La donation logement neuf est un don d'argent exonéré de droits, affecté à l'achat d'un logement neuf ou à une rénovation énergétique. L'article 790 A bis du CGI couvre les dons versés du 15 février 2025 au 31 décembre 2026. Ce dispositif, créé par la loi de finances pour 2025, permet à un parent ou un grand-parent d'aider un enfant ou un petit-enfant à acheter un logement neuf, jusqu'à 100 000 € par donateur. Le bénéficiaire doit employer la somme dans les six mois et conserver le logement cinq ans.
Mis à jour le 03/11/2026
L'essentiel
- L'exonération vise les dons de sommes d'argent versés du 15 février 2025 au 31 décembre 2026, selon le BOFiP.
- Le plafond est double : 100 000 € par donateur et par donataire, 300 000 € par donataire tous donateurs confondus (service-public.gouv.fr).
- La somme doit être affectée au plus tard le dernier jour du sixième mois suivant le versement, puis le logement conservé cinq ans (service-public.gouv.fr).
- La déclaration en ligne n'est pas possible pour ce don : le formulaire n° 2735 reste obligatoire (FAQ impots.gouv.fr, octobre 2026).
- Le texte du budget 2027 discuté en séance prolonge le dispositif jusqu'au 31 décembre 2030, sans vote définitif à ce jour (Assemblée nationale).
Donation logement neuf : quelles sont les conditions de l'article 790 A bis ?
La donation logement neuf exonère de droits les dons de sommes d'argent faits dans le cadre familial et affectés à un projet immobilier précis. Le dispositif a été créé par l'article 71 de la loi de finances pour 2025 du 14 février 2025, puis codifié à l'article 790 A bis du CGI.
Les bénéficiaires possibles sont un enfant, un petit-enfant ou un arrière-petit-enfant. À défaut de descendance, le don peut aller à un neveu ou une nièce. Aucune condition d'âge n'est imposée au donateur, contrairement au don familial classique qui exige moins de 80 ans.
Le don doit porter sur une somme d'argent en pleine propriété. Le donataire ne peut pas l'utiliser pour acquérir la seule nue-propriété ou des parts indivises d'un immeuble, précise le BOFiP. Il ne peut pas non plus rembourser par anticipation un prêt signé avant le 15 février 2025.
| Condition | Règle en vigueur en 2026 |
|---|---|
| Période des dons | Versements du 15/02/2025 au 31/12/2026 |
| Bénéficiaires | Enfant, petit-enfant, arrière-petit-enfant, à défaut neveu ou nièce |
| Âge du donateur | Aucune condition |
| Plafond par donateur | 100 000 € par donataire |
| Plafond par donataire | 300 000 € tous donateurs confondus |
| Délai d'affectation | Dernier jour du sixième mois suivant le versement |
| Durée de conservation | 5 ans |
| Déclaration | Formulaire papier n° 2735 |
Logement neuf ou rénovation énergétique : quelles opérations sont éligibles ?
Deux usages ouvrent droit à l'exonération : l'achat d'un logement neuf ou en état futur d'achèvement, et des travaux de rénovation énergétique. La vente en état futur d'achèvement, ou VEFA, est l'achat sur plan d'un logement à construire. Un logement ancien acheté sans travaux n'est pas éligible, ni la construction d'une maison individuelle hors VEFA, selon service-public.gouv.fr.
Le logement neuf ou acheté en VEFA doit devenir la résidence principale du donataire, ou être loué à un locataire qui en fait sa résidence principale. Le bénéficiaire ne peut pas louer le logement à un membre de son foyer fiscal, rappelle service-public.gouv.fr.
MaPrimeRénov' est l'aide publique à la rénovation énergétique des logements. Les travaux financés par le don doivent y être éligibles, et réalisés dans la résidence principale dont le donataire est propriétaire.
Une dépense qui a déjà donné lieu à cette aide, à une déduction ou à un crédit d'impôt n'ouvre pas droit à l'exonération. La liste des travaux figure à l'annexe 1 du décret n° 2020-26 du 14 janvier 2020, cité par le BOFiP. Un propriétaire qui rénove un logement destiné à la location n'en bénéficie pas.
L'exonération est limitée au montant réellement affecté. Une somme de 100 000 € dont 70 000 € seulement servent au projet n'est exonérée qu'à hauteur de 70 000 €. Le surplus relève des règles de droit commun : abattements et barème.
Donation logement neuf et don familial : quels plafonds se cumulent ?
La donation logement neuf se cumule avec l'exonération du don familial de sommes d'argent de 31 865 €, sous réserve d'en respecter les conditions. L'administration le confirme dans sa FAQ sur la déclaration de don.
Le plafond de 100 000 € s'apprécie par couple donateur et donataire. Un enfant peut ainsi recevoir 100 000 € de son père et 100 000 € de sa mère, soit 200 000 € exonérés. Le plafond global de 300 000 € par donataire limite le total, quel que soit le nombre de donateurs.
Le don familial de sommes d'argent est l'exonération de 31 865 € prévue à l'article 790 G du CGI. Il impose ses propres règles : donateur de moins de 80 ans, bénéficiaire majeur, déclaration dans le mois. Ces conditions sont présentées en détail dans l'article sur le don manuel.
Donation logement neuf : combien de droits économisés sur un achat ?
Une donation logement neuf de 200 000 € évite jusqu'à 23 642 € de droits quand les deux parents ont épuisé leur abattement personnel. L'économie dépend des abattements déjà utilisés dans la famille au cours des 15 dernières années.
Exemple illustratif : Léa, 32 ans, achète en VEFA un appartement de 380 000 € pour en faire sa résidence principale. En septembre 2026, chacun de ses parents lui verse 100 000 €. Tous deux lui avaient déjà donné 100 000 € en 2019 : leurs abattements personnels sont épuisés.
| Hypothèse | Droits par parent | Droits pour le couple |
|---|---|---|
| Sans le dispositif : 31 865 € de don familial, puis 68 135 € au barème | 11 821 € | 23 642 € |
| Avec la donation logement neuf, affectée dans les six mois | 0 € | 0 € |
Le calcul sans dispositif applique le barème en ligne directe publié par impots.gouv.fr : 5 %, 10 %, 15 %, puis 20 % au-delà de 15 932 €. Avec le dispositif, Léa doit affecter les 200 000 € à l'achat au plus tard le 31 mars 2027, puis habiter le logement cinq ans.
Le dispositif garde aussi intactes les autres exonérations des parents. Le don familial de 31 865 € reste disponible pour un projet ultérieur.
Donation logement neuf : quel calendrier respecter avant le 31 décembre 2026 ?
La date qui compte est celle du versement des fonds, qui doit intervenir au plus tard le 31 décembre 2026. Le délai d'affectation de six mois court ensuite à partir de ce versement.
Un don versé le 15 décembre 2026 doit ainsi être employé au plus tard le 30 juin 2027. Le bénéficiaire peut signer l'acte d'achat ou payer les travaux en 2027, à condition de respecter ce délai. La règle du dernier jour du sixième mois figure dans la fiche de service-public.gouv.fr.
Les étapes à prévoir :
- Identifier le projet : logement neuf, VEFA ou travaux éligibles à MaPrimeRénov'.
- Verser la somme avant le 31 décembre 2026, par virement ou chèque, en conservant la preuve de la date.
- Déclarer le don sur le formulaire papier n° 2735, en double exemplaire, au service de l'enregistrement du domicile du donataire.
- Affecter les fonds dans les six mois : signature de l'acte de vente, y compris pour une VEFA, ou paiement des travaux.
- Conserver les justificatifs pendant toute la durée de conservation de cinq ans.
La déclaration en ligne n'est pas applicable à ce dispositif, précise l'administration dans sa FAQ d'octobre 2026. Le formulaire papier reste la seule voie.
Budget 2027 : la donation logement neuf sera-t-elle prolongée ?
Le texte du projet de loi de finances pour 2027 discuté en séance prolonge le dispositif jusqu'au 31 décembre 2030. Cette mesure reste suspendue au vote du budget.
Le texte discuté en séance publique, publié par l'Assemblée nationale, contient deux articles additionnels. L'article 4 duodecies remplace l'année 2026 par 2030 au III de l'article 790 A bis. L'article 4 undecies ajoute un troisième usage : les travaux de transformation de locaux non destinés à l'habitation en logements.
Ces deux ajouts dépendent du vote sur la partie recettes du budget, prévu le 3 novembre 2026 puis repoussé, selon Public Sénat. Si cette partie est rejetée, le Sénat examine le texte initial du Gouvernement, qui ne prolonge pas le dispositif.
Le projet de budget prévoit en parallèle un taux de 6 % sur les dons d'argent en 2027, sans condition d'affectation à un logement. Le texte ne précise pas encore l'articulation entre ces deux mécanismes.
Donation logement neuf : quels risques en cas de manquement ?
L'exonération est remise en cause si le bénéficiaire ne respecte pas l'affectation ou la durée de conservation de cinq ans. Les droits de donation redeviennent alors exigibles, selon service-public.gouv.fr.
Plusieurs situations exposent à ce risque :
- une revente du logement avant cinq ans, ou un changement d'usage qui fait perdre le statut de résidence principale ;
- une location à un membre du foyer fiscal du donataire ;
- un acte de vente signé après le sixième mois suivant le versement ;
- des travaux finalement non éligibles à MaPrimeRénov'.
Le délai de cinq ans court à partir de l'acquisition, de l'achèvement du logement ou de la fin des travaux, selon les cas. Un achat en VEFA avec livraison tardive allonge donc la période de surveillance.
Le don reste par ailleurs soumis au droit civil des successions. Un don important à un seul enfant peut être rapporté à la succession pour préserver l'égalité entre héritiers. La stratégie de transmission familiale doit en tenir compte, tout comme la répartition du bien entre les deux membres d'un couple, détaillée dans l'article sur le couple marié, pacsé ou en concubinage.
Le financement de l'achat appelle aussi une réflexion sur la fiscalité du bien, présentée dans le guide de la fiscalité immobilière.
Questions fréquentes
Jusqu'à quand peut-on faire une donation pour un logement neuf ?
Les dons de sommes d'argent doivent être versés au plus tard le 31 décembre 2026 pour bénéficier de l'exonération de l'article 790 A bis. Le bénéficiaire dispose ensuite de six mois pour affecter la somme à l'achat ou aux travaux. Une prolongation jusqu'en 2030 figure dans le texte du budget 2027 discuté en séance, sans vote définitif.
Peut-on donner 100 000 € à chaque enfant pour l'achat d'un logement neuf ?
Chaque parent peut donner jusqu'à 100 000 € à chaque enfant, en exonération de droits, s'il affecte la somme à un logement neuf ou à une rénovation énergétique. Un enfant peut recevoir au total 300 000 € de plusieurs donateurs. Le logement doit rester sa résidence principale, ou être loué comme résidence principale, pendant cinq ans.
La donation logement neuf fonctionne-t-elle pour un logement ancien ?
L'achat d'un logement ancien n'est pas éligible en lui-même. Le dispositif vise un logement neuf ou en état futur d'achèvement. Le propriétaire d'un logement ancien peut en revanche recevoir un don exonéré pour financer des travaux de rénovation énergétique éligibles à MaPrimeRénov', dans sa résidence principale.
Comment déclarer une donation pour l'achat d'un logement neuf ?
Le bénéficiaire déclare le don sur le formulaire papier n° 2735, en double exemplaire, auprès du service de l'enregistrement de son domicile. La déclaration en ligne n'est pas applicable à cette exonération, selon la FAQ de l'administration fiscale du 20 octobre 2026. Les justificatifs d'affectation et de conservation doivent être gardés pendant cinq ans.
Que se passe-t-il si le logement est revendu avant cinq ans ?
Une revente avant cinq ans fait perdre l'exonération, selon service-public.gouv.fr. Les droits de donation deviennent alors dus selon le lien de parenté, après les abattements encore disponibles. Le délai de cinq ans court à partir de l'acquisition, de l'achèvement du logement ou de la fin des travaux.
Sources
- BOI-ENR-DMTG-20-20-20, exonérations temporaires de droits de donation, BOFiP, version du 04/09/2025 en vigueur en 2026, consulté le 03/11/2026.
- FAQ déclaration de don manuel en ligne, impots.gouv.fr, 20/10/2026, consulté le 03/11/2026.
- Calcul et paiement des droits, impots.gouv.fr, en vigueur en 2026, consulté le 03/11/2026.
- Don familial de sommes d'argent exonéré pour un logement ou des travaux de rénovation énergétique, service-public.gouv.fr, en vigueur en 2026, consulté le 03/11/2026.
- Texte de la séance publique, projet de loi de finances pour 2027, Assemblée nationale, 20/10/2026, consulté le 03/11/2026.
- Budget 2027 : calendrier, 49.3, ordonnances, les échéances à venir, Public Sénat, 03/11/2026, consulté le 03/11/2026.
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