Passer de la location nue à meublée fait basculer les loyers des revenus fonciers vers les bénéfices industriels et commerciaux (BIC), sous le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). En 2026, le micro-BIC offre un abattement de 50 % jusqu'à 83 600 € de recettes, et le régime réel permet d'amortir le bien. Les prélèvements sociaux passent toutefois de 17,2 % à 18,6 %.
Mis à jour le 14/10/2026
L'essentiel
- En location nue, le micro-foncier applique un abattement de 30 % jusqu'à 15 000 € de loyers ; en location meublée de longue durée, le micro-BIC applique 50 % jusqu'à 83 600 € pour les revenus 2026.
- Au régime réel, le loueur en meublé déduit ses charges et amortit le logement et le mobilier, sans que l'amortissement puisse créer un déficit.
- Les revenus de location meublée non professionnelle supportent désormais 18,6 % de prélèvements sociaux, contre 17,2 % en location nue.
- Pour les ventes conclues depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value.
- Le changement de régime se fait à la relocation : le souhait de louer meublé ne permet pas de donner congé au locataire en place.
En octobre 2026, de nombreux propriétaires comparent la location nue et la location meublée avant la fin d'un bail ou après des travaux. Cet article vous donne les règles fiscales applicables aux revenus 2026, un exemple chiffré, les démarches à accomplir et les points de vigilance avant de changer de régime.
Passer de la location nue à meublée : que change ce passage ?
Le passage de la location nue à meublée change à la fois le bail, le régime fiscal et les obligations déclaratives. Une location meublée est un logement décent équipé d'un mobilier suffisant pour que le locataire y vive avec ses seuls effets personnels. La liste minimale des équipements est fixée par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015.
Sur le plan fiscal, les loyers d'une location nue sont des revenus fonciers, imposés selon les règles de l'article 14 et suivants du Code général des impôts. Les loyers d'une location meublée relèvent des BIC. Le propriétaire devient loueur en meublé non professionnel (LMNP), sauf s'il remplit les conditions du statut professionnel (LMP).
Ce basculement ouvre deux leviers : un abattement forfaitaire plus élevé en micro-BIC et l'amortissement du bien au régime réel. Il ajoute aussi des contraintes : inscription au guichet unique, déclaration professionnelle, cotisation foncière des entreprises (CFE) et prélèvements sociaux plus élevés.
Quand peut-on passer de la location nue à meublée avec un locataire en place ?
Un propriétaire ne peut pas imposer le passage de la location nue à meublée à un locataire en cours de bail. Le bail d'une location nue conclu par un bailleur personne physique dure au moins 3 ans. Il se renouvelle ensuite automatiquement, sauf congé donné dans les conditions prévues par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
Selon la fiche service-public.gouv.fr sur le bail d'habitation, le bailleur ne peut donner congé qu'à l'échéance du bail et pour trois motifs : reprendre le logement pour l'habiter ou y loger un proche, le vendre, ou un motif légitime et sérieux. Le souhait de louer le logement meublé ne figure pas parmi ces motifs.
La transformation intervient donc au départ du locataire, à l'initiative de celui-ci ou à l'échéance d'un congé régulier. Les deux baux obéissent ensuite à des règles différentes :
| Règle du bail | Location nue | Location meublée |
|---|---|---|
| Durée minimale | 3 ans (bailleur personne physique) | 1 an, ou 9 mois pour un étudiant |
| Dépôt de garantie maximal | 1 mois de loyer hors charges | 2 mois de loyer hors charges |
| Préavis du bailleur | 6 mois avant l'échéance | 3 mois avant l'échéance |
| Préavis du locataire | 3 mois, réduit à 1 mois dans certains cas | 1 mois |
| Mobilier | Aucun | Liste minimale du décret n° 2015-981 et inventaire |
Le logement doit aussi rester décent sur le plan énergétique. Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G au diagnostic de performance énergétique (DPE) ne peut plus être loué comme résidence principale en France métropolitaine, pour les baux signés ou renouvelés, que le bail soit nu ou meublé, selon l'Anil.
Quel régime fiscal en location nue et en location meublée en 2026 ?
Le régime fiscal de la location meublée peut être plus favorable que celui de la location nue, selon le loyer, les charges et l'horizon de revente, grâce à un abattement plus élevé et à l'amortissement. La location nue garde un atout propre : le déficit foncier imputable sur le revenu global. Le tableau compare les deux cadres pour les revenus perçus en 2026.
| Critère | Location nue (revenus fonciers) | Location meublée LMNP (BIC) |
|---|---|---|
| Régime forfaitaire | Micro-foncier : loyers jusqu'à 15 000 € | Micro-BIC : recettes jusqu'à 83 600 € (longue durée) |
| Abattement forfaitaire | 30 % | 50 % (30 % jusqu'à 15 000 € pour un meublé de tourisme non classé) |
| Régime réel | Déduction des charges, sans amortissement | Déduction des charges et amortissement du bien et du mobilier |
| Déficit | Imputable sur le revenu global jusqu'à 10 700 € par an | Imputable sur les seuls revenus de location meublée non professionnelle, pendant 10 ans |
| Prélèvements sociaux 2026 | 17,2 % | 18,6 % |
| Déclaration | 2044 au réel, 2042 en micro | 2031 au réel, 2042 C-PRO dans tous les cas |
Les seuils du micro-BIC ont été relevés pour les revenus 2026 à 2028. Le barème BOI-BAREME-000044, en vigueur depuis le 19 août 2026, porte le seuil de 77 700 € à 83 600 € pour les meublés de longue durée et les meublés de tourisme classés. Le seuil des meublés de tourisme non classés reste fixé à 15 000 €.
L'écart de prélèvements sociaux résulte de la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026, qui porte la CSG sur les revenus du patrimoine à 10,6 %. Selon impots.gouv.fr (page modifiée le 17/07/2026), les revenus fonciers restent à 17,2 %, tandis que la location meublée non professionnelle passe à 18,6 %.
Micro-BIC ou régime réel : quel choix après le passage en meublé ?
Le régime réel LMNP devient intéressant dès que les charges et l'amortissement dépassent l'abattement forfaitaire de 50 %. L'amortissement est la déduction annuelle d'une fraction du prix du logement, hors terrain, et du mobilier, qui constate leur usure. Il réduit le résultat imposable sans décaissement.
Le régime réel obéit à une limite : selon le BOFiP, en application de l'article 39 C du CGI, l'amortissement n'est admis que dans la limite du loyer diminué des autres charges. Il ne peut donc ni créer ni augmenter un déficit. Les charges déductibles comprennent notamment la taxe foncière, l'assurance, les frais de gestion et les intérêts d'emprunt.
Le micro-BIC s'applique automatiquement sous le seuil, sans option à formuler, et aucune charge réelle n'est alors déductible. Selon la fiche service-public.gouv.fr sur la location meublée, vérifiée le 15 avril 2026, le micro-BIC est maintenu tant que le seuil n'est pas dépassé deux années consécutives ; la sortie intervient l'année suivante. Le régime réel suppose une comptabilité, souvent confiée à un expert-comptable, dont le coût réduit l'avantage sur les petits loyers.
Exemple chiffré : combien d'impôt après le passage de la location nue à meublée ?
L'exemple suivant est construit pour illustrer le calcul ; il ne décrit pas une situation réelle. Un propriétaire, imposé dans la tranche marginale de 30 %, loue un appartement nu 800 € par mois, soit 9 600 € par an. Meublé, le même logement se loue dans l'hypothèse 900 € par mois, soit 10 800 € par an.
Les charges annuelles atteignent 2 500 € (taxe foncière, assurance, intérêts, frais de gestion). Au régime réel LMNP, l'amortissement retenu dans l'hypothèse s'élève à 6 000 € par an pour le bâti et le mobilier. Le calcul ignore la CSG déductible, les frais de comptabilité et le coût d'achat des meubles.
| Étape | Nu, micro-foncier | Meublé, micro-BIC | Meublé, réel LMNP |
|---|---|---|---|
| Loyers annuels | 9 600 € | 10 800 € | 10 800 € |
| Abattement ou charges et amortissement | 30 %, soit 2 880 € | 50 %, soit 5 400 € | 2 500 € + 6 000 € |
| Revenu imposable | 6 720 € | 5 400 € | 2 300 € |
| Impôt sur le revenu à 30 % | 2 016 € | 1 620 € | 690 € |
| Prélèvements sociaux | 1 155,84 € (17,2 %) | 1 004,40 € (18,6 %) | 427,80 € (18,6 %) |
| Total des prélèvements | 3 171,84 € | 2 624,40 € | 1 117,80 € |
Dans cet exemple, le passage en meublé réduit les prélèvements de 547 € au micro-BIC et de 2 054 € au réel. Le gain dépend surtout du loyer meublé obtenu et de la base amortissable. Pour un bien en location nue avec de lourds travaux, le déficit foncier peut à l'inverse rester plus avantageux. Un passage en meublé moins de trois ans après l'imputation entraîne toutefois la réintégration du déficit foncier.
Quelles conséquences sur la plus-value après un passage en meublé ?
La revente d'un logement loué en meublé non professionnel relève du régime des plus-values immobilières des particuliers, comme en location nue. Depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements déduits au régime réel viennent toutefois réduire le prix d'acquisition retenu, ce qui augmente la plus-value imposable.
Selon impots.gouv.fr (page mise à jour le 10/07/2026), cette réintégration vise les cessions réalisées depuis le 15 février 2025. Les abattements pour durée de détention continuent de s'appliquer.
Cette règle change l'arbitrage pour un propriétaire qui envisage de vendre dans quelques années. L'économie d'impôt obtenue pendant la location est en partie reprise à la sortie. Le guide de la fiscalité immobilière détaille le calcul des plus-values et des abattements.
Quelles démarches pour passer de la location nue à meublée ?
Les démarches pour passer de la location nue à meublée tiennent en six étapes, à accomplir avant ou juste après la première location meublée.
- Équiper le logement du mobilier minimal prévu par le décret n° 2015-981 : literie avec couette ou couverture, dispositif d'occultation des fenêtres dans les chambres, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur avec compartiment de congélation, vaisselle, ustensiles, table et sièges, rangements, luminaires, matériel d'entretien.
- Signer un bail meublé d'un an (9 mois pour un étudiant), accompagné d'un inventaire et d'un état détaillé du mobilier.
- Déclarer le début d'activité dans les 15 jours suivant la première location sur le guichet unique des formalités des entreprises, ce qui attribue un numéro Siret.
- Choisir le régime fiscal : micro-BIC par défaut, ou régime réel sur option.
- Déclarer les revenus sur la déclaration 2042 C-PRO, précédée de la liasse 2031 au régime réel, télétransmise depuis l'espace professionnel.
- Anticiper la CFE : elle peut être due selon le lieu et l'usage du bien, ce que confirme le service des impôts des entreprises.
Pour une location de courte durée, des règles propres s'ajoutent : déclaration en mairie, numéro d'enregistrement et plafond de 120 jours par an pour une résidence principale (90 jours si la commune l'a décidé). Notre article sur la location meublée touristique et saisonnière les détaille.
LMNP ou LMP : quel statut après le passage en meublé ?
Le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) s'applique lorsque deux conditions sont réunies : les recettes locatives du foyer dépassent 23 000 € par an, et elles dépassent les autres revenus d'activité du foyer. Si l'une des deux conditions manque, le propriétaire reste LMNP.
Selon la fiche service-public.gouv.fr sur la location meublée, un loueur dont les recettes ne dépassent pas 23 000 € par an ne paie pas de cotisations sociales, seulement les prélèvements sociaux. Au-delà de 23 000 €, des cotisations sociales sont dues lorsque l'activité devient professionnelle, c'est-à-dire lorsque les recettes dépassent aussi les autres revenus d'activité du foyer ; pour la location de courte durée, le seul dépassement de 23 000 € suffit.
Le statut LMP offre en contrepartie une imputation du déficit sur le revenu global, sans limite, selon la même fiche. Le régime des plus-values des particuliers ne s'applique qu'au LMNP. Le passage au statut professionnel mérite donc une étude préalable, surtout pour un propriétaire de plusieurs logements. Sous conditions, les logements loués en LMP peuvent aussi être exonérés d'IFI au titre des biens professionnels.
Location nue ou meublée : quels arguments en 2026 ?
La location meublée peut rester fiscalement plus légère selon le loyer, les charges et l'horizon de revente, mais l'écart s'est réduit avec la réintégration des amortissements et la hausse des prélèvements sociaux. La location nue conserve trois atouts en 2026, qui méritent d'être pesés avant tout changement.
Le premier est le déficit foncier : selon la fiche service-public.gouv.fr sur les revenus fonciers, vérifiée le 15 avril 2026, la limite d'imputation est portée à 21 400 € pour des travaux de rénovation énergétique payés jusqu'au 31 décembre 2027, lorsque le logement passe d'une classe E, F ou G à une classe A à D.
Le deuxième est le dispositif « Relance logement », créé par l'article 47 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026. Il permet de déduire chaque année une partie du prix d'un logement situé dans un immeuble collectif, neuf ou ancien avec au moins 30 % de travaux, acquis entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028 et loué nu pendant 9 ans à loyer plafonné, selon service-public.gouv.fr. Notre article sur la loi Jeanbrun en présente les conditions.
Le troisième tient à la gestion : un bail nu plus long réduit la rotation des locataires et le coût du mobilier. Lors d'un bilan patrimonial, un conseiller Hexa Patrimoine compare les deux régimes à partir du loyer de marché réel, du prix d'acquisition et de l'horizon de revente.
Questions fréquentes
Peut-on passer d'une location nue à une location meublée ?
Un propriétaire peut passer d'une location nue à une location meublée, mais pas en imposant ce changement au locataire en place. Le bail nu dure au moins 3 ans et le bailleur ne peut donner congé que pour reprendre, vendre ou pour un motif légitime et sérieux. Le passage en meublé intervient donc au départ du locataire, avec un nouveau bail et le mobilier minimal requis.
Quel régime fiscal pour une location meublée en 2026 ?
Les loyers d'une location meublée sont des bénéfices industriels et commerciaux. Pour les revenus 2026, le micro-BIC applique un abattement de 50 % jusqu'à 83 600 € de recettes pour un meublé de longue durée. Le régime réel, sur option, permet de déduire les charges et d'amortir le bien. Les prélèvements sociaux s'élèvent à 18,6 % pour un loueur non professionnel.
La location meublée est-elle plus avantageuse que la location nue ?
La location meublée peut être plus avantageuse grâce à l'abattement de 50 % ou à l'amortissement au régime réel. L'écart dépend du loyer obtenu, des charges et de l'horizon de revente. Depuis 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans la plus-value lors de la vente. La location nue reste intéressante en cas de gros travaux générant un déficit foncier imputable sur le revenu global.
Faut-il un numéro Siret pour louer en meublé ?
Un loueur en meublé doit déclarer le début de son activité sur le guichet unique des formalités des entreprises, dans les 15 jours suivant la première location. Cette démarche, sans frais, lui attribue un numéro Siret. Ce numéro permet ensuite de déclarer les revenus, de choisir son régime fiscal et de recevoir l'avis de cotisation foncière des entreprises (CFE).
Quand passer du micro-BIC au régime réel ?
Le régime réel devient intéressant lorsque les charges déductibles et l'amortissement dépassent 50 % des loyers. C'est souvent le cas après un achat financé à crédit ou un bien au prix élevé par rapport au loyer. Au-delà de 83 600 € de recettes pendant deux années consécutives, le régime réel s'impose. L'option suppose une comptabilité et une déclaration 2031.
Sources
- Location meublée : quelle imposition des loyers ?, service-public.gouv.fr, vérifiée le 15/04/2026, consultée le 14/10/2026.
- BOI-BAREME-000044 : seuils des régimes micro, BOFiP, version du 19/08/2026, consultée le 14/10/2026.
- BOI-BIC-CHAMP-40-20 : location meublée non professionnelle, BOFiP, version du 19/08/2026, consultée le 14/10/2026.
- Je donne un bien en location. Dois-je payer des prélèvements sociaux ?, impots.gouv.fr, modifiée le 17/07/2026, consultée le 14/10/2026.
- Je vends un bien immobilier donné en location meublée : comment se calcule la plus-value ?, impots.gouv.fr, mise à jour le 10/07/2026, consultée le 14/10/2026.
- Revenus fonciers : régime réel et déficit foncier, service-public.gouv.fr, vérifiée le 15/04/2026, consultée le 14/10/2026.
- Bail d'habitation : quelles différences entre logement vide et logement meublé ?, service-public.gouv.fr, consultée le 14/10/2026.
- De nouvelles réductions fiscales pour certains propriétaires bailleurs, service-public.gouv.fr, 24/02/2026, consultée le 14/10/2026.
- Logement décent et performance énergétique, Anil, consultée le 14/10/2026.
- Décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 (mobilier d'un logement meublé), loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 15 et 25-3 et suivants, et Code général des impôts, article 39 C, sur Légifrance.
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