La taxe foncière 2026 se calcule sur la moitié de la valeur locative cadastrale, revalorisée de 0,8 %. Le plafonnement taxe foncière ramène la cotisation de la résidence principale à 50 % des revenus, sur demande, pour un revenu fiscal de référence 2025 d'au plus 30 083 € (une part) et sans IFI.
Mis à jour le 13/10/2026
L'essentiel
- La base d'imposition correspond à 50 % de la valeur locative cadastrale (article 1388 du CGI), revalorisée forfaitairement de 0,8 % en 2026.
- Les propriétaires de plus de 75 ans au 1er janvier 2026 sont exonérés pour leur résidence principale si leur revenu fiscal de référence 2025 ne dépasse pas 12 793 € pour une part.
- Les 65-75 ans sous ce même plafond de revenus bénéficient d'un dégrèvement de 100 €.
- Le plafonnement à 50 % des revenus vise la résidence principale, jusqu'à 30 083 € de revenu fiscal de référence pour une part, hors foyers soumis à l'IFI.
- La taxe foncière 2026 se paie en ligne jusqu'au 20 octobre 2026 à minuit ; un retard entraîne une majoration de 10 %.
En octobre 2026, les avis de taxe foncière sont disponibles en ligne depuis le 27 août et l'échéance approche. À la fin de cet article, vous saurez lire la base de votre avis, vérifier vos droits à exonération et simuler vous-même le plafonnement en fonction de vos revenus.
Comment se calcule la taxe foncière en 2026 ?
La taxe foncière sur les propriétés bâties est égale à la base d'imposition multipliée par les taux votés par les collectivités. La base d'imposition correspond à la moitié de la valeur locative cadastrale du bien, selon l'article 1388 du Code général des impôts et la fiche service-public.gouv.fr.
La valeur locative cadastrale est le loyer annuel théorique que le bien pourrait produire, évalué par l'administration selon sa surface, sa catégorie et ses éléments de confort. Elle est revalorisée chaque année en fonction de l'inflation mesurée en novembre.
Pour 2026, la revalorisation forfaitaire atteint +0,8 %, d'après l'indice des prix harmonisé de novembre 2025, selon l'Association des maires de France (09/01/2026). Elle était de 1,7 % en 2025, rappelle impots.gouv.fr.
| Étape du calcul | Formule | Exemple illustratif |
|---|---|---|
| Valeur locative cadastrale 2026 | Valeur 2025 × 1,008 | 4 000 € × 1,008 = 4 032 € |
| Base d'imposition | Valeur locative × 50 % | 2 016 € |
| Taux global (commune, intercommunalité, taxes spéciales d'équipement) | Voté localement | 45 % |
| Taxe foncière hors frais et hors TEOM | Base × taux global | 907 € |
Les taux restent la variable principale. Chaque commune et chaque intercommunalité vote le sien ; une hausse de taux pèse bien plus que la revalorisation forfaitaire. L'avis comporte aussi la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM), calculée sur la même base avec un taux propre.
Qui doit payer la taxe foncière, et sur quels biens ?
La taxe foncière est due par le propriétaire ou l'usufruitier du bien au 1er janvier de l'année d'imposition. Une vente en cours d'année ne change pas le redevable de l'année : le partage se règle entre vendeur et acheteur dans l'acte notarié.
Le propriétaire reste redevable même si le logement est loué. Il peut toutefois récupérer la TEOM auprès du locataire, car elle fait partie des charges récupérables, précise service-public.gouv.fr. En cas de vente en viager avec réserve d'usage, l'acheteur paie la taxe.
Deux taxes distinctes coexistent. La taxe foncière sur les propriétés bâties vise les maisons, appartements, locaux professionnels et leurs dépendances. La taxe sur les propriétés non bâties concerne les terrains, notamment agricoles. Pour un bailleur, la taxe foncière hors TEOM est une charge déductible des loyers au régime réel, un levier détaillé dans notre dossier sur le déficit foncier.
Quelles exonérations de taxe foncière en 2026 ?
Les exonérations de taxe foncière reposent sur l'âge, les allocations perçues et le revenu fiscal de référence de l'année précédente. Les plafonds 2026 s'appliquent aux revenus 2025 et visent l'habitation principale.
Les propriétaires de plus de 75 ans au 1er janvier 2026 sont exonérés si leur revenu fiscal de référence 2025 ne dépasse pas 12 793 € pour une part, 19 625 € pour deux parts. Les titulaires de l'allocation de solidarité aux personnes âgées (ASPA) ou de l'allocation supplémentaire d'invalidité (ASI) sont exonérés. Les titulaires de l'allocation aux adultes handicapés (AAH) le sont sous les mêmes plafonds de revenus.
| Dispositif 2026 | Public concerné | Revenu fiscal de référence 2025 (1 part, métropole) | Effet | Texte |
|---|---|---|---|---|
| Exonération totale | Plus de 75 ans au 1er janvier 2026 | ≤ 12 793 € | Résidence principale exonérée, hors TEOM | Art. 1391 CGI |
| Exonération totale | Titulaires de l'ASPA ou de l'ASI | Conditions de l'allocation | Résidence principale exonérée, hors TEOM | Art. 1390 CGI |
| Exonération totale | Titulaires de l'AAH | ≤ 12 793 € | Résidence principale exonérée, hors TEOM | Art. 1391 CGI |
| Dégrèvement de 100 € | 65 à 75 ans au 1er janvier 2026 | ≤ 12 793 € | 100 € déduits de la cotisation | Art. 1391 B CGI |
| Plafonnement à 50 % des revenus | Propriétaires non exonérés, sans IFI | ≤ 30 083 € | Part au-delà de 50 % des revenus dégrevée | Art. 1391 B ter CGI |
| Constructions nouvelles | Tout propriétaire d'un logement neuf | Aucune | Exonération 2 ans, modulable de 40 % à 90 % par la commune | Art. 1383 CGI |
Pour les constructions nouvelles, la commune peut limiter l'exonération de deux ans à 40 %, 50 %, 60 %, 70 %, 80 % ou 90 % de la base, selon le BOFiP (BOI-IF-TFB-10-60-20). Le bien doit être déclaré dans les 90 jours de son achèvement (article 1406 du CGI). Les situations propres aux seniors sont détaillées dans notre article sur la taxe foncière des retraités.
Plafonnement taxe foncière : qui peut en bénéficier en 2026 ?
Le plafonnement taxe foncière est un dégrèvement de la fraction de la cotisation qui dépasse 50 % des revenus du foyer. Prévu par l'article 1391 B ter du CGI, il ne concerne que la taxe foncière de l'habitation principale et n'est jamais appliqué d'office.
Quatre conditions cumulatives s'appliquent en 2026, selon service-public.gouv.fr et le BOFiP :
- Le logement est l'habitation principale au 1er janvier 2026.
- La taxe foncière de l'habitation principale n'est pas déjà totalement exonérée, auquel cas le plafonnement serait sans objet.
- Le foyer n'était pas redevable de l'impôt sur la fortune immobilière en 2025.
- Le revenu fiscal de référence 2025 ne dépasse pas le plafond de l'article 1417 II du CGI.
| Nombre de parts | Plafond de revenu fiscal de référence 2025 (métropole) |
|---|---|
| 1 | 30 083 € |
| 1,5 | 37 112 € |
| 2 | 42 645 € |
| 2,5 | 48 178 € |
| 3 | 53 711 € |
| 4 | 64 777 € |
Au-delà de quatre parts, le plafond augmente de 5 533 € par demi-part supplémentaire. Le critère de l'IFI exclut de nombreux propriétaires d'un patrimoine immobilier important, même lorsque leurs revenus sont faibles ; notre guide de l'impôt sur la fortune immobilière rappelle le seuil de 1,3 million d'euros.
Comment simuler le plafonnement taxe foncière à 50 % des revenus ?
La simulation du plafonnement taxe foncière se fait en quatre étapes, à partir de l'avis d'impôt sur le revenu 2026 et de l'avis de taxe foncière 2026. Le calcul suit la méthode décrite par le BOFiP (BOI-IF-TFB-50-40).
- Vérifier l'éligibilité : résidence principale, aucune exonération, pas d'IFI en 2025, revenu fiscal de référence sous le plafond.
- Calculer le seuil : revenu fiscal de référence 2025 × 50 %.
- Calculer le dégrèvement théorique : cotisation de taxe foncière de l'habitation principale, frais de gestion et taxes spéciales d'équipement inclus, hors TEOM et après un éventuel dégrèvement de 100 €, moins le seuil.
- Retrancher la correction de taux : base nette × (taux global 2026 − taux global 2011), si ce montant atteint au moins 15 €. Le taux global de 2011 additionne les taux communal, intercommunal et départemental, taxes spéciales d'équipement comprises ; depuis 2021, la part départementale est intégrée au taux communal.
La quatrième étape est souvent oubliée. Elle neutralise la hausse des taux locaux depuis 2011, qui reste à la charge du contribuable. Le taux global de 2011 figure sur les anciens avis ou peut être demandé au centre des finances publiques.
Le revenu retenu est le revenu fiscal de référence, corrigé de certains éléments listés par le BOFiP : réintégration de revenus exonérés et de certains abattements, déduction des cotisations d'épargne retraite. Le résultat d'une simulation reste donc indicatif ; seul le centre des finances publiques arrête le montant du dégrèvement.
Exemple chiffré : que donne une simulation du plafonnement taxe foncière ?
L'exemple suivant est construit pour illustrer la règle ; il ne décrit pas une situation réelle. Une personne seule de 60 ans, une part fiscale, déclare un revenu fiscal de référence 2025 de 2 600 €. Sa taxe foncière 2026 sur sa résidence principale s'élève à 1 500 €, frais inclus et hors TEOM, pour une base nette de 3 400 € et un taux global de 44,12 %. L'exemple intègre les frais dans le taux par simplification.
| Étape | Scénario A : taux 2011 de 42,00 % | Scénario B : taux 2011 de 38,00 % |
|---|---|---|
| Seuil de 50 % des revenus | 1 300 € | 1 300 € |
| Dégrèvement théorique | 1 500 − 1 300 = 200 € | 200 € |
| Correction de taux | 3 400 × 2,12 % = 72 € | 3 400 × 6,12 % = 208 € |
| Dégrèvement obtenu | 128 € | 0 € |
| Taxe foncière restant due | 1 372 € | 1 500 € |
Le scénario B montre la limite du dispositif : dans une commune qui a fortement relevé ses taux depuis 2011, la correction peut absorber tout le dégrèvement. Pour autant, la demande peut être déposée jusqu'au 31 décembre 2027 pour la taxe 2026.
Le plafonnement taxe foncière profite surtout aux propriétaires à très faibles revenus avant 75 ans : jeunes retraités, personnes entre deux emplois, héritiers d'une maison familiale. Au-delà de 75 ans, l'exonération totale prend généralement le relais sous le plafond de 12 793 €.
Comment demander le plafonnement ou contester sa taxe foncière ?
La demande de plafonnement passe par une réclamation adressée au centre des finances publiques, avec le formulaire n° 2041-DPTF-SD publié sur impots.gouv.fr. Elle peut être déposée dès réception de l'avis et au plus tard le 31 décembre de l'année suivante.
Le dossier comprend l'avis de taxe foncière, l'avis d'impôt sur le revenu et les justificatifs des revenus exonérés à ajouter. La réclamation peut aussi être déposée par la messagerie sécurisée de l'espace particulier.
Une réclamation ne suspend pas l'obligation de payer à la date limite. Un sursis de paiement peut être demandé en même temps, indique service-public.gouv.fr. Le même délai, jusqu'au 31 décembre de l'année suivant la mise en recouvrement (article R*196-2 du Livre des procédures fiscales), s'applique pour contester une surface ou une catégorie erronée.
Quand et comment payer la taxe foncière 2026 ?
La taxe foncière 2026 se paie au plus tard le 15 octobre 2026 par un moyen classique, ou le 20 octobre 2026 à minuit en ligne, selon service-public.gouv.fr. Au-delà de 300 €, seuls le paiement en ligne, le flashcode et le prélèvement sont acceptés.
| Mode de paiement 2026 | Date limite | Condition |
|---|---|---|
| Chèque, virement, espèces chez un buraliste | 15 octobre 2026 | Montant ≤ 300 € |
| Paiement en ligne ou par smartphone | 20 octobre 2026, minuit | Tous montants |
| Prélèvement à l'échéance | Prélevé 10 jours après la date limite | Adhésion jusqu'au 30 septembre 2026 |
| Mensualisation pour 2027 | Adhésion jusqu'au 15 décembre 2026 | 10 prélèvements de janvier à octobre |
Un retard entraîne une majoration de 10 % (article 1730 du CGI). Certaines banques acceptent le paiement par prélèvement sur livret A, qui figure dans la liste réglementaire des opérations autorisées. Pour situer la taxe foncière parmi les autres impôts d'un patrimoine immobilier, notre guide de la fiscalité immobilière présente l'ensemble des prélèvements.
Questions fréquentes
Comment savoir si j'ai droit au plafonnement de la taxe foncière ?
Le plafonnement de la taxe foncière s'adresse aux propriétaires de leur résidence principale, non exonérés et non redevables de l'IFI en 2025. Le revenu fiscal de référence 2025 ne doit pas dépasser 30 083 € pour une part ou 42 645 € pour deux parts en métropole. Le montant figure sur l'avis d'impôt sur le revenu reçu en 2026.
Le plafonnement de la taxe foncière est-il automatique ?
Le plafonnement à 50 % des revenus n'est jamais appliqué d'office. Le propriétaire doit adresser une réclamation au centre des finances publiques, avec le formulaire 2041-DPTF-SD et ses justificatifs de revenus. La demande peut être faite dès réception de l'avis et jusqu'au 31 décembre de l'année suivante, soit fin 2027 pour la taxe 2026.
À quel âge ne paie-t-on plus la taxe foncière ?
Un propriétaire de plus de 75 ans au 1er janvier 2026 est exonéré de taxe foncière sur sa résidence principale. Son revenu fiscal de référence 2025 ne doit pas dépasser 12 793 € pour une part. Entre 65 et 75 ans, sous le même plafond, il bénéficie d'un dégrèvement de 100 €. La TEOM reste due dans tous les cas.
La taxe d'enlèvement des ordures ménagères est-elle plafonnée ?
La taxe d'enlèvement des ordures ménagères est exclue du plafonnement à 50 % des revenus, comme des exonérations liées à l'âge ou à l'AAH. Elle figure sur le même avis que la taxe foncière et reste due. Un propriétaire bailleur peut toutefois en demander le remboursement à son locataire, car elle fait partie des charges récupérables.
Pourquoi ma taxe foncière augmente-t-elle en 2026 ?
La taxe foncière 2026 augmente d'abord sous l'effet de la revalorisation forfaitaire des valeurs locatives, fixée à 0,8 % d'après l'inflation de novembre 2025. Les hausses plus fortes viennent des taux votés par la commune et l'intercommunalité, ainsi que du taux de la TEOM, fixé localement.
Sources
- Taxe foncière sur les propriétés bâties, service-public.gouv.fr, page vérifiée le 25/09/2026, consultée le 13/10/2026.
- Taxe foncière 2026 : quelle est la date limite pour payer ?, service-public.gouv.fr, mise à jour du 22/09/2026, consultée le 13/10/2026.
- Formulaire n° 2041-DPTF-SD : demande de plafonnement de la taxe foncière, impots.gouv.fr, millésime 2025, consulté le 13/10/2026.
- Comment est calculée ma taxe foncière ?, impots.gouv.fr, page modifiée le 06/02/2026, consultée le 13/10/2026.
- BOI-IF-TFB-50-40 : plafonnement de la taxe foncière en fonction des revenus, BOFiP-Impôts, version en vigueur du 12/09/2012, consultée le 13/10/2026 (plafonds de revenus actualisés par service-public.gouv.fr).
- BOI-IF-TFB-10-60-20 : exonération temporaire des constructions nouvelles, BOFiP-Impôts, version en vigueur du 20/12/2021, consultée le 13/10/2026.
- L'impact de l'IPCH de novembre 2025 (+0,8 %) sur les valeurs locatives 2026, Association des maires de France, 09/01/2026, consultée le 13/10/2026.
- Code général des impôts, articles 1383, 1388, 1390, 1391, 1391 B, 1391 B ter, 1406, 1417 et 1730, et Livre des procédures fiscales, article R*196-2, sur Légifrance.
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