En 2026, la taxe foncière reste due par la plupart des retraités. L'exonération totale vise les propriétaires de plus de 75 ans au 1er janvier dont le revenu fiscal de référence 2025 ne dépasse pas 12 793 € pour une part, ainsi que les bénéficiaires de l'Aspa ou de l'Asi. Entre 65 et 75 ans, une réduction de 100 € s'applique sous les mêmes plafonds.
Mis à jour le 12/10/2026
L'essentiel
- Plus de 75 ans au 1er janvier 2026 et revenu fiscal de référence 2025 inférieur ou égal à 12 793 € (1 part) ou 19 625 € (2 parts) : exonération de la taxe foncière du logement qu'ils habitent (article 1391 du CGI).
- Plus de 65 ans et moins de 75 ans, sous les mêmes plafonds : réduction de 100 € (article 1391 B du CGI).
- Bénéficiaires de l'Aspa ou de l'Asi : exonération sans condition d'âge (article 1390 du CGI).
- Les autres propriétaires peuvent demander un plafonnement si leur revenu 2025 ne dépasse pas 30 083 € pour une part (article 1391 B ter du CGI).
- Aucune de ces mesures ne couvre la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM).
La taxe foncière a-t-elle été supprimée pour les retraités ?
Des titres ont annoncé une « suppression de la taxe foncière pour les retraités ». Le Code général des impôts prévoit en réalité quatre dispositifs ciblés : une exonération totale pour certains propriétaires de plus de 75 ans aux revenus modestes, une réduction de 100 € entre 65 et 75 ans, une exonération pour les titulaires de certaines allocations, et un plafonnement en fonction des revenus.
Un retraité de 68 ans dont le revenu dépasse les plafonds paie donc sa taxe foncière comme n'importe quel propriétaire. Le droit naît de la combinaison de l'âge, du revenu fiscal de référence et de l'usage du logement. Pour comprendre comment l'impôt lui-même est calculé (valeur locative cadastrale, taux votés par les collectivités), consultez notre article sur la taxe foncière, son calcul et ses exonérations.
À quel âge ne paie-t-on plus la taxe foncière ?
L'exonération totale liée à l'âge commence après 75 ans. Il faut avoir plus de 75 ans au 1er janvier de l'année d'imposition, soit au 1er janvier 2026 pour la taxe foncière 2026. Une personne qui fête ses 75 ans en cours d'année 2026 ne bénéficie donc de l'exonération qu'à partir de 2027, si ses revenus le permettent.
Trois conditions doivent être réunies, selon l'article 1391 du CGI et la doctrine administrative en vigueur (BOI-IF-TFB-10-55) :
- L'âge : plus de 75 ans au 1er janvier de l'année d'imposition.
- Le revenu : un revenu fiscal de référence de l'année précédente qui ne dépasse pas le plafond de l'article 1417 du CGI.
- L'occupation : le logement est habité par le propriétaire ou l'usufruitier. L'exonération porte sur la résidence principale et peut s'étendre à une résidence secondaire que la personne habite.
Si l'une des trois conditions manque, l'exonération tombe, sous réserve du maintien temporaire décrit plus bas en cas de dépassement du plafond de revenu. La condition de cohabitation qui existait auparavant (vivre seul ou avec certaines personnes seulement) a été supprimée par la loi de finances pour 2023 : héberger un proche ne fait plus perdre l'exonération, à condition de ne pas modifier le foyer fiscal ni le revenu fiscal de référence.
Quels sont les plafonds de revenus pour 2026 ?
Le plafond se lit sur le revenu fiscal de référence de 2025, indiqué sur l'avis d'impôt sur le revenu reçu en 2026, rubrique « Vos références ». Pour la taxe foncière 2026, en métropole, les plafonds publiés par service-public.gouv.fr sont les suivants :
| Nombre de parts | Plafond de revenu fiscal de référence 2025 |
|---|---|
| 1 part | 12 793 € |
| 1,25 part | 14 501 € |
| 1,5 part | 16 209 € |
| 1,75 part | 17 917 € |
| 2 parts | 19 625 € |
| 2,5 parts | 23 041 € |
| 3 parts | 26 457 € |
| Au-delà de 3 parts, par demi-part supplémentaire | + 3 416 € |
Les plafonds sont plus élevés en Martinique, en Guadeloupe et à La Réunion (15 139 € pour une part), ainsi qu'en Guyane et à Mayotte (15 827 € pour une part). Ils sont revalorisés chaque année : un foyer juste au-dessus du seuil une année peut passer en dessous l'année suivante.
Que change la réduction de 100 € entre 65 et 75 ans ?
Les propriétaires de plus de 65 ans et de moins de 75 ans au 1er janvier 2026 bénéficient d'une réduction de 100 € sur la taxe foncière de leur habitation principale (article 1391 B du CGI). Les plafonds de revenus sont les mêmes que pour l'exonération totale ; la réduction ne porte que sur l'habitation principale.
Cette réduction est modeste : sur une taxe foncière de 1 200 €, elle ramène l'impôt à 1 100 €. Elle reste utile chaque année tant que les conditions sont remplies, puis l'exonération totale prend le relais après 75 ans si les revenus n'ont pas dépassé le plafond.
L'Aspa et l'Asi ouvrent-elles une exonération sans condition d'âge ?
Les titulaires de l'allocation de solidarité aux personnes âgées (Aspa) ou de l'allocation supplémentaire d'invalidité (Asi) sont exonérés de taxe foncière sur leur habitation principale, quel que soit leur âge (article 1390 du CGI). La condition de revenu ne s'applique pas à eux ; le logement doit constituer leur habitation principale.
Depuis le 1er janvier 2026, l'Aspa atteint au maximum 1 043,59 € brut par mois pour une personne seule et 1 620,18 € pour un couple dont les deux membres la perçoivent. Il faut garder en tête une contrepartie patrimoniale : les sommes versées peuvent être récupérées sur la succession lorsque l'actif net dépasse 108 586,14 € en métropole pour un décès survenu en 2026. Pour un retraité propriétaire de sa résidence principale, ce point mérite d'être anticipé avec ses proches, notamment au moyen d'une réflexion sur la transmission familiale.
L'allocation aux adultes handicapés (AAH) ouvre aussi une exonération, mais sous condition de revenus.
Que faire si l'exonération n'apparaît pas sur l'avis ?
La première vérification porte sur la TEOM. Les exonérations liées à l'âge, aux allocations ou aux revenus ne s'appliquent pas à la taxe d'enlèvement des ordures ménagères. Un propriétaire exonéré peut donc recevoir un avis de taxe foncière sur lequel figure uniquement le montant de la TEOM : c'est normal, et ce montant reste dû.
Si la taxe foncière elle-même apparaît alors que les conditions sont réunies, il faut contacter le centre des finances publiques indiqué sur l'avis, rubrique « Vos démarches », de préférence par la messagerie sécurisée de l'espace particulier sur impots.gouv.fr. Joignez l'avis d'impôt sur le revenu montrant le revenu fiscal de référence.
Deux situations demandent une attention particulière :
- L'entrée en maison de retraite : la personne qui quitte son habitation principale pour un établissement spécialisé peut conserver l'exonération sur son ancien logement, à condition d'en garder la jouissance exclusive (ne pas le louer ni le prêter). Il faut alors en faire la demande auprès du centre des finances publiques ; l'allègement s'applique à partir de l'année qui suit l'entrée dans l'établissement.
- La perte du droit : lorsque le revenu dépasse le plafond, l'exonération est maintenue pendant deux ans, puis un abattement dégressif sur la valeur locative s'applique pendant deux ans (deux tiers, puis un tiers). Une hausse ponctuelle de revenu, par exemple après une plus-value imposable, n'entraîne donc pas une imposition pleine dès l'année suivante.
Le plafonnement en fonction des revenus : pour qui ?
Les propriétaires qui ne remplissent pas les conditions d'exonération peuvent demander un plafonnement de la taxe foncière de leur résidence principale (article 1391 B ter du CGI). La fraction de taxe foncière qui dépasse 50 % des revenus du foyer, calculés selon les modalités de cet article, est dégrevée. Deux conditions s'appliquent : ne pas avoir été redevable de l'impôt sur la fortune immobilière l'année précédente, et disposer d'un revenu fiscal de référence 2025 qui ne dépasse pas 30 083 € pour une part, 37 112 € pour 1,5 part ou 42 645 € pour 2 parts en métropole.
Ce dispositif suppose une demande : il faut déposer un formulaire de demande de plafonnement auprès du centre des finances publiques, avec les justificatifs, dès réception de l'avis d'imposition et au plus tard avant le 31 décembre de l'année suivante. Il concerne surtout les propriétaires aux revenus faibles dont la taxe foncière est élevée, par exemple dans une commune aux taux importants ou pour une grande maison familiale.
Exemple illustratif : trois profils de retraités en 2026
Les situations ci-dessous sont des exemples construits pour illustrer les règles ; ils ne décrivent pas des personnes réelles.
| Profil | Âge au 1er janvier 2026 | Revenu fiscal de référence 2025 | Résultat pour la taxe foncière 2026 |
|---|---|---|---|
| Personne seule, 1 part | 78 ans | 11 900 € | Exonérée (11 900 € ≤ 12 793 €) |
| Couple, 2 parts | 70 et 72 ans | 19 400 € | Réduction de 100 € (19 400 € ≤ 19 625 €) |
| Couple, 2 parts | 76 et 77 ans | 24 000 € | Ni exonération ni réduction (24 000 € > 19 625 €) ; plafonnement possible car 24 000 € < 42 645 € |
Dans le troisième cas, le plafonnement ne produit un effet que si la taxe foncière dépasse la moitié des revenus pris en compte. Avant toute démarche, il est utile de rapprocher le montant de l'avis des revenus du foyer.
Comment intégrer la taxe foncière dans sa stratégie de retraite ?
La taxe foncière pèse d'autant plus que les revenus baissent au départ à la retraite. Plusieurs décisions patrimoniales ont un effet direct sur le droit à exonération : réaliser une plus-value imposable (hors résidence principale) augmente le revenu fiscal de référence ; rattacher un proche à son foyer fiscal modifie le nombre de parts et le revenu pris en compte ; donner un bien en conservant l'usufruit laisse l'usufruitier redevable de la taxe. Pour les retraités qui envisagent de vivre une partie de l'année hors de France, les règles de résidence comptent aussi : voir notre article sur la retraite à l'étranger.
Préparer ces choix quelques années avant la retraite permet d'éviter les mauvaises surprises, en articulant revenus, épargne retraite et immobilier. Notre article sur la manière d'investir pour sa retraite et celui consacré au plan d'épargne retraite détaillent les leviers disponibles. Chaque situation reste particulière : les conditions d'âge, de revenu et d'occupation s'apprécient foyer par foyer.
Questions fréquentes
La taxe foncière est-elle supprimée pour les retraités en 2026 ?
La taxe foncière reste due par la plupart des retraités. Sont exonérés les propriétaires de plus de 75 ans au 1er janvier dont le revenu fiscal de référence ne dépasse pas le plafond légal, et les titulaires de l'Aspa ou de l'Asi. Entre 65 et 75 ans, une réduction de 100 € existe sous les mêmes plafonds.
À quel âge est-on exonéré de la taxe foncière ?
L'exonération totale s'applique aux propriétaires âgés de plus de 75 ans au 1er janvier de l'année d'imposition, à condition que leur revenu fiscal de référence de l'année précédente ne dépasse pas le plafond (12 793 € pour une part en métropole pour 2026) et qu'ils habitent le logement (résidence principale et, le cas échéant, résidence secondaire qu'ils habitent).
Quel revenu fiscal de référence pour être exonéré de la taxe foncière en 2026 ?
Pour la taxe foncière 2026 en métropole, le revenu fiscal de référence 2025 ne doit pas dépasser 12 793 € pour une part, 16 209 € pour 1,5 part et 19 625 € pour deux parts, avec 3 416 € de plus par demi-part supplémentaire. Les plafonds sont plus élevés dans les départements d'outre-mer.
L'exonération de taxe foncière couvre-t-elle la taxe d'ordures ménagères ?
La taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM) n'est concernée par aucune exonération liée à l'âge, aux revenus ou aux allocations. Un propriétaire exonéré peut recevoir un avis sur lequel figure uniquement le montant de la TEOM, qui reste à payer.
Que se passe-t-il si mes revenus dépassent le plafond une année ?
L'exonération est maintenue pendant deux ans après le dépassement du plafond. Ensuite, un abattement dégressif sur la valeur locative s'applique pendant deux ans. Une hausse ponctuelle de revenu n'entraîne donc pas une imposition pleine immédiate.
Sources
- Taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB), service-public.gouv.fr, page vérifiée le 25/09/2026, consultée le 12/10/2026.
- Allocation de solidarité aux personnes âgées (Aspa), service-public.gouv.fr, consultée le 12/10/2026.
- Mon âge me permet-il d'être exonéré de taxe foncière ?, impots.gouv.fr, consultée le 12/10/2026.
- FAQ impots.gouv : exonération et réception d'un avis de taxe foncière, impots.gouv.fr, consultée le 12/10/2026.
- BOI-IF-TFB-10-55 : exonérations et dégrèvement en faveur des personnes de condition modeste, BOFiP-Impôts, version du 27/06/2023, consultée le 12/10/2026.
- Code général des impôts, articles 1390, 1391, 1391 B, 1391 B ter et 1417, sur Légifrance.
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