Le nouvel ISF n'a pas vu le jour en 2026. L'« impôt sur la fortune improductive » voté par les députés en octobre 2025, puis réécrit par le Sénat, a été écarté de la loi de finances du 19 février 2026. L'IFI reste dû au-delà de 1,3 million d'euros de patrimoine immobilier net.
Mis à jour le 12/10/2026
L'essentiel
- L'impôt sur la fortune immobilière (IFI) s'applique toujours en 2026 : patrimoine immobilier net taxable supérieur à 1 300 000 € au 1er janvier, barème de 0,5 % à 1,5 % (articles 964 et 977 du CGI).
- Le 31 octobre 2025, l'Assemblée nationale a adopté par 163 voix contre 150 un impôt sur la fortune improductive au taux unique de 1 %.
- Le Sénat lui a substitué le 28 novembre 2025 une version au seuil de 2,57 millions d'euros ; aucune des deux n'a été retenue dans la loi n° 2026-103 du 19 février 2026.
- La loi crée une taxe de 20 % sur certains actifs somptuaires logés dans des holdings patrimoniales de plus de 5 millions d'euros, due pour les exercices clos à compter du 31 décembre 2026.
- Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, ne comporte pas de réforme de l'IFI dans sa version initiale.
Le nouvel ISF existe-t-il en 2026 ?
Le nouvel ISF, au sens d'un impôt sur l'ensemble de la fortune, n'existe pas en 2026. L'impôt de solidarité sur la fortune (ISF) a été supprimé au 1er janvier 2018 et remplacé par l'IFI, qui ne vise que l'immobilier. Les débats sur le budget 2026 ont fait renaître l'idée d'un impôt élargi, sans aboutir.
La loi de finances pour 2026 a été adoptée après engagement de la responsabilité du gouvernement (article 49.3 de la Constitution), puis promulguée le 19 février 2026 et publiée au Journal officiel le lendemain. Selon l'analyse publiée par les notaires de Syage, le texte final maintient le seuil et le barème de l'IFI ; seule une exonération des titres soumis à la nouvelle taxe sur les holdings patrimoniales touche son assiette.
Pour un contribuable, la conséquence est simple. La déclaration de 2026 porte sur le patrimoine immobilier détenu au 1er janvier 2026, selon les règles en vigueur depuis 2018. Les biens financiers, l'assurance vie en fonds euros, les liquidités et les cryptoactifs restent hors du champ de l'IFI, sauf pour leur fraction représentative d'immobilier (parts de SCPI ou de SCI, par exemple).
Qu'était l'impôt sur la fortune improductive voté en octobre 2025 ?
L'impôt sur la fortune improductive est un projet d'impôt qui devait remplacer l'IFI par une taxe sur les actifs jugés peu utiles à l'économie. Il a été adopté par l'Assemblée nationale le 31 octobre 2025, contre l'avis du gouvernement, par 163 voix contre 150.
L'amendement initial venait de Jean-Paul Matteï (groupe Les Démocrates). Il a été modifié par des sous-amendements de Philippe Brun (groupe socialiste). La version votée retenait :
- un taux unique de 1 % à la place du barème progressif ;
- un seuil maintenu à 1,3 million d'euros de patrimoine net ;
- une assiette élargie aux biens dits improductifs, notamment les monnaies précieuses, les voitures de collection, les yachts, les cryptoactifs et les fonds en euros de l'assurance vie ;
- une exonération de la résidence principale ou unique dans la limite de 1 million d'euros.
L'exclusion initialement prévue pour les actifs immobiliers dits productifs a été supprimée par sous-amendement. Le vote n'avait de portée qu'à condition de figurer dans le texte définitif du budget.
Comment le Sénat a-t-il modifié ce nouvel ISF ?
Le Sénat a réécrit le nouvel ISF lors de sa première lecture, adoptée le 28 novembre 2025. Sa version, présentée comme une contribution sur les hauts patrimoines, relevait le seuil d'imposition de 1,3 million à 2,57 millions d'euros de patrimoine net taxable.
L'assiette sénatoriale visait les résidences (avec un abattement de 30 % sur la résidence principale), les logements vacants, les terrains non bâtis, les liquidités, les biens meubles de prestige et les actifs numériques. Elle excluait en revanche l'immobilier locatif, la pierre-papier, l'assurance vie, le PEA, le PER et les titres de sociétés.
En nouvelle lecture, le 9 janvier 2026, des députés ont tenté de supprimer cette version et de revenir au seuil de 1,3 million d'euros. Leur amendement a été rejeté ; son exposé chiffrait à 600 millions d'euros la baisse de rendement de la version sénatoriale par rapport à l'IFI. Le texte final, arrêté par le gouvernement au moment du 49.3, n'a repris ni la version de l'Assemblée ni celle du Sénat.
| Version | Seuil | Assiette | Résultat |
|---|---|---|---|
| IFI en vigueur (CGI, art. 964 et s.) | 1 300 000 € | Immobilier détenu directement ou via des sociétés | Toujours applicable en 2026 |
| Assemblée nationale, 31 octobre 2025 | 1 300 000 €, taux unique de 1 % | Immobilier et actifs « improductifs », dont fonds euros et cryptoactifs | Non retenue |
| Sénat, 28 novembre 2025 | 2 570 000 € | Résidences, liquidités, biens de prestige, actifs numériques ; hors locatif et assurance vie | Non retenue |
| Loi n° 2026-103 du 19 février 2026 | Inchangé | IFI inchangé ; taxe de 20 % sur certains actifs de holdings patrimoniales | Texte en vigueur |
Quels sont le seuil et le barème de l'IFI en 2026 ?
L'IFI est dû lorsque la valeur nette du patrimoine immobilier non professionnel dépasse 1 300 000 € au 1er janvier 2026. Une fois ce seuil franchi, l'impôt se calcule dès 800 000 €, selon un barème progressif publié par service-public.gouv.fr (fiche vérifiée le 6 mars 2026).
| Fraction du patrimoine immobilier net taxable | Taux |
|---|---|
| Jusqu'à 800 000 € | 0 % |
| De 800 001 € à 1 300 000 € | 0,50 % |
| De 1 300 001 € à 2 570 000 € | 0,70 % |
| De 2 570 001 € à 5 000 000 € | 1 % |
| De 5 000 001 € à 10 000 000 € | 1,25 % |
| Au-delà de 10 000 000 € | 1,50 % |
Trois mécanismes allègent la note. La décote s'applique entre 1 300 000 € et 1 400 000 € de patrimoine : elle est égale à 17 500 € moins 1,25 % de la valeur nette taxable. Pour un redevable fiscalement domicilié en France, le plafonnement réduit l'IFI lorsque cet impôt, ajouté aux impôts sur les revenus de l'année précédente, dépasse 75 % de ces revenus. Enfin, les dons à certains organismes d'intérêt général ouvrent une réduction égale à 75 % de leur montant, plafonnée à 50 000 €.
Quels biens entrent dans l'IFI en 2026 ?
L'assiette de l'IFI comprend les biens et droits immobiliers détenus directement, ainsi que la fraction de la valeur des parts de sociétés représentative d'immobilier, par exemple des parts de SCI ou de SCPI. Les dettes existant au 1er janvier et afférentes à ces biens sont déductibles, dans les conditions prévues par l'article 974 du CGI.
La résidence principale bénéficie d'un abattement de 30 % sur sa valeur vénale (article 973 du CGI). Les biens immobiliers affectés à l'activité professionnelle principale du redevable sont exonérés (article 975 du CGI). Ce point compte pour les dirigeants : l'immobilier d'exploitation détenu par la société opérationnelle reste en principe hors de l'IFI.
La frontière entre patrimoine privé et professionnel détermine donc une partie de l'impôt. Notre article sur la séparation du patrimoine privé et professionnel détaille les critères qui permettent de qualifier un actif de professionnel. Pour une présentation complète du fonctionnement de cet impôt, consultez notre guide de l'IFI.
Exemple illustratif : calcul de l'IFI 2026 d'un couple propriétaire
L'exemple ci-dessous est construit pour illustrer les règles ; il ne décrit pas une situation réelle.
Un couple marié détient au 1er janvier 2026 une résidence principale estimée à 1 200 000 € et un appartement loué estimé à 700 000 €, financé par un emprunt dont il reste 150 000 € à rembourser.
- Résidence principale après abattement de 30 % : 1 200 000 € × 0,70 = 840 000 €.
- Appartement loué net de la dette : 700 000 € − 150 000 € = 550 000 €.
- Patrimoine immobilier net taxable : 840 000 € + 550 000 € = 1 390 000 €, au-dessus du seuil de 1 300 000 €.
- Impôt brut : 0,50 % sur 500 000 € (2 500 €) + 0,70 % sur 90 000 € (630 €) = 3 130 €.
- Décote : 17 500 € − 1,25 % × 1 390 000 € = 125 €.
- IFI net dû : 3 005 €, avant éventuelle réduction pour dons.
Si l'emprunt restant atteignait 250 000 €, le patrimoine net taxable tomberait à 1 290 000 € et le couple ne serait pas redevable. La valeur retenue pour chaque bien reste une estimation de marché, sous la responsabilité du déclarant : une évaluation trop basse expose à un redressement.
Que change la taxe sur les holdings patrimoniales créée par la loi de finances 2026 ?
La taxe sur les holdings patrimoniales est la principale mesure de la loi de finances pour 2026 qui touche directement l'imposition de la fortune. Elle frappe au taux de 20 % certains actifs considérés comme somptuaires, détenus par des sociétés dites passives.
D'après l'analyse des notaires de Syage, trois conditions cumulatives s'appliquent :
- une valeur d'actifs d'au moins 5 millions d'euros ;
- un contrôle d'au moins 50 % des droits de vote ou des droits financiers par une personne physique ;
- des revenus passifs représentant plus de 50 % des produits de la société.
Les actifs visés sont notamment les véhicules de tourisme non affectés à l'activité, les yachts, les aéronefs, les résidences, les bijoux, les métaux précieux et les chevaux de course. La trésorerie est exclue. La taxe est due au titre des exercices clos à compter du 31 décembre 2026 ; les titres déjà soumis à cette taxe sont exonérés d'IFI pour éviter une double imposition.
Pour les détenteurs de holdings, ce dispositif s'ajoute à d'autres changements de la même loi, notamment sur l'apport-cession (remploi porté à 70 % et délais allongés) et le pacte Dutreil (engagement individuel de conservation porté à six ans, exclusion des biens somptuaires).
Quelles autres mesures visent les hauts patrimoines en 2026 ?
La contribution différentielle sur les hauts revenus (CDHR) est prorogée par la loi de finances pour 2026. Elle garantit une imposition minimale de 20 % du revenu fiscal de référence pour les foyers dont ce revenu dépasse 250 000 € (personne seule) ou 500 000 € (couple). Elle s'appliquera jusqu'à l'année au titre de laquelle le déficit public repassera sous 3 % du PIB. Son calcul, sa décote et le calendrier de l'acompte de décembre sont détaillés dans notre article sur la CDHR impôt.
Elle se cumule avec la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus, présentée dans notre article sur la CEHR. La proposition d'impôt plancher de 2 % sur les patrimoines de plus de 100 millions d'euros, dite taxe Zucman, a quant à elle été rejetée par l'Assemblée nationale le 31 octobre 2025 ; notre article sur la taxe Zucman en retrace les arguments.
Pour autant, le débat n'est pas clos. Le projet de loi de finances pour 2027 a été déposé à l'Assemblée nationale le 1er octobre 2026 sans réforme de l'IFI dans sa version initiale, mais les amendements parlementaires peuvent rouvrir la question pendant l'examen du texte. Les amendements patrimoniaux votés par les députés sont tombés avec le rejet du 4 novembre 2026, détaillé dans l'article sur les mesures patrimoniales du budget 2027. Un nouvel ISF reste donc une hypothèse politique, pas une règle fiscale.
Comment se préparer à un éventuel nouvel ISF ?
La meilleure préparation consiste à connaître précisément la composition de son patrimoine, actif par actif. Les versions débattues en 2025 montraient deux lignes de partage récurrentes : l'utilité économique de l'actif (productif ou non) et son mode de détention (direct, société, assurance vie).
Trois vérifications sont utiles dès aujourd'hui :
- Évaluer le patrimoine immobilier net au 1er janvier, dettes déductibles comprises, pour savoir où il se situe par rapport aux 1 300 000 €.
- Distinguer les actifs professionnels des actifs privés, en particulier dans les holdings, au regard de la nouvelle taxe de 20 %.
- Suivre l'examen du budget 2027 à l'automne 2026, sans réorganiser son patrimoine sur la base d'un amendement non adopté.
Une décision de restructuration (donation, apport, cession) produit des effets fiscaux durables et parfois irréversibles. Elle se prend sur des règles votées et en vigueur, après une analyse globale de la situation familiale et professionnelle.
Questions fréquentes
Le nouvel ISF s'applique-t-il en 2026 ?
Aucun nouvel ISF ne s'applique en 2026. L'impôt sur la fortune improductive voté par l'Assemblée nationale le 31 octobre 2025, puis modifié par le Sénat, n'a pas été repris dans la loi de finances du 19 février 2026. L'IFI reste le seul impôt sur la fortune, limité au patrimoine immobilier net supérieur à 1 300 000 €.
Quel est le seuil de l'IFI en 2026 ?
Le seuil de l'IFI est de 1 300 000 € de patrimoine immobilier net taxable au 1er janvier 2026. Une fois ce seuil dépassé, l'impôt se calcule à partir de 800 000 € selon un barème de 0,5 % à 1,5 %. Une décote réduit l'impôt pour les patrimoines compris entre 1 300 000 € et 1 400 000 €.
Qu'est-ce que l'impôt sur la fortune improductive ?
L'impôt sur la fortune improductive est un projet de remplacement de l'IFI débattu lors du budget 2026. La version de l'Assemblée prévoyait un taux unique de 1 % sur l'immobilier et les actifs jugés improductifs, comme les cryptoactifs, les voitures de collection ou les fonds euros. Le Sénat avait relevé le seuil à 2,57 millions d'euros. Aucune version n'a été adoptée.
L'assurance vie entre-t-elle dans l'IFI en 2026 ?
L'assurance vie investie en fonds euros n'entre pas dans l'IFI en 2026. Seule la fraction des unités de compte représentative d'actifs immobiliers, comme des parts de SCPI ou de SCI, est en principe imposable. La version de l'Assemblée nationale prévoyait d'intégrer les fonds euros, mais elle n'a pas été retenue.
La taxe sur les holdings patrimoniales remplace-t-elle l'ISF ?
La taxe sur les holdings patrimoniales ne remplace pas l'ISF. Elle vise uniquement certains biens somptuaires (yachts, aéronefs, bijoux, résidences, etc.) détenus par des holdings passives d'au moins 5 millions d'euros d'actifs, au taux de 20 %. Elle est due pour les exercices clos à compter du 31 décembre 2026.
Sources
- Loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, Journal officiel du 20 février 2026, consultée le 12/10/2026.
- Impôt sur la fortune immobilière : calcul, service-public.gouv.fr, page vérifiée le 06/03/2026, consultée le 12/10/2026.
- Amendement n° 1471 au projet de loi de finances pour 2026 (nouvelle lecture), Assemblée nationale, 9 janvier 2026, consultée le 12/10/2026.
- Projet de loi de finances pour 2027, n° 3210, Assemblée nationale, déposé le 1er octobre 2026, consulté le 12/10/2026.
- Budget 2026 : l'Assemblée nationale vote pour l'instauration d'un impôt sur la fortune improductive, LCP, 31 octobre 2025, consulté le 12/10/2026.
- Impôt sur la fortune improductive : propositions du Sénat et avenir de l'IFI, Fondation de France, mise à jour du 13 janvier 2026, consultée le 12/10/2026.
- Loi de finances 2026 : les nouvelles mesures fiscales, Syage Notaires, 13 février 2026 (mise à jour le 4 mai 2026), consulté le 12/10/2026.
- Code général des impôts, articles 964, 973, 974, 975, 977, 978 et 979, sur Légifrance.
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