingue deux cases de déclaration.
| Situation de l'immeuble | Taux | Case de la déclaration 2042 C |
|---|---|---|
| SPR couvert par un PSMV approuvé, ou ancien secteur sauvegardé | 30 % | 7TX |
| SPR couvert par un plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine (PVAP), ou ancienne ZPPAUP ou AVAP | 22 % | 7TY |
| SPR sans plan approuvé, si la restauration est déclarée d'utilité publique | 22 % | 7TY |
| Quartier ancien dégradé ou quartier du nouveau programme national de renouvellement urbain (NPNRU) | 30 % | 7TX, pour les dépenses payées jusqu'au 31/12/2024 |
Selon Notaires de France, le taux de 30 % dans les quartiers anciens dégradés et NPNRU ne concernait que les dépenses payées jusqu'au 31 décembre 2024. Pour un projet lancé en 2026, la recherche porte donc sur les SPR, dont la liste figure auprès des services du ministère de la Culture.
Le rapport de l'Inspection générale des finances résumé par Bercy en janvier 2024 dénombre environ un millier de territoires éligibles. Le plan de sauvegarde et de mise en valeur est le document d'urbanisme le plus protecteur : il ouvre le taux de 30 %.
Quelles sont les conditions de la loi Malraux ?
La loi Malraux impose trois séries de conditions : sur les travaux, sur la location et sur le contribuable. Un manquement entraîne la reprise de la réduction déjà obtenue.
Conditions sur les travaux
- Les travaux conduisent à la restauration complète de l'immeuble, et non à une simple rénovation d'un appartement isolé.
- Ils sont autorisés par un permis de construire ou une déclaration préalable, selon leur nature.
- Ils sont suivis par un architecte des Bâtiments de France (ABF).
- Les dépenses éligibles couvrent les travaux, les frais de réparation et d'entretien, certaines primes d'assurance et la quote-part des provisions de copropriété pour travaux.
Conditions sur la location
- Le logement est loué nu, à usage de résidence principale du locataire, pendant 9 ans.
- La location débute dans les 12 mois suivant l'achèvement des travaux.
- Le locataire n'appartient pas au foyer fiscal du propriétaire et n'est ni un ascendant ni un descendant.
- Un local professionnel peut être éligible si ses revenus relèvent des revenus fonciers.
Contrairement au statut du bailleur privé, les conditions listées par Notaires de France ne comportent ni plafond de loyer ni plafond de ressources du locataire. La reprise de l'avantage est écartée en cas d'invalidité de 2e ou 3e catégorie, de licenciement ou de décès du contribuable ou de son conjoint soumis à imposition commune.
À retenir : un projet Malraux réunit une restauration complète suivie par l'ABF, un permis ou une déclaration préalable, et une location nue de 9 ans démarrant dans l'année qui suit les travaux.
Comment calculer la réduction d'impôt de la loi Malraux ?
La réduction Malraux égale le taux applicable multiplié par les dépenses éligibles payées dans l'année, dans la limite d'un plafond pluriannuel de 400 000 €. Cette règle vaut pour les opérations engagées depuis le 1er janvier 2017, selon le simulateur officiel 2026.
La période de quatre ans court de la délivrance du permis, ou de l'expiration du délai d'opposition à la déclaration préalable, jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivante. Notaires de France précise qu'elle peut être prolongée en cas de force majeure ou de découvertes archéologiques.
- Identifier le taux : 30 % en SPR couvert par un PSMV approuvé, 22 % dans les autres cas éligibles.
- Additionner les dépenses payées dans l'année, hors prix d'acquisition et frais de notaire.
- Appliquer le plafond de 400 000 € sur l'ensemble de la période de quatre ans.
- Imputer la réduction sur l'impôt de l'année ; selon le simulateur officiel 2026, le solde est imputable sur les trois années suivantes.
La réduction maximale atteint 120 000 € au taux de 30 % (400 000 € × 30 %) et 88 000 € au taux de 22 %. Elle échappe au plafonnement global des avantages fiscaux de l'article 200-0 A du CGI, exclusion décidée par la loi de finances pour 2013, selon le ministère de la Culture.
Les loyers perçus restent imposables dans la catégorie des revenus fonciers. Ils supportent 17,2 % de prélèvements sociaux en 2026, selon la fiche F2329 de service-public.gouv.fr vérifiée le 30 juin 2026.
Loi Malraux : exemple chiffré d'une restauration en 2026
Exemple illustratif, calculé avec les règles en vigueur en 2026 : un couple achète 150 000 € un appartement de 60 m² dans un immeuble ancien situé en SPR couvert par un PSMV approuvé. Les travaux de restauration atteignent 210 000 €, payés sur trois ans. L'impôt sur le revenu du couple, avant réduction, s'élève à 22 000 € par an.
| Année | Travaux payés | Réduction à 30 % | Impôt avant réduction | Réduction imputée | Report |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026 | 90 000 € | 27 000 € | 22 000 € | 22 000 € | 5 000 € |
| 2027 | 80 000 € | 24 000 € | 22 000 € | 22 000 € | 2 000 € + 5 000 € |
| 2028 | 40 000 € | 12 000 € | 22 000 € | 19 000 € | 0 € |
| Total | 210 000 € | 63 000 € | 66 000 € | 63 000 € | 0 € |
En 2028, le couple impute 12 000 € de réduction de l'année et 7 000 € de reports, soit 19 000 €. L'ordre exact d'imputation des reports suit les règles de la déclaration. Les 63 000 € de réduction représentent 30 % des travaux, mais 17,5 % du prix d'achat et des travaux réunis (360 000 €, hors frais d'acquisition).
Le même projet dans un SPR couvert par un PVAP donnerait 46 200 € de réduction (210 000 € × 22 %). L'écart de 16 800 € explique l'attention portée au document d'urbanisme du site avant toute signature.
À retenir : dans cet exemple, la loi Malraux réduit l'impôt de 63 000 € pour 360 000 € investis. Le reste de l'équilibre dépend du loyer, du prix de revente et du coût du financement.
Loi Malraux, monuments historiques ou statut du bailleur privé : quelles différences ?
La loi Malraux est un dispositif de réduction d'impôt, alors que le régime des monuments historiques et le statut du bailleur privé agissent sur le revenu imposable. Le choix dépend du bien, du montant de l'impôt et de l'horizon de détention.
| Critère | Loi Malraux | Monuments historiques | Statut du bailleur privé (ancien) |
|---|---|---|---|
| Mécanisme | Réduction d'impôt de 22 % ou 30 % des travaux | Déficit foncier imputable sans limite sur le revenu global | Amortissement de 3 % à 4 % de la base au loyer intermédiaire à très social |
| Plafond | 400 000 € de travaux sur 4 ans | Aucun plafond de déficit | 8 000 € par an et par foyer, ou plus pour les loyers sociaux |
| Engagement | Location nue 9 ans | Conservation au moins 15 ans | Location nue 9 ans |
| Plafond de loyer | Aucun dans les conditions publiées par Notaires de France | Non précisé par la source | Oui, selon la zone |
Les règles des monuments historiques proviennent du ministère de la Culture. Celles du statut du bailleur privé figurent sur la fiche F39735 de service-public.gouv.fr, détaillée dans notre article sur la loi Jeanbrun.
Le régime des monuments historiques convient surtout aux contribuables très imposés qui acquièrent un immeuble classé ou inscrit. Le déficit foncier de droit commun, imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an (article 156 du CGI), est présenté dans notre guide des règles d'imputation du déficit foncier.
Quels sont les risques d'un investissement en loi Malraux ?
Un investissement en loi Malraux expose à des risques immobiliers, fiscaux et de liquidité. L'avantage fiscal ne compense pas un prix d'achat trop élevé ou un emplacement sans demande locative.
- Risque de travaux : la durée et le coût d'un chantier patrimonial sous contrôle de l'ABF peuvent dépasser les prévisions ; un dépassement au-delà du plafond de 400 000 € n'ouvre aucune réduction.
- Risque de marché : le prix de revente d'un bien restauré n'est pas garanti ; la revente peut entraîner une perte en capital.
- Risque locatif : vacance, loyers impayés ou rupture de l'engagement de 9 ans entraînent la reprise de la réduction.
- Risque de liquidité : la revente pendant l'engagement fait perdre l'avantage, sauf exceptions prévues par la loi.
- Risque d'impôt insuffisant : la part de réduction qui n'a pas pu être imputée après trois années de report est définitivement perdue.
Pour autant, le dispositif garde un intérêt réel pour un contribuable durablement imposé, qui recherche un bien de caractère en centre historique. La plus-value éventuelle est taxée selon les règles des particuliers, présentées dans notre guide de la fiscalité immobilière.
Comment déclarer la réduction Malraux ?
La réduction Malraux se déclare sur la déclaration complémentaire n° 2042 C, l'année du paiement des dépenses. Le simulateur officiel 2026 indique la case 7TX pour le taux de 30 % et la case 7TY pour le taux de 22 %.
Les soldes de réduction non imputés se reportent dans des cases dédiées les années suivantes. Ils figurent sur l'avis d'impôt, qui sert de repère pour la déclaration suivante. Les loyers se déclarent quant à eux sur la déclaration n° 2044 des revenus fonciers.
Le contribuable conserve les factures, le permis de construire ou la déclaration préalable, et les attestations de l'ABF. Ces pièces sont demandées en cas de contrôle. Les investisseurs qui comparent plusieurs leviers fiscaux trouveront un panorama dans notre article sur les lois Pinel et Denormandie.
Questions fréquentes
Quel est le taux de la réduction d'impôt Malraux en 2026 ?
Le taux de la réduction Malraux est de 30 % pour un immeuble situé dans un site patrimonial remarquable couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur approuvé. Il est de 22 % dans un site couvert par un plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine, ou lorsque la restauration est déclarée d'utilité publique.
Quel est le plafond de la loi Malraux ?
Les dépenses de travaux sont retenues dans la limite de 400 000 € sur une période de quatre ans, pour les opérations engagées depuis le 1er janvier 2017. La réduction maximale atteint ainsi 120 000 € au taux de 30 % et 88 000 € au taux de 22 %. Le prix d'acquisition du bien n'entre pas dans ce plafond.
Combien de temps faut-il louer un bien Malraux ?
Le logement doit être loué nu, comme résidence principale du locataire, pendant au moins 9 ans. La location commence dans les 12 mois suivant l'achèvement des travaux. Le locataire ne peut appartenir ni au foyer fiscal du propriétaire, ni à sa famille en ligne directe, ascendants et descendants.
La loi Malraux entre-t-elle dans le plafond des niches fiscales ?
La réduction Malraux est exclue du plafonnement global des avantages fiscaux de l'article 200-0 A du CGI depuis la loi de finances pour 2013. Un contribuable peut donc l'ajouter à d'autres avantages sans être limité par le plafond annuel prévu à cet article. L'excédent non imputé se reporte sur les trois années suivantes.
Que se passe-t-il si l'on vend un bien Malraux avant 9 ans ?
Une vente avant la fin de l'engagement de location entraîne la reprise de la réduction d'impôt obtenue. La reprise est écartée en cas d'invalidité de 2e ou 3e catégorie, de licenciement ou de décès du contribuable ou de son conjoint soumis à imposition commune. Le prix de revente peut aussi faire apparaître une perte en capital.
Sources
- Investissement locatif : dispositif Malraux, Notaires de France, mis à jour le 07/08/2026, consulté le 22/10/2026.
- Simulateur de l'impôt 2026 : réductions d'impôt (restauration immobilière), impots.gouv.fr, consulté le 22/10/2026.
- Les immeubles : dispositifs fiscaux, ministère de la Culture, consulté le 22/10/2026.
- L'Inspection générale des finances se penche sur les réductions d'impôt Malraux, economie.gouv.fr, 23/01/2024, consulté le 22/10/2026.
- Prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine, service-public.gouv.fr, vérifié le 30/06/2026, consulté le 22/10/2026.
- Investissement locatif Relance logement Jeanbrun, service-public.gouv.fr, consulté le 22/10/2026.
- Code général des impôts, articles 199 tervicies et 200-0 A, sur Légifrance.
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