L'imputation du déficit foncier permet de déduire du revenu global jusqu'à 10 700 € par an de charges qui dépassent les loyers, hors intérêts d'emprunt. Le surplus se reporte sur les revenus fonciers des dix années suivantes. En contrepartie, le bien doit rester loué jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivante.
Mis à jour le 15/10/2026
L'essentiel
- Le déficit foncier s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an et par foyer fiscal (article 156 du CGI), ou 21 400 € pour certains travaux de rénovation énergétique payés jusqu'au 31/12/2027.
- La part du déficit qui provient des intérêts d'emprunt ne s'impute que sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
- Le déficit qui dépasse le plafond se reporte sur les seuls revenus fonciers pendant dix ans ; au-delà, il est perdu.
- Si la location cesse avant le 31 décembre de la troisième année suivant l'imputation, le revenu global des trois années précédentes est reconstitué, avec intérêts de retard de 0,20 % par mois.
- Invalidité, licenciement et décès sont les trois exceptions légales à cette réintégration.
En octobre 2026, la déclaration des revenus 2025 est close et de nombreux propriétaires préparent des travaux pour réduire l'impôt de 2027. Cet article vous donne l'ordre d'imputation du déficit foncier, les plafonds applicables, un exemple chiffré et les cas de réintégration à éviter.
Qu'est-ce que l'imputation du déficit foncier ?
L'imputation du déficit foncier est la déduction, sur d'autres revenus, d'un résultat foncier négatif. Le déficit foncier apparaît lorsque les charges déductibles d'un logement loué nu dépassent les loyers encaissés, selon economie.gouv.fr (page du 09/09/2026).
Seul le régime réel d'imposition permet de constater un déficit. Le micro-foncier applique un abattement forfaitaire de 30 % qui remplace les charges réelles et ne peut donc jamais créer de déficit, selon le BOFiP BOI-RFPI-BASE-30-20, version en vigueur depuis le 16/09/2025.
Le micro-foncier s'applique lorsque les loyers bruts du foyer ne dépassent pas 15 000 € par an. Au-delà, le régime réel est obligatoire. En dessous, le propriétaire peut opter pour le réel ; l'option vaut trois ans, selon la fiche service-public.gouv.fr sur les revenus fonciers, vérifiée le 15/04/2026.
Les charges déductibles sont listées à l'article 31 du CGI : travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration, intérêts d'emprunt, taxe foncière, primes d'assurance, frais de gestion. Les travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement en sont exclus. Notre article sur le déficit foncier en présente le principe et les usages.
Comment fonctionne l'imputation du déficit foncier sur le revenu global ?
L'imputation du déficit foncier sur le revenu global est plafonnée à 10 700 € par an et par foyer fiscal. Ce plafond, fixé par l'article 156, I, 3° du CGI, s'apprécie sur l'ensemble des biens loués nus du foyer, et non bien par bien.
La règle distingue deux natures de charges. Selon le BOFiP BOI-RFPI-BASE-30-20, les intérêts d'emprunt se déduisent d'abord des loyers. La fraction du déficit qui provient de ces intérêts ne s'impute que sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Seul le déficit issu des autres charges peut réduire le revenu global.
| Étape | Règle d'imputation du déficit foncier | Source |
|---|---|---|
| 1. Intérêts d'emprunt | Déduits en priorité des loyers bruts ; l'excédent se reporte sur les revenus fonciers des dix années suivantes | BOFiP § 100, 110, 330 et 450 |
| 2. Autres charges | Déficit imputable sur le revenu global de l'année | Article 156, I, 3° du CGI |
| 3. Plafond | 10 700 € par an et par foyer (21 400 € sur option pour certains travaux énergétiques) | BOFiP § 160 et § 210 |
| 4. Excédent au-delà du plafond | Report sur les seuls revenus fonciers des dix années suivantes | BOFiP § 160 |
| 5. Revenu global insuffisant | Le déficit global se reporte sur le revenu global des six années suivantes | BOFiP § 160 |
Le BOFiP (§ 160) donne un exemple : pour 15 000 € de loyers, 18 000 € d'intérêts et 20 000 € d'autres charges, le déficit de 23 000 € s'impute pour 10 700 € sur le revenu global. Les 9 300 € d'excédent et les 3 000 € d'intérêts non couverts se reportent sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Un plafond spécifique de 15 300 € s'applique aux logements relevant de la déduction Périssol ou Cosse.
En cas d'indivision ou de démembrement, chaque foyer fiscal qui déclare sa quote-part applique son propre plafond de 10 700 €. Pour les parts de sociétés immobilières non soumises à l'impôt sur les sociétés, le plafond se vérifie aussi sur la déclaration de chaque associé.
Quand le plafond d'imputation du déficit foncier passe-t-il à 21 400 € ?
Le plafond d'imputation du déficit foncier passe à 21 400 € sur option, à hauteur des dépenses de rénovation énergétique qui font sortir un logement de l'état de passoire thermique. Le logement doit passer d'une classe E, F ou G du diagnostic de performance énergétique (DPE) à une classe A, B, C ou D.
Selon la notice officielle de la déclaration 2044 des revenus 2025 (mars 2026), trois conditions s'appliquent :
- un devis accepté à compter du 5 novembre 2022 ;
- des dépenses payées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2027 ;
- un DPE avant travaux classant le logement en E, F ou G, et un DPE après travaux le classant de A à D.
La prolongation jusqu'au 31 décembre 2027 résulte de l'article 47 de la loi de finances pour 2026, selon l'analyse juridique de l'Anil à jour au 20/02/2026. Le BOFiP (BOI-RFPI-BASE-30-20 § 260 et ACTU-2024-00211) mentionnait encore l'échéance du 31 décembre 2025 à la date de consultation.
Les dépenses éligibles se déclarent ligne 224 bis de la 2044, et non ligne 224. Les deux DPE, les devis et les factures doivent être produits à la demande de l'administration. À défaut de DPE de classe A à D après travaux, le revenu foncier et le revenu global sont reconstitués selon le droit commun.
Comment reporter un déficit foncier non imputé ?
Un déficit foncier non imputé sur le revenu global se reporte sur les seuls revenus fonciers des dix années suivantes. Il ne peut jamais être imputé plus tard sur le revenu global, selon le BOFiP BOI-RFPI-BASE-30-20.
Les déficits les plus anciens s'imputent en premier. La notice 2044 des revenus 2025 l'illustre : au 31 décembre 2025, le déficit foncier de l'année 2015 est définitivement perdu. Un propriétaire qui cesse de percevoir des loyers perd donc la valeur de ses déficits reportables.
Un second mécanisme joue quand le revenu global de l'année est trop faible pour absorber les 10 700 €. Le solde forme alors un déficit global, reportable sur le revenu global des six années suivantes dans les conditions de droit commun de l'article 156, I du CGI.
Le report sur les revenus fonciers procure une économie double. Il réduit l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux, qui restent fixés à 17,2 % sur les revenus fonciers en 2026, selon la fiche service-public.gouv.fr sur les prélèvements sociaux, vérifiée le 30/06/2026. L'imputation sur le revenu global, elle, ne réduit que l'impôt sur le revenu. Notre article sur la fiscalité immobilière en 2026 présente l'ensemble des impôts d'un bien loué, de l'achat à la revente.
Quelle économie d'impôt procure l'imputation du déficit foncier ?
L'exemple suivant est construit pour illustrer le calcul ; il ne décrit pas une situation réelle. Un propriétaire imposé dans la tranche marginale de 30 % loue un appartement nu 12 000 € par an. Il paie 4 000 € d'intérêts d'emprunt et 30 000 € de travaux et autres charges déductibles en 2026. Dans la colonne de droite, au moins 21 400 € de ces travaux sont des dépenses de rénovation énergétique éligibles.
Les intérêts s'imputent d'abord : 12 000 − 4 000 = 8 000 € de revenu foncier. Les autres charges créent ensuite un déficit de 8 000 − 30 000 = −22 000 €, entièrement issu de charges hors intérêts.
| Calcul de l'imputation du déficit foncier | Travaux classiques | Rénovation énergétique éligible |
|---|---|---|
| Déficit foncier hors intérêts | 22 000 € | 22 000 € |
| Plafond d'imputation sur le revenu global | 10 700 € | 21 400 € |
| Déficit imputé sur le revenu global | 10 700 € | 21 400 € |
| Économie d'impôt sur le revenu (TMI 30 %) | 3 210 € | 6 420 € |
| Déficit reporté sur les revenus fonciers futurs | 11 300 € | 600 € |
| Économie future à taux inchangés (30 % + 17,2 %) | 5 333,60 € | 283,20 € |
Dans cet exemple, l'économie totale atteint 8 543,60 € avec des travaux classiques, répartie entre l'année des travaux et les années suivantes. Avec l'option de 21 400 €, l'économie est concentrée sur une seule année. Le calcul ignore la décote et suppose une tranche marginale stable.
Le bien doit ensuite rester loué jusqu'au 31 décembre 2029, soit la troisième année suivant l'imputation de 2026. Une vente en 2028 entraînerait la reconstitution des revenus 2025 à 2027, et donc le paiement des 3 210 € ou 6 420 € économisés, avec intérêts de retard.
Quand la réintégration du déficit foncier est-elle exigée ?
La réintégration du déficit foncier est exigée lorsque le bien cesse d'être loué avant le 31 décembre de la troisième année qui suit l'imputation sur le revenu global. Cette condition, prévue au 2e alinéa de l'article 156, I, 3° du CGI, ne vise que la part imputée sur le revenu global.
Selon le BOFiP BOI-RFPI-BASE-30-20, la location doit être effective et permanente. Les situations qui rompent la condition sont les suivantes :
- la vente du logement avant l'échéance ;
- la fin de la location ou la vacance du logement, sauf délai raisonnable entre deux locataires assorti de diligences prouvées ;
- l'occupation personnelle du logement, même temporaire ;
- le passage en location meublée, qui fait sortir les loyers des revenus fonciers ;
- la cession des parts d'une société immobilière non soumise à l'IS, même si la société continue de louer.
Le passage en meublé obéit à des règles propres, détaillées dans notre article sur le passage de la location nue à meublée.
En cas de rupture, le revenu global et les revenus fonciers des trois années précédant l'événement sont reconstitués. Les déficits indûment imputés deviennent imputables sur les seuls revenus fonciers des dix années suivantes. Le BOFiP précise que l'administration peut agir jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit le manquement, même si le délai de prescription normal est écoulé.
Quelles exceptions évitent la réintégration du déficit foncier ?
Trois événements évitent la réintégration du déficit foncier, selon le BOFiP BOI-RFPI-BASE-30-20 (§ 380 à 410). Ils concernent le contribuable, l'un des époux ou le partenaire de PACS soumis à imposition commune :
- l'invalidité de 2e ou 3e catégorie au sens de l'article L. 341-4 du Code de la sécurité sociale ;
- le licenciement, à condition qu'il intervienne une année postérieure à celle de l'imputation ;
- le décès, qui protège les déficits imputés avant l'événement.
Le BOFiP admet aussi deux tempéraments : l'expropriation pour cause d'utilité publique d'un bien loué avant l'événement, et la fusion de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), considérée comme une opération intercalaire.
Aucun engagement de location formel n'est à souscrire. La notice 2044 demande seulement de signaler, rubrique 460, la vente, la fin de location ou la cession de parts survenue dans l'année, avec l'adresse de l'immeuble et la date de l'opération. Les déficits indûment imputés constituent une insuffisance de déclaration. Ils supportent l'intérêt de retard de l'article 1727 du CGI, soit 0,20 % par mois selon le BOFiP BOI-CF-INF-10-10-20.
Pour autant, la règle des trois ans n'est pas le seul engagement à surveiller. Les dispositifs d'investissement locatif imposent leurs propres durées de location, comme l'engagement de neuf ans du nouveau statut Jeanbrun selon l'analyse de l'Anil, ou celui de la loi Duflot.
Comment déclarer l'imputation du déficit foncier ?
Le déficit foncier se calcule sur la déclaration n° 2044, puis se reporte sur la déclaration de revenus n° 2042. Selon la notice 2044 des revenus 2025, quatre cases de la 2042 servent à l'imputation du déficit foncier :
| Case de la 2042 | Contenu | Ligne de la 2044 |
|---|---|---|
| 4BA | Revenu foncier imposable | Ligne 420 |
| 4BB | Déficit imputable sur les seuls revenus fonciers | Lignes 439 et 442 |
| 4BC | Déficit imputable sur le revenu global | Lignes 436 et 441 |
| 4BD | Déficits antérieurs non encore imputés | Ligne 451 |
Les charges se déclarent pour leur montant payé dans l'année. Les intérêts d'emprunt figurent ligne 250, les travaux ligne 224 et les travaux de rénovation énergétique ligne 224 bis. La déclaration n° 2044-SPE remplace la 2044 pour certains régimes spéciaux, comme les monuments historiques ou les parts de SCPI relevant de dispositifs particuliers.
Le calendrier des travaux compte autant que leur montant. Des travaux payés en décembre ou en janvier changent l'année d'imputation, donc l'échéance de location. Lors d'un bilan patrimonial, un conseiller Hexa Patrimoine peut articuler ce calendrier avec les autres revenus du foyer et la taxe foncière.
Questions fréquentes
Comment s'impute un déficit foncier ?
Le déficit foncier issu des charges autres que les intérêts d'emprunt s'impute sur le revenu global, dans la limite de 10 700 € par an et par foyer. La part provenant des intérêts et l'excédent au-delà du plafond se reportent sur les seuls revenus fonciers des dix années suivantes. Le plafond monte à 21 400 € pour certains travaux de rénovation énergétique payés jusqu'au 31 décembre 2027.
Quand faut-il réintégrer un déficit foncier ?
La réintégration intervient si le logement cesse d'être loué avant le 31 décembre de la troisième année suivant l'imputation sur le revenu global. Vente, occupation personnelle, passage en meublé ou cession de parts de société entraînent la reconstitution du revenu global et foncier des trois années précédentes. Des intérêts de retard de 0,20 % par mois s'ajoutent à l'impôt rappelé.
Peut-on vendre un bien en déficit foncier ?
La vente reste possible à tout moment, mais elle déclenche la reprise du déficit imputé sur le revenu global si elle intervient avant le 31 décembre de la troisième année suivant l'imputation. Seuls l'invalidité de 2e ou 3e catégorie, le licenciement survenu après l'année d'imputation et le décès du contribuable, de son conjoint ou de son partenaire de PACS évitent cette reprise.
Combien de temps peut-on reporter un déficit foncier ?
Un déficit foncier non imputé sur le revenu global se reporte sur les revenus fonciers des dix années suivantes, en commençant par le plus ancien. Passé ce délai, il est perdu : au 31 décembre 2025, le déficit de l'année 2015 a expiré. Si le revenu global est trop faible pour absorber les 10 700 €, le solde forme un déficit global reportable six ans.
Le déficit foncier est-il possible au micro-foncier ?
Le micro-foncier ne permet pas de constater un déficit, car son abattement forfaitaire de 30 % remplace les charges réelles. Pour imputer un déficit, le propriétaire doit relever du régime réel, obligatoire au-delà de 15 000 € de loyers bruts par an. En dessous de ce seuil, l'option pour le réel est possible et vaut pour trois ans.
Sources
- BOI-RFPI-BASE-30-20 : déficits fonciers, BOFiP, version en vigueur depuis le 16/09/2025, consultée le 15/10/2026.
- Notice de la déclaration n° 2044, revenus 2025, impots.gouv.fr, mars 2026, consultée le 15/10/2026.
- Revenus fonciers : régime réel et micro-foncier, service-public.gouv.fr, vérifiée le 15/04/2026, consultée le 15/10/2026.
- Prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine, service-public.gouv.fr, vérifiée le 30/06/2026, consultée le 15/10/2026.
- Tout savoir sur le déficit foncier, economie.gouv.fr, 09/09/2026, consultée le 15/10/2026.
- Loi de finances pour 2026 : analyse juridique, Anil, à jour au 20/02/2026, consultée le 15/10/2026.
- ACTU-2024-00211 : relèvement du plafond à 21 400 €, BOFiP, consultée le 15/10/2026.
- BOI-CF-INF-10-10-20 : intérêt de retard, BOFiP, en vigueur depuis le 07/07/2021, consultée le 15/10/2026.
- Code général des impôts, articles 31, 156 et 1727 ; Code de la sécurité sociale, article L. 341-4, sur Légifrance.
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