La Première Brique est une plateforme lyonnaise de crowdfunding immobilier, agréée par l'AMF comme prestataire de services de financement participatif. Les particuliers y prêtent, dès 1 €, à des promoteurs et marchands de biens, pour une durée moyenne prévue d'environ 19 mois. Le rendement affiché, jusqu'à 13 % brut par an, s'accompagne d'un risque de retard et de perte en capital.
Mis à jour le 13/10/2026
L'essentiel
- La Première Brique SAS, basée à Lyon, est agréée par l'AMF comme PSFP sous le numéro FP-2023-15.
- Selon ses indicateurs au 1er octobre 2026, la plateforme a financé plus de 900 projets depuis 2019, pour près de 440 millions d'euros.
- Le taux annoncé atteint jusqu'à 13 % brut par an ; ce n'est ni une garantie ni une moyenne.
- L'AMF rappelle que l'investisseur peut perdre tout ou partie de sa mise si le porteur de projet fait défaut. En cas de cessation d'activité de la plateforme, il peut devoir faire valoir ses droits seul.
- En 2026, les intérêts sont imposés à 31,4 % par défaut : 12,8 % d'impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux.
La Première Brique : qu'est-ce que cette plateforme de crowdfunding immobilier ?
La Première Brique est une société par actions simplifiée installée cours Charlemagne, à Lyon (2e arrondissement), selon ses mentions légales. Elle organise des prêts entre des particuliers et des professionnels de l'immobilier qui financent l'achat, la rénovation ou la construction de biens.
Le crowdfunding immobilier, ou financement participatif immobilier, est un mode de financement où de nombreux épargnants apportent chacun une petite somme à une opération immobilière via une plateforme en ligne. L'AMF le présente comme un placement à court terme, de un à trois ans en moyenne, qui complète souvent les fonds propres du promoteur.
La plateforme indique avoir été créée en 2019 et revendique plus de 220 000 inscrits en octobre 2026. Elle a obtenu en 2023 l'agrément de prestataire de services de financement participatif (PSFP), le statut européen obligatoire pour ce métier depuis la fin de la période transitoire, le 10 novembre 2023.
La Première Brique propose désormais aussi une offre d'immobilier locatif commercial. L'épargnant y prête à une société détenant des murs commerciaux loués et perçoit une quote-part des loyers, sur un horizon pouvant aller jusqu'à 60 mois, avec un risque de perte en capital. Cet article se concentre sur l'activité historique : le financement d'opérations immobilières par le prêt.
Comment fonctionne un investissement sur La Première Brique ?
Investir sur La Première Brique consiste à prêter directement de l'argent à une société porteuse d'un projet immobilier, par un contrat de prêt signé en ligne. Le capital et les intérêts sont remboursés à l'échéance, ou selon l'échéancier prévu, sur le porte-monnaie électronique de l'investisseur.
Le parcours suit quatre étapes :
- Inscription : création du compte, pièce d'identité et questionnaires réglementaires, dont le test de connaissances imposé à tout PSFP.
- Sélection : la plateforme publie chaque semaine plusieurs projets, avec leur durée, leur taux et une fiche d'informations clés sur l'investissement (FICI).
- Prêt : l'investisseur choisit le montant prêté, dès 1 €. Un outil d'investissement automatique permet de se positionner selon des critères prédéfinis.
- Remboursement : à la fin de l'opération, capital et intérêts sont versés nets de prélèvements, puis peuvent être réinvestis ou retirés.
Les fonds ne transitent pas par la plateforme elle-même. Selon ses mentions légales, ils sont gérés par un établissement de paiement agréé, Mangopay. La politique de risques de la plateforme, mise à jour le 13 mai 2025, décrit une notation interne des projets en quatre catégories ; ceux classés en catégorie 4 ne sont pas proposés.
La plateforme affirme ne facturer aucun frais aux investisseurs : sa rémunération provient d'une commission de structuration prise sur les projets financés. Ce modèle, courant dans le secteur, ne dispense pas l'investisseur d'analyser chaque dossier.
Quels rendements annonce La Première Brique et que valent-ils réellement ?
La Première Brique annonce des taux allant jusqu'à 13 % brut par an sur ses opérations, pour une durée moyenne prévue de 19 mois. Ces taux sont contractuels pour chaque prêt, mais ils ne deviennent un rendement réel que si l'opération se déroule comme prévu.
Trois facteurs séparent le taux affiché du rendement final :
- La fiscalité : au prélèvement forfaitaire unique, un taux brut de 10 % devient un taux net d'environ 6,9 % pour l'épargnant.
- Les retards : une opération immobilière peut durer plus longtemps que prévu (travaux, permis, commercialisation). Le capital reste alors immobilisé, ce qui réduit le rendement annualisé.
- Les défauts : un seul projet en défaut peut effacer les intérêts de nombreux projets remboursés, comme le montre l'exemple plus bas.
Le taux d'intérêt reflète le niveau de risque. La politique de risques de La Première Brique l'indique elle-même : plus le risque de l'opération est élevé, plus le taux proposé est haut. Un taux élevé rémunère un risque, il ne signale pas une meilleure opération.
La plateforme publie chaque mois des indicateurs de performance selon le référentiel commun de Financement Participatif France (version 5). Ils ventilent les projets par année de financement : remboursés, en cours, en retard de paiement, en procédure. Les projets prorogés par avenant et respectant leur nouvel échéancier sont classés à part, hors retards : cette catégorie mérite aussi d'être lue. La lecture de ces indicateurs, millésime par millésime, renseigne mieux sur la sinistralité que le taux moyen affiché.
Quels sont les risques d'un placement sur La Première Brique ?
Le principal risque d'un prêt sur La Première Brique est la perte en capital : si le porteur de projet ne rembourse pas, l'investisseur peut perdre tout ou partie de sa mise. L'AMF le rappelle dans sa mise en garde du 18 juin 2025 sur le financement participatif.
| Risque | En quoi il consiste | Points à vérifier par l'investisseur |
|---|---|---|
| Défaut du porteur de projet | L'emprunteur ne rembourse pas le capital ou les intérêts | Expérience du porteur, apport en fonds propres, garanties prises |
| Retard | Travaux, autorisations ou ventes plus longs que prévu | Pré-commercialisation, état du permis, marge de l'opération |
| Illiquidité | Pas de revente possible du prêt avant l'échéance | Durée prévue et montant que l'on peut immobiliser |
| Coûts de recouvrement | Frais de procédure qui réduisent les sommes récupérées | Existence d'un représentant des investisseurs, frais annoncés |
| Cessation de la plateforme | Perte d'accès au suivi et aux procédures | Plan de continuité d'activité prévu par le PSFP |
L'AMF détaille ce dernier point. Un PSFP doit disposer d'un plan de continuité d'activité qui couvre les paiements et l'information des investisseurs. Ce plan ne couvre pas forcément le recouvrement contentieux : sans représentant désigné à l'avance, l'investisseur peut devoir agir seul, à ses frais.
Les garanties d'un projet, par exemple une hypothèque ou une caution du dirigeant, améliorent les chances de récupérer les fonds, sans les assurer. Leur mise en œuvre prend du temps et dépend de la valeur du bien au moment de la procédure.
La Première Brique est-elle régulée par l'AMF ?
La Première Brique est régulée : elle figure parmi les prestataires de services de financement participatif agréés par l'AMF, sous le numéro FP-2023-15. Ce statut découle du règlement européen (UE) 2020/1503, applicable depuis le 10 novembre 2021.
L'agrément impose plusieurs protections. La plateforme doit soumettre un test de connaissances aux nouveaux investisseurs et leur proposer une simulation de leur capacité à supporter des pertes. Elle doit fournir une fiche d'informations clés pour chaque projet et traiter les réclamations selon une procédure formalisée.
Être agréé ne signifie pas que les projets sont sûrs. L'AMF ne valide ni les opérations proposées ni leur rentabilité. Le 5 octobre 2026, elle a publié les résultats de contrôles « SPOT » menés sur cinq PSFP pour la période 2023-2025. Elle y relève des questions mal formulées dans certains tests de connaissances, des avertissements parfois absents et des fiches d'informations clés incomplètes. Les plateformes contrôlées ne sont pas nommées.
Avant d'investir sur une plateforme, quelle qu'elle soit, il est utile de vérifier son agrément sur les listes officielles de l'AMF. Notre article sur les placements financiers et les arnaques sur internet détaille les réflexes à adopter.
Quelle fiscalité pour les intérêts perçus sur La Première Brique ?
Les intérêts perçus sur La Première Brique sont des revenus de capitaux mobiliers. En 2026, ils supportent par défaut le prélèvement forfaitaire unique de 31,4 % : 12,8 % d'impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux, selon impots.gouv.fr.
Le prélèvement de 12,8 % est opéré à la source lors du versement, à titre d'acompte. Un foyer dont le revenu fiscal de référence de l'avant-dernière année est inférieur à 25 000 € (personne seule) ou 50 000 € (couple soumis à imposition commune) peut demander à en être dispensé. La demande se fait par attestation sur l'honneur avant le 30 novembre de l'année précédente.
L'option pour le barème progressif reste possible en cochant la case 2OP. Elle est globale et s'applique à tous les revenus de capitaux mobiliers et plus-values de l'année ; elle n'est plus irrévocable depuis 2026. Elle intéresse surtout les foyers non imposables ou imposés dans la tranche à 11 %. Notre comparatif PFU ou barème progressif détaille cet arbitrage, et l'article sur la CSG 2026 explique la hausse des prélèvements sociaux.
Pour les pertes, l'article 125-00 A du Code général des impôts permet d'imputer la perte en capital sur un prêt participatif non remboursé sur les intérêts de même nature. Selon le BOFiP, l'imputation se fait l'année où la créance devient irrécouvrable ou les cinq années suivantes, dans la limite de 8 000 € par an. Ce texte vise les prêts participatifs et les minibons ; son application aux prêts consentis via un PSFP depuis novembre 2023 est à vérifier, prêt par prêt, auprès de la plateforme ou d'un conseil fiscal.
Exemple illustratif : diversifier ou concentrer son investissement
L'exemple suivant est construit pour illustrer les mécanismes ; il ne décrit ni une situation réelle ni une performance attendue de La Première Brique. Un épargnant dispose de 5 000 € et compare deux approches, avec des prêts à 10 % brut par an sur 18 mois, intérêts payés à l'échéance.
| Scénario | Capital récupéré | Intérêts bruts | Prélèvements (31,4 %) | Résultat net |
|---|---|---|---|---|
| 10 prêts de 500 €, tous remboursés | 5 000 € | 750 € | 235,50 € | + 514,50 € |
| 10 prêts de 500 €, un seul en défaut total | 4 500 € | 675 € | 211,95 € | − 36,95 € |
| 1 prêt de 5 000 €, en défaut total | 0 € | 0 € | 0 € | − 5 000 € |
Le deuxième scénario montre l'asymétrie du crowdfunding : dans cet exemple, un défaut sur dix suffit à rendre l'ensemble légèrement perdant. Le troisième rappelle pourquoi la concentration sur un seul projet est le risque le plus lourd. Une perte partielle récupérée après procédure atténuerait ces chiffres, sans les annuler.
Ce calcul ignore l'imputation fiscale éventuelle de la perte et les retards, fréquents dans le secteur. Il montre surtout qu'une diversification sur de nombreux projets est une condition de départ, pas une option.
Quelle place donner à La Première Brique dans un patrimoine ?
La Première Brique peut constituer une poche de diversification à court terme, à condition de n'y placer que des sommes dont la perte serait supportable. L'AMF recommande de disposer d'abord d'une épargne de précaution et de diversifier ses placements. Le non coté s'aborde aussi par des fonds, détaillés dans notre article sur les fonds private equity, avec un horizon de 10 ans ou plus.
| Critère | Crowdfunding immobilier (prêt) | SCPI | Fonds en euros d'assurance vie |
|---|---|---|---|
| Nature | Prêt à un porteur de projet | Parts d'un patrimoine immobilier locatif | Support garanti par l'assureur |
| Durée type | 1 à 3 ans en moyenne selon l'AMF | Long terme | Libre |
| Liquidité | Aucune avant l'échéance | Revente non garantie | Rachat possible |
| Garantie du capital | Aucune | Aucune | Oui, par l'assureur |
| Fiscalité des revenus | PFU de 31,4 % | Revenus fonciers | Fiscalité de l'assurance vie |
Chez Hexa Patrimoine, la méthode consiste à situer ce type de placement après les fondamentaux : épargne de précaution, enveloppes de long terme, immobilier. Notre guide pour savoir où placer son argent en 2026 détaille cet ordre de priorité, et notre article sur le staking crypto décrit un autre placement exposé à un risque de perte en capital. Le crowdfunding peut ensuite compléter l'allocation, sur une part limitée et répartie sur de nombreux projets. Notre analyse comparative de La Première Brique et Caption aide à situer la plateforme face à un autre modèle. Le fonctionnement, le statut et les risques de la plateforme de non coté Caption Market sont présentés dans un article dédié.
Investir dans l'immobilier sans gestion directe garde ses propres pièges, décrits dans notre article sur les 6 pièges principaux de l'investissement immobilier. Pour les épargnants lyonnais, notre page sur le placement financier à Lyon présente les autres solutions disponibles.
Questions fréquentes
La Première Brique est-elle fiable ?
La Première Brique est une plateforme agréée par l'AMF comme prestataire de services de financement participatif, sous le numéro FP-2023-15. Cet agrément encadre son fonctionnement, mais ne garantit ni les projets ni le remboursement. La fiabilité d'un investissement dépend surtout de chaque opération financée et de la diversification de l'épargnant.
Peut-on perdre de l'argent avec La Première Brique ?
Le risque de perte en capital existe sur chaque prêt. Si le porteur de projet fait défaut, l'investisseur peut perdre tout ou partie de sa mise, malgré les garanties prises. Les retards de remboursement sont aussi possibles. La plateforme le rappelle elle-même dans ses avertissements, et l'AMF invite à la plus grande vigilance sur ces placements.
Quel est le montant minimum pour investir sur La Première Brique ?
Le ticket d'entrée est de 1 € par projet, selon la plateforme. Ce montant très bas facilite la diversification sur de nombreuses opérations. Il ne change pas la nature du placement : chaque euro prêté reste exposé au risque de défaut, et la somme totale investie doit rester compatible avec la capacité à supporter des pertes.
Comment sont imposés les intérêts de La Première Brique ?
Les intérêts sont soumis en 2026 au prélèvement forfaitaire unique de 31,4 %, dont 12,8 % d'impôt sur le revenu prélevé à la source et 18,6 % de prélèvements sociaux. L'option pour le barème progressif peut être exercée sur la déclaration de revenus. Une dispense du prélèvement à la source existe sous condition de revenu.
Peut-on récupérer son argent avant la fin d'un projet ?
Un prêt consenti sur La Première Brique n'est pas remboursable à la demande avant son échéance. Le capital reste immobilisé pendant toute la durée de l'opération, et parfois plus longtemps en cas de retard. Seules les sommes non investies, laissées sur le porte-monnaie électronique, peuvent être retirées à tout moment.
Sources
- Financement participatif : l'AMF appelle les investisseurs à la plus grande vigilance sur les risques, AMF, 18/06/2025, consulté le 13/10/2026.
- Investir dans le crowdfunding immobilier, AMF, 15/11/2023, consulté le 13/10/2026.
- Investir grâce au crowdfunding, fiche AMF, consultée le 13/10/2026.
- The AMF encourages crowdfunding platforms to strengthen their practices to provide better protection to investors, AMF, 05/10/2026, consulté le 13/10/2026.
- Les revenus mobiliers, impots.gouv.fr, mise à jour du 08/04/2026, consultée le 13/10/2026.
- BOI-RPPM-RCM-20-10-20-30-20230515 : imputation des pertes sur prêts participatifs et minibons, BOFiP, version en vigueur depuis le 15/05/2023, consultée le 13/10/2026.
- Mentions légales, Indicateurs de performance (mise à jour du 01/10/2026) et Politique de risques (13/05/2025), La Première Brique, consultés le 13/10/2026.
Le crowdfunding immobilier et les SCPI présentent un risque de perte en capital et d'illiquidité ; les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Vous envisagez d'ajouter du crowdfunding immobilier à votre épargne et souhaitez en mesurer la juste place ? Un conseiller Hexa Patrimoine peut l'étudier avec vous lors d'un bilan patrimonial, confidentiel et sans engagement.
